新北市政府訴願決定書 案號：1102050689 號
1102050669 號
訴願人 銘○建設開發股份有限公司
代表人 許○娟
代理人 王姿淨 律師
訴願人 三○興業股份有限公司
代表人 曾○德
共同代理人 劉煌基 律師
訴願人 永○企業股份有限公司
代表人 鄭○平
代理人 潘○發
代理人 陳○儀
代理人 陳垚祥 律師
參加人 智○建設開發股份有限公司
代表人 邱○恆
代理人 吳尚昆 律師、葉思慧 律師
原處分機關 新北市中和地政事務所
上列訴願人因土地登記事件，不服原處分機關民國 110 年 5 月 14 日中登駁字第
000107 號土地登記案件駁回通知書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下
：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人銘○建設開發股份有限公司（下稱銘○公司）與參加人智○建設開發股份有
限公司（下稱智○公司）、訴外人台○股份有限公司於民國（下同）96 年 12 月 1
0 日就銘○公司所有坐落本市○○區○○段 86 地號土地及同區段 1806 、1809、18
19、1835、1850、1852、1858、1866、1877、1878、1879、1888、1898、1914、1935
、1938、1955、1958、1961、1971、1973、1982、1983、2002、2035、2103、2110
建號等 27 棟建物（下稱系爭不動產）簽訂房屋土地及車位預定買賣協議書，約定由
智○公司以新臺幣（下同）1 億 7,828 萬元購買系爭不動產，後因智○公司以債務
不履行為由提起民事訴訟，案經臺灣高等法院 104 年度重上字第 854 號判決：「
上訴駁回。原判決主文第二項關於命上訴人（按即銘○公司）將附表一及附表二所示
之建物及土地交付並移轉所有權予被上訴人（按即智○公司）部分，應於被上訴人給
付新臺幣壹億陸仟貳佰捌拾貳萬玖仟柒百柒拾玖元同時履行之。」，並經最高法院於
108 年 10 月 2 日以 108 年台上字第 96 號民事判決（臺灣高等法院 104 年
度重上字第 854 號判決及最高法院於 108 年 10 月 2 日 108 年台上字第 96
號民事判決下稱系爭判決）駁回訴願人銘○公司上訴而告確定。
嗣訴願人銘○公司分別於 110 年 4 月 8 日及 4 月 12 日向新北市汐止地政事
務所（下稱汐止地政事務所）申請將系爭不動產所有權移轉登記予訴願人三○興業股
份有限公司（下稱三○公司）、訴願人永○企業股份有限公司（下稱永○公司）及訴
外人優○開發股份有限公司。汐止地政事務所審查時，參加人智○公司以 110 年 4
月 7 日、4 月 12 日通知函提出異議，主張依系爭判決，系爭房地既經終局判決
參加人於完成給付 1 億 6,282 萬 9,779 元後，訴願人應將系爭不動產所有權移
轉予參加人所有。汐止地政事務所認本案涉及私權爭執，依土地登記規則第 57 條第
1 項第 3 款規定，以 110 年 4 月 15 日中登駁字第 73 號及第 74 號等駁回
通知書，駁回訴願人銘○公司之所有權移轉登記申請，訴願人銘○公司不服，提起訴
願（本會案號：1102110542）。
嗣經訴願人銘○公司再於 110 年 5 月 3 日以原處分機關收件北中地登字第 087
310 登記申請書，申請將本市○○區○○段 86 地號土地及同段 1971 、1898、1938
等 3 棟建物移轉登記予訴願人三○公司；同年月原處分機關收件北中地登字第 0
87320 登記申請書，申請將本市○○區○○段 86 地號土地及同段 1806 、1809、18
35、1850、1866、1877、1879、1938、1958、1973、1983、2002 等 12 棟建物移轉
登記予訴願人永○公司。因參加人智○公司於 110 年 5 月 5 日、5 月 7 日再
度以相同理由提出異議，原處分機關亦認本案涉及私權爭執，依土地登記規則第 57
條第 1 項第 3 款規定，以 110 年 5 月 14 日中登駁字第 00107 號駁回通知
書（下稱系爭駁回通知書），駁回訴願人銘○公司之所有權移轉登記申請，訴願人等
不服，提起訴願。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願人銘○公司及三○公司訴願及補充理由意旨略謂：
