新北市政府訴願決定書 案號：1119051092 號
訴願人 田○國際旅館股份有限公司
代表人 張○棠
原處分機關 新北市政府城鄉發展局
上列訴願人因違反都市計畫法事件，不服原處分機關民國 111 年 8 月 26 日新北
城開字第 1111615984 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法
決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣原處分機關前認訴願人與訴外人潤○建設股份有限公司（下稱潤○公司）、明○建
設股份有限公司（下稱明○公司）三方共同合意興建位於本市新店都市計畫旅館區之
建物（領有 90 店建字第 00406 號建造執照、102 店使字第 00472 號使用執照，
層棟戶數地上 13 層、地下 5 層、1 幢 1 棟共 88 戶，土地坐落：本市○○區○
○段 197 地號，建物門牌：○○區○○路 10 、12、14、16、18、20、22 號，下
稱系爭建物），合建契約記載擬售予消費者，亦已有銷售予消費者作為住宅使用之事
實，違反變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第二次通盤檢討）案土地使用分
區管制要點第 3 點規定，遂依都市計畫法第 79 條第 1 項規定，以民國（下同）
110 年 12 月 23 日新北城開字第 1102481157 號函併附同文號處分書併列訴願人及
潤○公司、明○公司等 3 人為受處分人而共同裁處新臺幣（下同）6 萬元罰鍰、限
期於處分書送達之次日起 2 個月內停止一切違規行為，並停止使用或恢復原狀。案
經訴願人及潤○公司提起訴願，經本府以第 1119030197 、1119030198 號訴願決定
書審議決定：「原處分撤銷，由原處分機關於 2 個月內另為適法之處分。」，撤銷
理由為原處分機關未依新北市政府處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準附表項次 9
規定，就第一次查獲給予勸導改善，另本案是否有故意共同實施之情形有待查明。
嗣原處分機關依訴願決定意旨開立 111 年 5 月 31 日新北城開字第 1111009308
號勸導函，給予 2 個月勸導改善期間，並於 111 年 8 月 18 日現場勘查，稽查
標的為○○區○○路 10 至 16 號建物，經抽查○○路 10 號 1 樓、10 號 12 樓
、16 號 2 樓 3 間，其中○○路 10 號 1 樓為訴願人所有，現為訴願人作為旅
館籌備處使用，另 10 號 12 樓為明○公司所有，現況為空屋，16 號 2 樓為潤○
公司所有，現況為有隔間空屋。原處分機關據以認訴願人及潤○公司、明○公司等 3
人於新店都市計畫旅館區所興建系爭建物，未做旅館使用，違反「變更新店都市計
畫（土地使用分區管制要點第二次通盤檢討）」案土地分區使用管制要點第 3 點規
定，爰依都市計畫法第 79 條第 1 項規定，以 111 年 8 月 26 日新北城開字第
1111615984 號函併附同文號處分書（下稱系爭處分）併列訴願人及潤○公司、明○
公司為受處分人而裁處 6 萬元罰鍰、限期於處分書送達之次日起 2 個月內停止一
切違規行為，並停止使用或恢復原狀。訴願人仍表不服，提起本件訴願，並據原處分
機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願及補充訴願意旨略謂：
（一）訴願人僅為新北市○○區○○段 197 地號之土地提供者，並基於合建分屋契
約取回應得之建物與土地，與其他預售時即向潤○公司、明○公司購置不動產
的購屋者都是受害者。訴願人並未參與違法行為，公司設立登記於○○路 10
號係做為籌設一般旅館設置許可申請之展示、籌備處使用，並未作為住宅使用
，原處分機關應針對實際行為人潤○公司、明○公司裁罰。
（二）前案新北市政府訴願決定書亦提及原處分機關未敘明是否有「故意共同實施」
之情形，相關事證及違反情節仍須釐清，原處分機關應依訴願決定書審視實際
行為人之違規事實及責任，由訴願人與潤○公司、明○公司簽訂的各項合約及
建商銷售廣告、建物外觀皆能佐證實際違規行為人是潤○公司、明○公司。
（三）訴願人於 111 年 9 月 26 日提出的訴願書附證合建契約書第 1 條第 3
款第 1 目即規定由潤○公司及明○公司委託建築師辦理一般旅館登記，是該
2 公司為求儘速獲利入袋，短視近利，與合建契約本旨相違，造成本案至今無
法進行設立一家旅館登記手續。訴願人至今仍為籌設與經營旅館業而努力，絕
非原處分機關所誤解係因市府介入調查始轉稱設置籌備處朝申請旅館登記做旅
館使用等語。
二、答辯及補充答辯意旨略謂：
（一）訴願人與潤○公司、明○公司合意興建並銷售於新店都市計畫旅館區之系爭建
物，該位址依據「變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第二次通盤檢討
