新北市政府訴願決定書 案號：1122090600 號
訴願人 陳○州
訴願人 潘○秀
參加人：陳弘洲
代理人 呂靜玟 律師
代理人 高敏翔 律師
原處分機關 新北市中和地政事務所
上列訴願人因抵押權設定登記及預告登記事件，不服原處分機關民國 112 年 4 月
17 日中登駁字第 000095 號駁回通知書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定
如下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關於 2 個月內另為適法之處分。
事 實
緣訴願人潘○秀為坐落本市○○區○○段 282 地號土地及其上同段 3014 建號建物
之所有權登記名義人（地上建物門牌號碼：本市○○區○○路○段 216 巷 1 號 4
樓，土地權利範圍： 68/10,000；建物權利範圍：全，下稱系爭房地），其與訴願
人陳○州於民國（下同）112 年 4 月 14 日檢附登記申請書、土地、建築改良物抵
押權設定契約書、土地所有權狀及建物所有權狀等相關資料，以訴願人陳○州為登記
權利人、訴願人潘○秀為登記義務人，依土地登記規則第 4 條第 1 項第 6 款及
第 26 條規定，就系爭房地所有權向原處分機關申請抵押權設定登記；並檢附登記名
義人同意書，以訴願人陳○州為請求權人、訴願人潘○秀為義務人，依土地法第 79
條之 1 第 1 項第 1 款規定，就系爭房地向原處分機關聲請為「未辦妥所有權移
轉登記予請求權人前不得移轉予他人」之預告登記。案經原處分機關審查中，參加人
陳弘洲（下稱陳君）於 112 年 4 月 17 日檢具異議書向原處分機關提出異議，主
張其前配偶劉姿邑（下稱劉君）有偽造陳君簽名及盜蓋陳君印鑑章，將原屬陳君所有
系爭房地以夫妻贈與名義移轉所有權登記予自己，復又將系爭房地以買賣名義移轉所
有權登記予訴願人潘○秀等情，陳君並檢附其依民法第 767 條第 1 項規定，以系
爭房地所有權人地位，請求塗銷訴願人潘○秀與訴外人劉君基於買賣所為所有權移轉
登記之民事起訴狀影本（111 年 11 月 25 日）。原處分機關認陳君已向臺灣新北地
方法院起訴請求塗銷訴願人潘○秀前開基於買賣所為之所有權移轉登記，又抵押權設
定係以所有權人之不動產提供抵押擔保，以訴願人潘○秀就系爭房地之所有權是否存
在未明前涉私權爭執，尚無法辦理抵押權設定登記及預告登記，遂依土地登記規則第
57 條第 1 項第 3 款規定，以 112 年 4 月 17 日中登駁字第 000095 號駁回
通知書（下稱系爭通知書），否准訴願人等 2 人抵押權設定登記及預告登記之申請
。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次
：
一、訴願意旨略謂：本件訴願人潘○秀係信賴劉君為系爭房地所有權人而向其購買，
而陳君異議內容無非是其前配偶劉君與其間可能涉及無權處分爭議，今陳君既已
提起民事訴訟，陳君當另循保全程序保全其權益，土地登記規則第 141 條第 1
項前段亦有明文，是若陳君未供擔保聲請假扣押、假處分等行為前，登記所有權
人之權利仍受保障，並不得以命令、規則等規定拒絕登記所有權人相關登記之申
請；又原處分機關並未詳細審閱所援引之最高行政法院及原審高雄高等行政法院
判決內容即斷章取義而為引用，上開判決所欲表彰之意旨乃係土地所有人依民法
第 765 條規定有自由處分權，並排除他人之干涉，就其所有土地申請設定登記
抵押權予他人，其所申請登記之法律關係自屬明確，且非任何人以任何理由所得
逕予干涉，原處分機關就本件申請登記抵押權案件以土地登記規則第 57 條第 1
項第 3 款規定及最高行政法院 91 年判字第 2070 號判決而駁回訴願人之申請
，認定事實、適用法律有錯誤等語。
二、答辯意旨略謂：旨揭申請案於 112 年 4 月 14 日送件申請，嗣陳君於原處分
機關審查期間以異議書提出異議，因陳君有檢附民事起訴狀可稽，是本件義務人
潘○秀與陳君間涉有系爭房地是否善意取得及所有權歸屬之爭執，原處分機關爰
依土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規定駁回訴願人等 2 人之申請。至
訴願人所提訴願理由顯已誤解不動產之「物權關係」與「債權關係」訴訟尚有不
同，倘基於買賣契約就系爭房地所生移轉登記請求權僅為債權關係之訴訟，因尚
無從認定屬土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款涉及權利爭執情形，自應循
民事訴訟及保全程序由法院辦理查封等相關限制登記；惟本件係屬不動產所有權
物權關係訴訟，訴願人主張已混淆土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款、第
138 條及第 141 條規定立法意旨及適用情形。又本件系爭通知書所援引最高行
政法院 91 年判字第 2070 號判決段節，僅在闡明私權爭執之要旨，並未再引用
該判決內與本件性質不同部分，且查前開判決係參加人基於「買賣契約」就登記