（一）依臺灣高等法院 104 年度重上字第 854 號判決主文及第 11 頁第 11 行至
第 15 行，智○公司需給付相當之買賣價金下，始取得移轉房地之請求權。然
訴願人分別於 108 年 10 月 8 日、12 月 23 日、12 月 31 日以存證信
函催告智○公司履行未果，並於 108 年 12 月 27 日會同律師、地政士、民
間公證人，備妥相關文件，希冀智○公司前來履約而未果，並經民間公證人做
成公證書在案，足證智○公司已無法履行條件。訴願人在智○公司確實無履行
96 年買賣協議下，已經簽約 15 年後均未能獲得完整履約價金，第三人（智
○公司）之買賣（債權）契約效力竟仍影響訴願人 15 年間所有權之行使，若
智○公司故意拒不履約，訴願人所有權即遭限制，實不合理。
（二）土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規定「權利關係人」或「權利爭執」
所稱之權利，乃指與申請登記之法律關係有關之「物權」而言，至因與申請登
記事項無關之法律關係與登記權利人或義務人發生爭議者，則非該款所規範之
範疇。蓋債權關係中之債權人，不論其得請求債務人所為給付屬何種性質，均
僅可按民事訴訟法中有關保全程序之規定覓求其債權之確保。智○公司申請書
所附與訴願人間訴訟糾紛，本質上乃係基於 96 年買賣契約所生，並非具有物
權效力之移轉所有權事由，其對系爭土地移轉登記聲明異議，核屬因債之關係
所生權利義務之爭執，並無以土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款提出異
議之餘地。
（三）復按「查申請停止他人不動產物權移轉登記應循司法程序訴請法院裁判，經法
院囑託辦理查封登記，假扣押登記或假處分預告登記後，使得為之。」（內政
部 47 年 10 月 28 日台內地字第 19180 號函）。準此，本件系爭房地移轉
登記，權利人即買受人與義務人即訴願人銘○公司間之買賣法律關係並無爭執
，智○公司固主張其為法律上利害關係人，然系爭房地原登記為訴願人所有，
依土地法第 43 條規定，登記有絕對效力，須由智○公司向民事法院對登記名
義人提起確認所有權訴訟，或向民事法院聲請假處分預告登記，方能解決，並
非登記機關所得認定，智○公司自不得以未經民事法院上開私法行為前，僅以
書面向登記機關異議，而違反土地法第 43 條之規定。
（四）智○公司所憑係一般債權請求權（且經民事法院判決應為對待給付後始得行使
該權利），而非物權請求權，依買賣關係取得土地所有權移轉登記之確定判決
，係屬給付判決，核與民法第 759 條規定取得不動產物權之法院判決有間，
並無物權效力。又本件智○公司未為對待給付，甚至未能為強制執行程序開始
主張其權利，原處分機關並非司法機關能審酌私權爭執或執行私權，如何據以
認定無法為本件所有權移轉登記？原處分機關刻意忽視訴願人與智○公司間顯
有須為對待給付之關係存在，智○公司未為對待給付，甚至未能為強制執行程
序開始主張其權利，更未有任何判決或法院囑託限制登記之情事，原處分機關
竟稱智○公司依高雄高等行政法院 90 年訴字第 1764 號判決意旨、土地登記
規則第 30 條修正說明可為單獨請求登記之意思表示，顯然罔法行政。
（五）本件自最高法院 108 年 10 月判決確定迄今已達 1 年 7 個月，訴願人銘
○公司不斷以存證信函催告智○公司履約，然其為掩飾無資力付款，竟編造出
判決所從未提及之「信託專戶」云云，若智○公司真有意願付款，僅須將應付
款項提存法院提存所取得提存證明後，即可單獨依強制執行法第 130 條第 2
項申請所有權移轉登記，智○公司棄法定提存程序不顧，無端編造出「信託專
戶」始願意付款之無根據說詞，原處分機關竟亦認「信託專戶」之有無存在爭
執，其處分瑕疵至為明確。
（六）智○公司無法律上利害關係，應駁回其參加訴願聲請。智○公司異議函所附係
與訴願人間因 96 年買賣契約所生之糾紛，非屬與申請登記之物權法律關係間
有爭執，且智○公司未為對待給付，甚至未能為強制執行程序開始主張其權利
，其固主張其為法律上利害關係人，然須由其向民事法院對登記名義人提起確
認所有權訴訟，或聲請假處分預告登記，非登記機關所能認定，智○公司無以
土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款權利關係人提出異議之餘地。
（七）智○公司所稱訴外人「蔡○娟」與訴願人尚有爭執云云，然查蔡○娟前曾向訴