）」案第 3 點規定：「…旅館區得供一般旅館業或觀光旅館使用…」，不得
作為住宅使用，本局曾以 111 年 5 月 31 日新北城開字第 1111009308 號
函勸導並限期改善在案，潤○公司、訴願人與明○公司係三方合意興建並銷售
系爭建物予消費者作為住宅使用，業已違反上開規定。○○路 10 號經本局於
111 年 8 月 18 日現場勘查，現場有辦公桌椅、沙發桌椅、廚具、寢具等設
備，現況做籌備處使用，經各機關確認仍有未作旅館使用之事實，違規事實明
確。按為維持都市計畫空間使用秩序之手段，都市計畫法第 79 條第 1 項規
定有行政罰性質之「罰鍰」，以及管制性不利處分性質之「勒令停止使用或恢
復原狀」，若建築物所有權人因故意或過失從事違法使用行為，主管機關自得
依都市計畫法第 79 條第 1 項規定，對此主觀有責之違反行政法上義務人（
即建築物所有權人）裁處罰鍰，限期令其違法使用，以利都市計畫之實現。
（二）又司法院釋字第 326 號解釋理由書敘明，依都市計畫法第 32 條所劃定之使
用區或特定專用區，乃為使用管制事項而設，本案「旅館區」係依都市計畫法
規定，於 65 年 6 月 12 日「新店鎮都市計畫案」中劃定為旅館區，其土地
及建物之使用自應依土地使用分區管制要點規定辦理，不得為其他指定用途以
外之使用，訴願人稱○○路 10 號作為籌備處，按其性質應為辦公處所，自非
前述旅館區得合法使用之項目。
（三）依訴願人所附 99 年 11 月 25 日合建契約書第 1 條第 4 款第 6 目所示
，本案建物確為訴願人提供土第三方合意興建後分回房屋，訴願人同意扣除保
留戶剩餘之戶數由潤○公司、明○公司委請代銷公司採共同出售方式處理；第
1 條第 3 款第 2 目亦記載訴願人同意其他 2 間公司（乙方）將訴願人取
得之溫泉作為由該 2 間公司作為銷售社區廣告及雙方住戶使用。本案於 102
年取得所有權後，訴願人亦有出售其持有之建物予一般民眾（○○路 16 號 7
樓、18 號 7 樓、18 號 5 樓），訴願人確曾共同參與實施違規行為，係
因市府介入調查及依都市計畫法裁處後，始轉稱設置籌備處朝申請旅館登記做
旅館使用之事，惟迄今仍未向市府觀光旅遊局提出申請等語。
理 由
一、按都市計畫法第 4 條規定：「本法之主管機關：在中央為內政部；在直轄市為
直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 7 月 15 日新北
府城開字第 1041270304 號公告：「主旨：本府關於都市計畫法所定行政處分主
管機關權限，劃分予本府城鄉發展局執行…，均自 104 年 7 月 24 日生效。
」，據此本案原處分機關依都市計畫法所為之處分，即屬有權限機關所為之處分
。
二、次按都市計畫法第 22 條第 1 項第 3 款規定：「細部計畫應以細部計畫書及
細部計畫圖就左列事項表明之：…三、土地使用分區管制。…。」、第 32 條規
定：「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他
使用區域或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不
同程度之使用管制。」、第 39 條規定：「對於都市計畫各使用區及特定專用區
內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內
前後側院之深度及寬度、停車場及建築物之高度，以及有關交通、景觀或防火等
事項，內政部或直轄市政府得依據地方實際情況，於本法施行細則中作必要之規
定。」、第 79 條第 1 項規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從
事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本
法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所
有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改
建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰
，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土
地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」。都市計畫法新北市施行細則第
13 條第 1 項規定：「都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各種
使用區，分別限制其使用：一、住宅區。二、商業區。三、工業區：（一）特種
工業區。（二）甲種工業區。（三）乙種工業區。（四）零星工業區。四、行政
區。五、文教區。六、體育運動區。七、風景區。八、保存區。九、保護區。十
、農業區。十一、其他使用區。」、第 40 條規定：「擬定細部計畫時，應於都
