新北市政府訴願決定書 案號：1102011314 號
訴願人 呂○皇
原處分機關 新北市中和地政事務所
上列訴願人因土地登記事件，不服原處分機關民國 110 年 10 月 22 日新北中地登
字第 1106137044 號、民國 110 年 11 月 3 日新北中地登字第 1106137544 號、
民國 110 年 11 月 9 日新北中地登字第 1106138161 號函，提起訴願一案，本府
依法決定如下：
主 文
關於民國 110 年 11 月 3 日新北中地登字第 1106137544 號函，訴願駁回。
關於民國 110 年 11 月 9 日新北中地登字第 1106138161 號函，訴願駁回。
關於民國 110 年 10 月 22 日新北中地登字第 1106137044 號函，訴願不受理。
事 實
緣訴願人與訴外人呂陳○娥君等 8 人共有坐落本市○○區○○段 958 地號等 9
筆土地及○○段 28 地號等 2 筆土地（下稱系爭土地），訴外人呂陳○娥等 7 人
於民國（下同）110 年 10 月 18 日委託代理人依土地法第 34 條之 1 規定，檢附
土地登記申請書、買賣移轉契約書、通知訴願人徵詢是否優先購買之郵局存證信函及
回執聯、臺灣臺北地方法院提存書等相關證明文件，向原處分機關申辦系爭等地號共
有土地全部買賣移轉予漢○建設股份有限公司（收件號：110 年北中地登字第 18407
0 號，下稱系爭申請案）。原處分機關於辦理系爭土地所有權移轉登記期間，訴願人
分別以 110 年 10 月 18 日、同年月 19 日、同年月 26 日、同年 11 月 2 日異
議書，多次向原處分機關以本案涉及私權爭議提出異議。案經原處分機關審查其異議
聲明所附文件，因未符合土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規定，遂以 110
年 10 月 22 日新北中地登字第 1106137044 號函通知訴願人補具相關證明文件，因
訴願人於同年 10 月 26 日、11 月 2 日補正資料仍未提出證明文件，原處分機關
以 110 年 11 月 3 日新北中地登字第 1106137544 號函駁回訴願人之異議，並於
同年 11 月 4 日辦竣系爭申請案登記，以 110 年 11 月 9 日新北中地登字第 1
106138161 號函知訴願人，訴願人不服系爭土地所有權移轉登記，提起本件訴願，並
據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願及補充意旨略謂：原處分機關違法消極不適用法規，致訴願人權益受重大損
害，系爭 11 筆土地之公同共有遭盜賣併吞於漢○建設公司，原處分機關與權利
人及義務人共同侵權。按最高法院 84 年台上第 1922 號判決要旨，各繼承人不
得按應繼分處分及行使權利，遺產為公同共有，有身分法色彩，不得將各別財產
任意處分與非繼承人之第三人，此第三人之受讓繼承財產權利，有違民法第 246
條，自始當然無效，故本案第 3 人漢○建設公司繼承標的係無效。本案計算多
數決時持份及人數有誤，原處分機關之處分有無效，明顯有違法事由。承辦人共
同侵權應予迴避，請撤銷原處分等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）本案經檢視訴願人歷次異議理由，因有與登記事項有關而涉及司法上權利存否
之爭議，本所於形式審查上認訴願人之權利可能存在，惟此爭議須由有權認定
之司法機關為之，然聲明異議並未檢具相關法院起訴證明文件或確定判決書，
為審認訴願人所陳爭執事項是否確由司法機關審理中，本所前以 110 年 10
月 22 日新北中地登字第 1106137044 號函請訴願人就所陳爭執事項提出相關
證明文件。惟查訴願人於同年 11 月 2 日行政異議理由補充狀，僅提供臺北
高等行政法院信函 1 份並未提供其它相關證明文件，因訴願人所提出之存證
信函內容不足以認定訴願人確已主張優先購買權，又該信函主張質疑申請人土
地買賣契約效力之爭議，乃司法機關之權責，非本所審核範疇，訴願人既未提
出就爭執事項刻由法院繫屬相關訴訟之證明，本所認訴願人所陳爭執事項難謂
符合土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規定，亦無從依訴願人之聲明而
予以駁回本所於 110 年 10 月 18 日受理之系爭申請案。