願人銘○公司提出請求所有權移轉登記之訴訟，並經臺灣臺北地方法院於 102
年 12 月 4 日以 100 年度重訴字第 630 號民事判決蔡○娟敗訴在案。又
權利人永○公司與訴願人銘○公司前因永○公司為強制執行註記，訴願人銘○
公司提起異議之程序中，最高法院 110 年台抗字第 291 號裁定縱使有：「
已解除雙方間買賣契約，智○公司對其已無請求移轉不動產之權利存在為由，
聲請撤銷系爭執行命令，亦乏所據」之語，該裁定並非認定解約有無理由之認
定，而僅單純就強制執行程序異議事項判斷等語。
二、訴願人永○公司訴願意旨：
（一）依最高法院 39 年度臺上字第 214 號判例、94 年度臺上字第 1325 號判決
，判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，
在確定判決事實審言詞辯論終結後所生之事實，並不受其既判力之拘束。智○
公司所持有確定判決係以智○公司須對待給付銘○公司 1 億 6,282 萬 9,7
79 元之同時為前提條件，若智○公司未為對待給付，銘○公司即可拒絕移轉
系爭不動產所有權，且上開確定判決未定出智○公司履行對待給付之期間，銘
○公司自可訂相當期間催告智○公司履行，智○公司卻拒不履行，顯見智○公
司應無資力給付上開對待給付之債權，故為銘○公司解約，智○公司應已喪失
依 96 年買賣協議請求移轉登記之權利。上開解約係上開確定判決之事實審言
詞辯論終結後所生之事實，應不受上開確定判決所拘束。
（二）訴願人及案外人鄭○平對案外人台○公司有 6 億 1,200 萬元債權，並依 9
9 年度重上字第 372 號等 7 份判決取得代位受領台○公司對智○公司之 2
億 6,453 萬 0,528 元債權。銘○公司以智○公司屆期未履行對待給付 1
億 6,282 萬 9,779 元而解除 96 年 12 月 10 日所訂系爭買賣協議，訴願
人為求對台○公司債權得以求償，以對台○公司債權中利息 3 億元於 110
年 2 月 23 日向銘○公司購買系爭房地，並簽訂「不動產買賣協議書」及「
債權讓與契約」，並製作「債權讓與聲明書」，業以存證信函通知台○公司及
智○公司，銘○公司負有移轉系爭房地予訴願人之債務。銘○公司其後與訴願
人簽訂買賣契約，並非「一屋兩賣」之情事，訴願人為求對台○公司及智○公
司之債權能求償，而向銘○公司購買系爭不動產，並向原處分機關請求辦理移
轉登記，此乃正當權利之行使，智耀公司之異議應無理由。
三、答辯意旨略以：
（一）本案經智○公司於本所受理訴願人申辦買賣登記審理期間，以書面聲明異議，
確屬土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款所指涉及私權爭執範疇，本所依
法所為駁回處分並無違誤。
（二）又「依上揭土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規定可知，如登記之權利
人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，登記機
關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。蓋土地登記為不動產權利
之公示制度，依法具有公信力，惟登記機關對於不動產權利變更登記原因所涉
之法律關係，並無實質認定權限，是於審查時發現土地登記內容所涉登記標的
法律關係，於登記權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係
人間，已生爭執，則其權利之歸屬，應經由民事爭訟以為確定，登記機關即應
據土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規定，駁回不動產權利變更登記之
申請。……。」，本件智○公司檢具之系爭判決足徵其為與系爭不動產移轉登
記之法律關係有直接關連者，經本所審認確已涉所有權移轉之物權關係爭執甚
明，本所所為駁回處分並無違誤等語。
四、參加人智○公司參加意旨略謂：
（一）土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款所稱「登記之權利人、義務人或其與
申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者」，應係指登記權利人與登
