新北市政府訴願決定書 案號：1122050846 號
訴願人 吳○章
代理人 吳○達
訴願人 蓮○寺
代表人 吳○○珠
代理人 吳○聰
原處分機關 新北市新莊地政事務所
上列訴願人因買賣登記事件，不服原處分機關民國 112 年 6 月 17 日莊登字第 1
30050 號買賣登記案所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴外人張○珠及陳○閣於民國（下同）112 年 6 月 17 日檢附買賣契約書等相關
證明文件，就張○珠所有本市○○區○○○段 1299 、1306 地號等 2 筆土地（下
稱系爭土地）應有部分（權利範圍 3 分之 1）出賣予陳○閣一事，申辦買賣登記（
原處分機關收件字號：112 年莊登字第 130050 號，下稱系爭登記申請案），並於登
記申請書備註欄切結：「優先承買權人已放棄優先承買權屬實，如有不實，出賣人願
負法律賠償責任。」、「本件土地確係自己使用並無出租他人屬實，如有不實願負法
律責任。」後認章。案經原處分機關審查與地籍資料相符且應附文件齊備，且於受理
期間未接獲訴願人以書面提出異議，遂於 112 年 6 月 19 日辦畢買賣登記，將系
爭土地中張○珠之應有部分移轉登記為陳○閣所有。訴願人 2 人為系爭土地之他共
有人，不服系爭登記申請案所為買賣登記，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯
到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願及補充訴願意旨略謂：
（一）查土地法第 34 條之 1 執行要點第 11 點 1 項第 1 款規定：「他共有人
於接到出賣通知後 15 日內不表示者，其優先購買權視為放棄…。」，系爭登
記申請案之申請日期為 112 年 6 月 9 日，登記日期為 112 年 6 月 1
9 日，期間僅有 10 日，原處分機關辦理期間小於訴願人可表示承買意願之期
間，係違反上開規定而為行政處分，侵害到訴願人之表意權及優先承購權，使
訴願人受有損害。
（二）訴願人並未放棄優先承購權，申請人仍在登記申請書上記明優先購買權人確已
放棄優先購買權之不實記載，係為以詐欺方法使行政機關作成行政處分，或對
重要事項提供不正確資料或為不完全陳述，致使行政機關依該資料或陳述而作
成行政處分，因此訴願人主張撤銷。
（三）本件土地登記申請書備註欄載明「願負法律賠償責任」，而非土地登記規則第
97 條第 1 項所規定之「願負法律責任」，並不符合土地登記規則第 97 條
第 1 項之規定，新莊地政事務所所為明顯違反土地登記規則等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）查他共有人主張優先購買權期間，係他共有人於接到出賣人通知後開始起算 1
5 日內，如他共有人放棄優先購買或逾期不表示優先購買，出賣人即得續行申
辦移轉登記，將其應有部分買賣登記予第三人。出賣應有部分之通知義務屬共
有人間內部關係，登記機關無須審核，亦無需於案件審查期間再通知他共有人
。訴願人認定本案違反土地法第 34 條之 1 執行要點規定，惟他共有人主張
優先購買權期間與登記機關收件審查案件期間，分屬 2 個不同階段之行為，
訴願人所指實為誤解。
（二）本案為土地所有權人出售其應有部分予共有人外之第三人，他共有人依土地法
第 34 條之 1 第 4 項規定行使之優先購買權係屬「債權性質」，依土地登
記規則第 97 條第 1 項規定，針對債權性質優先購買權之處理，係由出賣人
檢具切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權
，如有不實，出賣人願負法律責任字樣，本案登記申請書既由出賣人切結上述
文字，即已符合規定。至訴願人於訴願補充書主張本件系爭登記申請書備註欄
載明「出賣人願負法律賠償責任」之切結文字，與土地登記規則第 97 條第 1
項所規定「願負法律責任」之文字不符，惟本案訴願人主張行使之優先購買權
係屬「債權性質」，依最高法院 77 年度台上字第 166 號民事判決，共有人
未踐行他共有人優先購買權之通知義務，僅生應否負「損害」賠償責任問題，
是本案登記申請書備註欄內義務人所切結之文字並無違誤。
（三）本案登記申請書既由出賣人切結上述文字，即已符合規定，至其有無確實履行
通知義務，非登記機關審核範圍，倘若出賣人未履行通知他共有人義務而切結
不實文字，則辦畢買賣登記後，他共有人僅得循民事司法途徑請求損害賠償，
不得請求塗銷移轉登記，故訴願請求於法無據等語。
理 由
一、查系爭登記申請案係他共有人張○珠申請將其所有系爭土地應有部分出賣於共有
人訴願人 2 人以外之第三人，原處分機關核准系爭登記申請案所為之登記，訴
願人等 2 人亦為該行政處分效力所及，核屬利害關係人，自得依訴願法第 18
條規定提起本件訴願，合先陳明。
二、按土地法第 34 條之 1 第 4 項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人
得以同一價格共同或單獨優先承購。」。土地登記規則第 97 條規定：「申請土
地權利移轉登記時，依…土地法第 34 條之 1 第 4 項…規定之優先購買權人
已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先
購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣（第 1
項）…依前 2 項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異
議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條