（二）訴外人呂陳○娥等 7 人依土地法第 34 條之 1 出賣系爭等地號共有土地全
部，其中呂陳○娥、呂○洋、呂○星、呂○旺、呂○柔、呂○皇等 6 人公同
共有持分為四分之一，訴外人呂陳○娥等 7 人依據民法第 1141 及 1144 條
規定計算訴願人繼承之潛在應有部分為二十四分之一後依法提存，並檢具臺灣
臺北地方法院提存書為訴願人依法提存新臺幣（下同）3,795 萬 2,889 元整
，且於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償之數額如有錯誤，由義務人自
行負責。系爭申請案申請程序既係依法申請，本所本於審核物權登記內容職責
，當依法辦理移轉登記，系爭申請案既依法由申請人為訴願人提存，且申請人
亦依上開規定於申請書備註欄切結，訴願人倘對於應受領之提存金額有所爭執
，自應逕循民事司法程序以資解決，而非要求登記機關賠償，訴願人聲明事項
並無依法論理及任何理由，顯不足採。本所認實用法均無違誤，訴願應顯無理
由。
理 由
一、關於 110 年 11 月 3 日新北中地登字第 1106137544 號函及 110 年 11 月
9 日新北中地登字第 1106138161 號函部分：
（一）按土地法第 34 條之 1 規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設
定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計
過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 3 分之 2 者，其人數不予計算（
第 1 項）。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通
知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之（第 2 項）。…。共有人出賣
其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購（第 4 項）。前
4 項規定，於公同共有準用之（第 5 項）。…。」。
（二）土地登記規則第 57 條規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘
明理由及法令依據，駁回登記之申請：…三、登記之權利人、義務人或其與申
請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執（第 1 項）。…。依第 1 項
第 3 款駁回者，申請人並得訴請司法機關裁判或以訴訟外紛爭解決機制處理
（第 3 項）。」、第 97 條第 3 項規定：「依前 2 項規定申請之登記，
於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同
樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登
記之申請。」。
（三）又最高行政法院 91 年判字第 2070 號判決：「查土地登記規則第 51 條（按
修正後為第 57 條）第 1 項第 3 款之規定，應係指登記權利人，與登記義
務人或關係人間，就『申請登記之法律關係』之爭執，在未經有權認定機關確
認前，登記權利人所申請登記事項之權利是否確屬存在，尚不明確者而言。故
明定登記機關應駁回登記權利人登記之申請…。」。
（四）卷查訴願人與訴外人呂陳○娥君等 8 人共有系爭土地，訴外人呂陳○娥等 7
人於 110 年 10 月 18 日委託代理人依土地法第 34 條之 1 規定，檢附土
地登記申請書、買賣移轉契約書、通知訴願人徵詢是否優先購買之郵局存證信
函及回執聯、臺灣臺北地方法院提存書等相關證明文件，向原處分機關申辦系
爭申請案。原處分機關於辦理系爭土地所有權移轉登記期間，訴願人分別以 1
10 年 10 月 18 日、同年月 19 日、同年月 26 日、同年 11 月 2 日多次
提出異議，案經原處分機關審查其 110 年 10 月 19 日行政異議理由狀所附
信函：「…系爭○○區○○段等 11 筆土地買賣契約根本無效，本人共有人無
從行使優先購買權，…俟上開土地買賣契約經法院確定有效本人願行使上開土
地持分之優先購買權…」，雖與登記事項有關而涉及司法上權利存否之爭議，
然其聲明異議並未檢具相關法院起訴證明文件或確定判決書，原處分機關遂以