名義人所生移轉登記請求權之「債權關係」爭執，與本件涉及不動產「所有權」
物權法律關係截然不同，亦非原處分機關所引用該判決闡明之範圍，是原處分機
關認事用法並無違誤，訴願人主張為無理由，請依訴願法第 79 條規定駁回等語
。
三、參加人陳君參加意旨略謂：
（一）參加人前配偶劉君於 109 年間因自身理財不當並欠下大筆債務，更盜用、盜
簽參加人之簽名印鑑，將系爭房地所有權移轉登記予自己，其後與知情之訴願
人潘○秀締結買賣契約，並完成移轉不動產所有權登記。
（二）按訴願法第 28 條第 2 項規定，訴願決定因撤銷或變更原處分，足以影響第
三人權益者，受理訴願機關應於作成訴願決定之前，通知其參加訴願程序，表
示意見。則參加人為確保對訴願人所提起之訴訟，不致因與本件訴願結果相左
而淪為無益訴訟，且本件訴願結果無疑將致參加人之權利或法律上利益受影響
，故具狀建請貴會依訴願法第 28 條第 2 項規定通知參加訴願。
（三）本件參加人係針對訴願人潘○秀之所有權人地位爭執，所有權係得全面性、整
體性支配標的物之權利，與訴願人等所申請登記之法律關係仍係具有直接關聯
性；又細譯最高行政法院 100 年度判字第 630 號判決意旨，倘「爭執之權
利」與「申請登記法律關係」間係涵蓋或等同者，該爭執結果即會影響申請登
記法律關係之效力，則為避免爭議擴大，仍應認申請登記法律關係存有爭執。
查本件參加人雖「爭執之權利」為所有權，「申請登記法律關係」則為預告登
記及抵押權，應即認「爭執之權利」係涵蓋「申請登記法律關係」；另土地登
記規則第 57 條第 1 項第 3 款之解釋，就該法律關係本身是否存有爭議，
應使登記機關有一定程度之判斷餘地，則本件原處分機關係綜合調查所得事實
及證據之結果，認本件訴願人申請登記法律關係存有爭議，並駁回訴願人所請
，應一定程度予以尊重，維持原處分機關之認定等語。
理 由
一、按訴願法第 28 條第 2 項規定：「訴願決定因撤銷或變更原處分，足以影響第
三人權益者，受理訴願機關應於作成訴願決定之前，通知其參加訴願程序，表示
意見。」、第 29 條第 1 項規定：「申請參加訴願，應以書面向受理訴願機關
為之。」。查陳君於 112 年 6 月 12 日檢附訴願參加聲請狀向本府申請參加
訴願，又查陳君為系爭房地之前手所有權人，其既以訴願人潘○秀為被告提起民
事訴訟，主張系爭房地真正所有權人地位，請求訴願人潘○秀塗銷就系爭房地所
有權所為之移轉登記，則本件訴願決定如變更或撤銷，原處分機關將准許訴願人
等就系爭房地之抵押權設定登記及預告登記之申請，對其法律上利益恐生影響，
應認參加人有參加訴願之利益，先予敘明。
二、次按土地法第 37 條第 2 項規定：「土地登記之內容、程序、規費、資料提供
、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」、第 43 條規定
：「依本法所為之登記，有絕對效力。」、第 79 條之 1 第 1 項第 1 款規
定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書
為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。」，及民法第 759 條之 1
第 1 項及第 2 項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權
利（第 1 項）。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之
登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響（第 2 項）。」。
三、復按土地登記規則第 1 條規定：「本規則依土地法第 37 條第 2 項規定訂定
之。」、第 2 條：「土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有
權與他項權利之登記。」、第 3 條第 1 項規定：「土地登記，由土地所在地
之直轄市、縣（市）地政機關辦理之。」、第 4 條第 1 項第 6 款規定：「
下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記：六、抵押權。」
、第 26 條規定：「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同
申請之。」、第 34 條第 1 項規定：「申請登記，除本規則另有規定外，應提
出下列文件：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、已登記者，其所有
權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關規定應
提出之證明文件。」、第 57 條第 1 項及第 2 項規定：「有下列各款情形之
一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：…三、登記之