市計畫書中訂定土地使用分區管制要點，應對於捷運車站、鐵路車站、重要景觀
等附近地區及其他地區訂定都市設計有關規定事項（第 1 項）。第 1 項土地
使用分區管制要點，應規定區內土地及建築物之使用、最小建築基地面積、基地
內應保持空地之比率、容積率、綠覆率、透水率、排水逕流平衡、基地內前後側
院深度及寬度、建築物附設停車空間、建築物高度及有關交通、景觀、防災其他
管制事項（第 2 項）。…。」。變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第
二次通盤檢討）案土地分區使用管制要點第 3 點規定（略以）：「土地使用分
區及公共設施用地種類：旅館區，容許使用內容：得供一般旅館業或觀光旅館業
使用。」。
三、末按新北市政府處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第 2 點第 1 項規定：
「本府處理違反本法事件行為人（以下簡稱違規人）之統一裁罰基準如附表。」
。
四、依據前揭都市計畫法第 32 條及第 39 條規定，都市計畫得劃定住宅、商業、工
業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區，並授權直轄市
政府就各使用區內土地及建物之使用得於施行細則中作必要之規定。是本府依都
市計畫法第 85 條授權訂定之都市計畫法新北市施行細則第 40 條明定，擬定細
部計畫時，應於都市計畫書中訂定土地使用分區管制要點，管制區域內土地及建
築物使用等事項，本案所涉變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第二次通
盤檢討）案土地分區使用管制要點第 3 點規定（略以）：「土地使用分區及公
共設施用地種類：旅館區，容許使用內容：得供一般旅館業或觀光旅館業使用。
」，即為本府依上開法規範所發布之土地使用分區管制規定，如有違反，主管機
關即得依都市計畫法第 79 條第 1 項規定予以裁罰，合先敘明。
五、卷查案經原處分機關於 111 年 8 月 18 日為現場勘查現場設有辦公桌椅、沙
發桌椅、廚具、寢具等設備，經參與會勘各機關確認並未作旅館使用，此有 111
年 8 月 18 日現場勘查紀錄及採證照片附卷可稽，原處分機關核認該址性質屬
辦公處，非屬該建物坐落之旅館區合法使用項目，而以系爭處分裁處訴願人，於
法有據。至訴願人主張其僅為本案土地提供者，並基於合建分屋契約取回應得之
建物與土地，其公司設立登記於該址係做為籌設一般旅館設置許可申請之展示、
籌備處使用，並未作為住宅使用等語。惟查都市計畫範圍內建築物之使用不得違
反主管機關依法所發布之土地使用分區管制規定，已如前述。本案處分書上所載
違規建物地址本市○○區○○路 10 號為訴願人所有，位於本市新店都市計畫旅
館區，依變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第二次通盤檢討）案土地分
區使用管制要點第 3 點規定，僅容許供一般旅館業或觀光旅館業使用，訴願人
將位於本市新店都市計畫旅館區之○○區○○路 10 號建物供作辦公處所使用，
顯已違反變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第二次通盤檢討）案土地使
用分區管制要點第 3 點規定，從而原處分機關以系爭處分裁處訴願人於法並無
不合，原處分應予維持。
六、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項項規定，決定如主
文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲（公出）
委員 陳明燦（代理）
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 唐美芝
1.如僅對本決定有關罰鍰部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北
地方法院行政訴訟庭（地址：新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟
。
2.如僅對本決定有關停止使用部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北
高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
3.如對本決定有關罰鍰及停止使用部分均不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內
向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 112 年 2 月 22 日
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