記義務人或關係人間，就申請登記之法律關係之爭執，在未經有權認定機關確
認前，登記權利人所申請登記事項之權利是否確屬存在，尚不明確者而言。又
此規定就爭執之法律關係為何，雖未予明文，惟依權利關係人須限於與申請登
記之法律關係有關之人以觀，所稱之爭執，應非泛指以申請登記之不動產為標
的之所有法律關係之爭執，而係指與申請登記之法律關係有直接關連之爭執而
言。是以，如有與登記事項有關而涉及私法上權利存否爭議時，因關於人民私
權之確定，屬國家司法權範圍，人民發生私權爭執時，應循民事訴訟程序由民
事法院確定之。登記機關既非有權為終局認定之司法機關，登記權利人所申請
登記之權利是否確屬存在，在未經有權認定機關確認前，尚不明確，登記機關
即應駁回登記之申請，並無准許與否之裁量權限。（最高行政法院 108 年度
上字第 688 號判決參照）。
（二）本公司與銘○公司間就系爭不動產所有權及移轉登記等間已有法院確定判決在
案，而依法院確定判決主文所載，係一對待給付判決，在此對待給付是否完成
前，本公司與銘○公司間之爭執自應由民事法院裁判解決，行政機關並無權認
定銘○公司自行主張解除契約是否有理。
（三）本件銘○公司與智○公司間係因契約互負債務，而智○公司有同時履行抗辯權
，此經法院判決確認無誤。銘○公司雖稱曾催告智○公司給付買賣價金，然智
○公司早以 108 年 10 月 30 日、109 年 1 月 7 日及 110 年 4 月 1
日存證信函多次主張銘○公司未將 27 戶房地及 10 個停車位設定予上海商業
銀行之最高限額抵押權 2 億 7238 萬元塗銷，又將部分房屋出租予其員工及
律師，並未依約交付無瑕疵標的物，並催告銘○公司應依約給付權利無瑕疵之
標的，智○公司已依法行使同時履行抗辯權，已無任何遲延責任，銘○公司主
張解約毫無理由等語。
理 由
一、查訴願人銘○原法定代理人鄭晴文經臺北地方法院以 110 年度司字第 67 號民
事裁定解任臨時管理人職務，並於裁定確定後，由法院囑託主管機關臺北市政府
代為註銷，嗣經變更登記為許慧娟，並由訴願人銘○公司於 110 年 8 月 12
日聲明承受訴願，合先敘明。
二、次查訴願法第 29 條規定：「申請參加訴願，應以書面向受理訴願機關為之。參
加訴願應以書面記載左列事項：一、本訴願及訴願人。二、參加人與本訴願之利
害關係。三、參加訴願之陳述。」。卷查本會第 1102110542 號訴願程序進行中
，參加人智○公司於 110 年 5 月 25 日以書面陳明請求參加本件訴願，依卷
證資料所示，參加人就本案系爭不動產經最高法院於 108 年 10 月 2 日以 1
08 年台上字第 96 號民事判決有一對待給付請求權，本案訴願決定如撤銷或變
更原處分，足以影響參加人對待給付請求權之行使，對其權利或法律上利益，將
受有不利益之影響，參加人有權利保護之必要，應認有參加訴願之利益，先此敘
明。
三、再查訴願法第 78 條規定：「分別提起之數宗訴願係基於同一或同種類之事實或
法律上之原因者，受理訴願機關德合併審議，並得合併決定。」。本案訴願人銘
○公司、三○公司及永○公司就首揭土地登記駁回通知書分別提起訴願，因係就
同一事實及法律上原因提起訴願，爰依前開訴願法第 78 條規定，合併審議，合
併決定，先予敘明。
四、按土地登記規則第 3 條第 1 項規定：「土地登記，由土地所在地之直轄市、
縣（市）地政機關辦理之。但該直轄市、縣（市）地政機關在轄區內另設或分設
登記機關者，由該土地所在地之登記機關辦理之。」、第 55 條第 1 項規定：
「登記機關接收申請登記案件後，應即依法審查。…。」、第 57 條第 1 項第
3 款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，
駁回登記之申請：…三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關
之權利關係人間有爭執。」。
五、卷查本案訴願人銘○公司於 110 年 5 月 3 日以原處分機關收件北中地登字
第 087310 登記申請書，申請將本市○○區○○段 86 地號土地及同段 1971 、
1898、1938 等 3 棟建物移轉登記予訴願人三○公司；同年月原處分機關收件
北中地登字第 087320 登記申請書，申請將本市○○區○○段 86 地號土地及同
段 1806 、1809、1835、1850、1866、1877、1879、1938、1958、1973、1983、