權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執（第 1
項）。申請人不服前項之駁回者，得依訴願法規定提起訴願（第 2 項）。」。
四、再按最高行政法院 100 年度判字第 630 號判決意旨略以：「…土地登記規則
第 57 條第 1 項第 3 款…雖未就爭執之法律關係為何予以明文，惟登記之權
利人、義務人，原係指申請登記之法律關係之權利人、義務人而言，又權利關係
人既規定限於『與申請登記之法律關係有關』之人，自應認本款所定之『爭執』
，係指與申請登記之法律關係有關之爭執，並非泛指以申請登記之不動產為標的
之所有法律關係之爭執而言。…。」、110 年度上字第 205 號判決意旨略以：
「…土地法…第 57 條第 1 項第 3 款…所稱『登記之權利人、義務人或其與
申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者』，係指申請登記之法律關係
，於申請登記之權利人與義務人間，或申請登記之權利人、義務人與該法律關係
有關之權利關係人之間，對於該法律關係之存否有所爭議之情形而言，…。」。
五、卷查訴願人等 2 人於 112 年 4 月 14 日檢附登記申請書、土地、建築改良
物抵押權設定契約書、土地所有權狀及建物所有權狀等相關資料，以訴願人陳○
州為登記權利人、訴願人潘○秀為登記義務人，依土地登記規則第 4 條第 1
項第 6 款及第 26 條規定，就系爭房地所有權向原處分機關申請抵押權設定登
記；並檢附登記名義人同意書，以訴願人陳○州為請求權人、訴願人潘○秀為義
務人，依土地法第 79 條之 1 第 1 項第 1 款規定，就系爭房地向原處分機
關聲請為「未辦妥所有權移轉登記予請求權人前不得移轉予他人」之預告登記。
案經原處分機關審查中，訴外人陳君於 112 年 4 月 17 日檢具異議書向原處
分機關提出異議，主張劉君有偽造陳君簽名及盜蓋陳君印鑑章，將原屬陳君所有
系爭房地以夫妻贈與名義移轉所有權登記予自己，復又將系爭房地以買賣名義移
轉所有權登記予訴願人潘○秀等情，陳君並檢附其依民法第 767 條第 1 項規
定，以系爭房地所有權人地位，請求塗銷訴願人潘○秀與訴外人劉君基於買賣所
為所有權移轉登記之民事起訴狀影本，此有原處分機關人民申請登記案件收據、
土地、建築改良物抵押權設定契約書、土地所有權狀、建物所有權狀、陳君 112
年 4 月 17 日異議書及前開民事起訴狀影本等附卷可稽，是原處分機關以系爭
通知書否准訴願人等之申請，固非全然無據。
六、惟參照最高行政法院 100 年度判字第 630 號及 110 年度上字第 205 號判
決意旨，土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款所定之爭執，應僅限於申請登
記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利人間，就申請登記之
法律關係存否有關之爭執，並非泛指以申請登記之不動產為標的之所有法律關係
之爭執而言。查訴願人等就系爭房地向原處分機關申請抵押權設定登記及「未辦
妥所有權移轉登記予請求權人前不得移轉予他人」之預告登記，則本件申請登記
之法律關係應分別為「抵押權」及「所有權移轉登記請求權」。次查陳君並非系
爭房地所有權之登記名義人，且陳君向原處分機關提出異議之理由係其已依民法
第 767 條第 1 項中段「所有權妨害除去請求權」規定，以訴願人潘○秀為被
告提起民事訴訟，則陳君據以異議之法律關係，自非屬與申請登記法律關係存否
有關之爭執，況依土地法第 43 條及民法第 759 條之 1 第 1 項及第 2 項
規定意旨，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，又因信賴不動
產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因
原登記物權之不實而受影響。訴願人潘○秀既為系爭房地所有權之登記名義人，
依民法第 765 條之規定，就系爭房地所有權有自由處分權限，並排除他人之干
涉，且非任何人以任何理由所得逕予干涉。至陳君若欲保全對系爭房地之所有權
妨害除去請求權，自應循民事訴訟程序主張或依民事保全程序，以謀解決，非得
逕自陳請原處分機關阻止訴願人潘○秀之權利行使。從而，原處分機關僅因陳君
檢附其依民法第 767 條第 1 項中段規定，請求塗銷訴願人潘○秀就系爭房地
所有權所為移轉登記之民事起訴狀影本，即逕依土地登記規則第 57 條第 1 項
第 3 款規定否准訴願人等之申請，尚嫌率斷，茲將原處分撤銷，由原處分機關
於 2 個月內另為適法之處分，以符法制。
七、綜上論結，本件訴願為有理由，依訴願法第 81 條第 1 項及第 2 項規定，決
定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 董鈺琪
委員 唐美芝
中華民國 112 年 8 月 22 日
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