件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請（第 3 項）。」。
三、次按土地法第 34 條之 1 執行要點第 11 點規定：「十一、本法所定優先購買
權，依下列規定辦理：（一）他共有人於接到出賣通知後 15 日內不表示者，其
優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通
知達到同意處分之共有人時發生效力。…（五）本法條之優先購買權係屬債權性
質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變
更登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。」。
四、末按最高法院 109 年度台上大字第 2169 號民事裁定略謂：「…本大法庭之理
由…（三）土地法第 34 條之 1 第 4 項所定之優先承購權僅係共有人間之權
利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純
屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人
並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、
處分之效力。…。」。
五、卷查訴外人張○珠及陳○閣於 112 年 6 月 17 日檢附買賣契約書等相關證明
文件，就張○珠所有系爭土地應有部分（權利範圍 3 分之 1）出賣予陳○閣，
申辦系爭登記申請案，並於登記申請書備註欄切結：「優先承買權人已放棄優先
承買權屬實，如有不實，出賣人願負法律賠償責任。」、「本件土地確係自己使
用並無出租他人屬實，如有不實願負法律責任。」後認章，此有系爭登記申請書
及相關資料影本附卷可稽，經原處分機關審查與地籍資料相符，應附文件齊備，
且於受理期間未接獲訴願人以書面提出異議，遂於 112 年 6 月 19 日辦畢買
賣登記，於法洵屬有據。
六、至訴願人主張系爭登記申請案申請書備註欄載明「願負法律賠償責任」，並不符
合土地登記規則第 97 條第 1 項所規定之「願負法律責任」之規定；又系爭登
記申請案之申請日期為 112 年 6 月 9 日，登記日期為 112 年 6 月 19
日，期間僅有 10 日，違反土地法第 34 條之 1 執行要點第 11 點 1 項第 1
款規定等語。
七、惟查揆諸最高法院 109 年度台上大字第 2169 號民事裁定意旨，土地法第 34
條之 1 第 4 項規定之優先承購權僅具債權效力，出賣應有部分之共有人之通
知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有
部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題；又土
地法第 34 條之 1 執行要點第 11 點第 5 款規定亦載明：「本法條（按即土
地法第 34 條之 1）之優先購買權係屬債權性質，出賣人違反此項義務將其應有
部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損害
者，得依法向該共有人請求損害賠償。」；再土地登記規則第 97 條第 1 項係
於 69 年 1 月增訂，揆諸該次增訂之立法說明：「…二、優先購買權是否放棄
，純屬私權範圍，如有爭執應由當事人訴請法院審理，登記機關本無需干涉…」
。是依司法實務及登記主管機關之見解，共有人未踐行土地法第 34 條之 1 第
4 項之通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應
否負損害賠償責任，故原處分機關主張土地登記規則第 97 條第 1 項所稱「法
律責任」即係民事損害賠償責任，系爭登記申請書具結文字為「出賣人願負法律
賠償責任」於法並無違誤一節，難謂無據，訴願主張具結文字違法，容係對法令
規定之誤解。
八、次查就訴願人主張系爭登記申請案從申請至登記完畢期間僅有 10 日，違反土地
法第 34 條之 1 執行要點第 11 點 1 項第 1 款規定一節，查他共有人主張
優先購買權期間，係指他共有人於接到出賣人通知後開始起算 15 日內，如他共
有人放棄優先購買或逾期不表示優先購買，出賣人即得續行申辦移轉登記，此期
間與登記機關收件審查案件期間無涉。本案為買賣登記案件，依「新北市政府地
政局所屬各地政事務所受理人民申請土地案件處理期限表」，買賣登記案件處理
期限為 3 天，依卷附土地登記申請書影本，系爭申請案申請人於 112 年 6
月 17 日提出申請（訴願人主張之 112 年 6 月 9 日係登記原因發生日），
原處分機關於同年 6 月 19 日辦畢系爭申請案之買賣登記，核與規定相符，訴
願主張，顯非可採。揆諸前揭最高法院 109 年度台上大字第 2169 號民事裁定
意旨，共有人未踐行土地法第 34 條之 1 第 4 項之通知義務，逕出售其應有
部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影
響其出售之效力，優先承購權人不得主張該買賣為無效而請求塗銷移轉登記，是
本件原處分於法並無違誤，應予維持。
九、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 董鈺琪
委員 唐美芝
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 112 年 11 月 22 日
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