2002 等 12 棟建物移轉登記予訴願人永○公司。因參加人智○公司於 110 年
5 月 5 日、5 月 7 日以相同理由（系爭不動產既經終局判決參加人於完成給
付 1 億 6,282 萬 9,779 元後，訴願人應將系爭房地所有權移轉予參加人所
有）提出異議。原處分機關審認系爭不動產既經最高法院 108 年度台上字第 9
6 號民事確定判決上訴駁回，依確定判決內容訴願人應於參加人給付 1 億 6,2
82 萬 9,779 元時，交付並移轉系爭房地所有權予參加人，是依民事訴訟法第
400 條第 1 項規定，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力，據此，
據此認系爭登記申請案之義務人與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭
執，依土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規定，否准訴願人之申請，揆諸
前揭規定及說明，洵屬有據。
六、至訴願人主張參加人異議函所附係與訴願人間因 96 年買賣契約所生之糾紛，非
屬與申請登記之物權法律關係間有爭執，參加人無以土地登記規則第 57 條第 1
項第 3 款權利關係人提出異議之餘地等語。惟參照最高行政法院 108 年度上
字第 688 號判決意旨：「按…土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款…規定
…，…所稱『登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係
人間有爭執者』，應係指登記權利人與登記義務人或關係人間，就申請登記之法
律關係之爭執，在未經有權認定機關確認前，登記權利人所申請登記事項之權利
是否確屬存在，尚不明確者而言。又此規定就爭執之法律關係為何，雖未予明文
，惟依權利關係人須限於與申請登記之法律關係有關之人以觀，所稱之爭執，應
非泛指以申請登記之不動產為標的之所有法律關係之爭執，而係指與申請登記之
法律關係有直接關連之爭執而言。…。」、司法院秘書長 98 年 1 月 5 日秘
台廳民二字第 0980000030 號函釋：「一、民事訴訟法第 400 條第 1 項規定
：『除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。』核其立
法理由，為訴訟標的之法律關係於確定之終局判決中經裁判後，該確定終局判決
中有關訴訟標的之判斷，即成為規範當事人間法律關係之基準，嗣後同一事項於
訴訟中再起爭執時，當事人不得為與該確定判決意旨相反之主張，法院亦不得為
與該確定判決意旨相反之判斷，此即民事訴訟制度為達終局強制解決民事紛爭之
目的所賦予確定終局判決之效力，通稱為判決之實質上確定力或既判力。…。」
。系爭房地既經最高法院 108 年度台上字第 96 號民事確定判決上訴駁回，並
諭知訴願人應於參加人給付 1 億 6,282 萬 9,779 元時，交付並移轉系爭房
地所有權予參加人，即有既判力。惟訴願人以系爭登記案件將系爭房地所有權移
轉登記予訴願人三○公司及永○公司所有，已與前揭最高法院 108 年度台上字
第 96 號民事確定判決意旨有間，自可認系爭登記申請案涉有私權糾紛。是本件
原處分機關既已知悉系爭土地之移轉尚存私權爭執，而依土地登記規則第 57 條
第 1 項第 3 款規定辦理，難謂於法未合。訴願人主張，尚難採憑。從而，原
處分機關以本案涉及私權爭執，依土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款駁回
系爭登記申請案，於法並無違誤，原處分應予維持。兩造及參加人其餘攻擊防禦
方法及聲明陳述，於本件決定結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲（公出）
委員 景玉鳳（代理）
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 王藹芸
委員 李永裕
委員 陳佳瑤
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 110 年 10 月 19 日
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