110 年 10 月 22 日新北中地登字第 1106137044 號函請訴願人就所陳爭執事
項提出相關證明文件，惟訴願人於 110 年 10 月 26 日、同年 11 月 2 日
之補充理由狀仍未提出其它相關證明文件，原處分機關認訴願人就爭執事項未
提出已由法院繫屬相關訴訟證明，未符合土地登記規則第 57 條第 1 項第 3
款規定，遂以 110 年 11 月 3 日新北中地登字第 1106137544 號函駁回訴
願人之異議。原處分機關復依土地法第 34 條之 1 規定，於同年 11 月 4
日辦竣系爭申請案登記，並以 110 年 11 月 9 日新北中地登字第 1106138
161 號函知訴願人，揆諸前開規定，洵屬有據。
（五）至訴願人主張遺產為公同共有各繼承人不得按應繼分處分及行使權利，不得將
各別財產任意處分與非繼承人之第三人，此第三人之受讓繼承財產權利無效等
語。按土地法第 34 條之 1 執行要點第 8 點第 2 項規定：「涉及對價或
補償者，應提出他共有人已領受或對價之補償證明或依法提存之證明文件，並
於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償之數額如有錯誤，由義務人自行負
責；…。對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。」。查本案呂陳○娥等
7 人依土地法第 34 條之 1 出賣系爭土地全部，其中呂陳○娥、呂○洋、呂
○星、呂○旺、呂○柔、呂○皇等 6 人公同共有持分為四分之一，呂陳○娥
等 7 人依據民法第 1141 及 1144 條規定計算訴願人繼承之潛在應有部分為
二十四分之一後依法提存，並檢具臺灣臺北地方法院提存書為訴願人依法提存
3,795 萬 2,889 元，且於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償之數額如
有錯誤，由義務人自行負責。系爭申請案訴外人呂陳○娥等申請人已依法為訴
願人提存，且依規定於申請書備註欄切結，原處分機關就系爭申請案依前開土
地法第 34 條之 1 規定辦理移轉登記，於法並無違誤，原處分應予維持。
二、關於 110 年 10 月 22 日新北中地登字第 1106137044 號函部分：
（一）按訴願係人民對行政機關之行政處分，認為其違法或不當，致損害其權利或利
益時，請求救濟之方法，此觀訴願法第 1 條至第 3 條之規定甚明。又依訴
願法第 77 條第 8 款規定：「訴願事件有左列各款情形之一者，應為不受理
之決定：八、對於非行政處分或其他依法不屬訴願救濟範圍內之事項提起訴願
者。」。
（二）卷查系爭 110 年 10 月 22 日新北中地登字第 1106137044 號函復略以：「
主旨：有關臺端就呂陳○娥等 7 人擬依土地法第 34 條之 1 規定出售本市
○○區○○段 958 地號等 9 筆土地及○○段 28 地號等 2 筆土地提出異
議一案，…。說明八：…因異議人呂○皇於案件審理期間對前開不動產所有權
移轉聲明異議，本案尚須審認其異議內容，再為適當之行政處分，特此通知。
」，核係原處分機關函知訴願人，相關登記法令規定、系爭申請案審查情形，
及請訴願人檢具相關證明文件，乃屬告知訴願人依相關意旨辦理之函文，非對
訴願人等之請求予以准駁，更無從對訴願人等有發生具體之法律效果，自非訴
願法上之行政處分，依其性質僅為觀念通知。本件訴願人對於非行政處分提起
訴願，依前揭訴願法第 77 條第 8 款規定，對於非行政處分或其他依法不屬
訴願救濟範圍內之事項提起訴願者，程序顯有未合，應為不受理之決定。
（三）另本案訴辯雙方其餘主張陳述，經核與訴願決定結果不生影響，爰不逐一論駁
，併予敘明。
三、綜上論結，本件訴願為部分無理由，部分不受理，依訴願法第 79 條第 1 項、
第 77 條第 6 款規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲（公出）
委員 李永裕（代理）
委員 陳立夫（迴避）
委員 陳明燦
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 陳佳瑤
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 111 年 3 月 11 日
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