新北市政府訴願決定書 案號：1098050171 號
訴願人 黃游○修
代理人 黃○純
原處分機關 新北市政府稅捐稽徵處
上列訴願人因地價稅事件，不服原處分機關民國 109 年 1 月 9 日新北稅汐一字
第 1084838451 號函所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人所有坐落本市○○區○○段 1421 、1429、1443 地號等 3 筆土地（持分
面積 75.84、 20.34、172.08 平方公尺，下稱系爭某某地號土地），其地上建物門
牌號碼為本市○○區○○街 21 巷 13 號（下稱系爭房屋），系爭 1421 、1429 地
號土地原按一般用地稅率課徵地價稅、系爭 1443 地號土地原按自用住宅用地稅率課
徵地價稅在案。
嗣訴願人於 108 年 12 月 25 日申請系爭 3 筆土地按自用住宅用地稅率課徵地價
稅，案經原處分機關於 108 年 12 月 27 日及 109 年 1 月 6 日派員至現場勘
查，並比對 106 年航照圖，查得系爭 1429 地號土地非屬建物權狀登載建築基地，
但與系爭房屋坐落基地 1421 、1443 地號土地相鄰，位處系爭房屋圍牆內供出入通
路等使用，與系爭房屋之使用確屬不可分離；又系爭房屋第 1 層至第 3 層面積分
別為 83 、86.7 及 38.7 平方公尺，其中部分面積 49.4 、77.3 及 12.7 平方公
尺係供酒內民宿使用，核與土地稅法第 9 條「無出租或供營業用」規定不符，復因
第 3 層係未載於建築改良物所有權狀及建物測量成果圖之增建樓層，原處分機關爰
依財政部 101 年 8 月 16 日台財稅字第 10104594270 號令訂定「適用住宅用地
稅率課徵地價稅認定原則」（下簡稱認定原則）四（一） 3、（二）1.（2） 及 2.
（2） 之規定，依系爭房屋第 1 層及第 2 層實際使用情形，以系爭號函核定系爭
3 筆土地部分面積 56.38、15.2 及 127.92 平方公尺，合計 199.42 平方公尺按
一般用地稅率課徵地價稅，其餘部分面積 19.46、5.24、44.16 平方公尺，合計 68.
84 平方公尺符合土地稅法第 9 條及第 17 條規定，准自 109 年起按自用住宅用
地稅率課徵地價稅。訴願人對系爭號函不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答
辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：系爭房屋本人設定為自用住宅已多年，108 年暑假申請經營合法
民宿，108 年 10 月 5 日正式營業，本人交代女兒主動向原處分機關辦理房屋
變更使用，並查明為何院子 109.76 平方公尺（1421 及 1429 地號）的地價稅
高過建物本身，查出原因係 20 多年前漏填院子地號為自用，故委託女兒於 108
年 12 月 25 日申請自用住宅用地。108 年 12 月 27 日承辦人現勘表示院子看
起來應可納為自用，不料 109 年 1 月 9 日接到來函。將原有一般土地稅率
面積認定從 109.76 竟擴大為 199.42 平方公尺，自用僅留 68.84 平方公尺。
我們是為綠化保留院子，庭院的存在並非我們的賣點，也非客人活動範圍何來營
業之用等語。
二、答辯意旨略謂：本案訴願人主張原處分機關將按一般用地稅率課徵地價稅面積擴
大為 199.42 平方公尺，渠為綠化一直保留庭院，庭院並非民宿賣點，也非客人
活動範圍，何來營業之用一節等語。參照認定原則四（一）3.規定，非屬建築基
地之土地，如係連同主建物一併取得，且該土地與建築基地相鄰，位處該棟建築
物圍牆內供出入通路等使用，與該棟建築物之使用確屬不可分離者，可併同主建
物基地認定之。由此觀之，地價稅自用住宅用地之核定，應以建物之存在為要件
，如建物實際使用情形非全部為自住使用，該併同主建物基地認定之相鄰土地，
即應按建物實際為自住使用比例核定適用自用住宅用地之面積，並無單獨適用自
用住宅用地稅率課徵地價稅之餘地。查系爭 1429 地號土地與系爭房屋坐落基地
1421 及 1443 地號土地相鄰，位處系爭房屋圍牆內供出入通路等使用，與系爭
房屋之使用確屬不可分離，另系爭房屋部分面積係供酒內民宿使用，原處分機關
依該房屋營業面積所占系爭 3 筆土地面積比例核定 199.42 平方公尺按一般用
地稅率課徵地價稅，其餘土地面積計 68.84 平方公尺自 109 年起按自用住宅
用地稅率課徵地價稅，並無違誤等語。
理 由
一、按土地稅法第 9 條規定：「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶
、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」、第 17
條第 1 項規定：「合於左列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之 2 計徵
：一、都市土地面積未超過 3 公畝部分。二、非都市土地面積未超過 7 公畝
部分。……」。適用住宅用地稅率課徵地價稅認定原則：「四、自用住宅用地面
積及處數限制補充規定（一）自用住宅用地基地之認定…3.非屬建築基地之土地
，如係連同主建物一併取得，且該土地與建築基地相鄰，位處該棟建築物圍牆內
供出入通路等使用，與該棟建築物之使用確屬不可分離者，可併同主建物基地認
定之。…（二）自用住宅面積及處數限制 1. 僅部分供自用住宅使用，其適用自
用住宅用地稅率面積之認定…（2） 房屋為樓房，不論是否分層編訂門牌或分層
登記，准按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例認定之。2.未載於權狀之增
建房屋，其適用自用住宅用地稅率面積之認定…（2） 增建樓層：未載於建築改
良物所有權狀之增建樓房，如就增建部分提出建物測量成果圖者，應准合併計入
該增建房屋所有人持有之層數，按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例認定
之。」。
二、次按財政部 90 年 12 月 27 日台財稅字第 0900071529 號函略謂：「…民宿稅
捐之核課，前經行政院觀光發展推定小組第 34 次會議決議：『鄉村住宅供民宿
使用，在符合客房數 5 間以下，客房總面積不超過 150 平方公尺以下，及未
僱用員工，自行經營情形下，將民宿視為家庭副業，得免辦營業登記，免徵營業
稅。依住宅用房屋稅率課徵房屋稅，按一般用地稅率課徵地價稅及所得課徵綜合
所得稅。至如經營規模未符前開條件者，其稅捐之稽徵，依據現行稅法辦理。』
…。」。
三、卷查訴願人於 108 年 12 月 25 日申請系爭 3 筆土地按自用住宅用地稅率課
徵地價稅，案經原處分機關於 108 年 12 月 27 日及 109 年 1 月 6 日派
員至現場勘查並比對 106 年航照圖，查得系爭 1429 地號土地與系爭房屋坐落
基地 1421 、1443 地號土地相鄰，位處系爭房屋圍牆內供出入通路等使用，與
系爭房屋之使用確屬不可分離；又系爭房屋第 1 層至第 3 層面積分別為 83
、86.7 及 38.7 平方公尺，其中部分面積 49.4 、77.3 及 12.7 平方公尺係
供酒內民宿使用，核與土地稅法第 9 條「無出租或供營業用」規定不符，且第
3 層係未載於建築改良物所有權狀及建物測量成果圖之增建樓層。原處分機關爰
依認定原則四（一） 3、（二）1.（2） 及 2. （2） 之規定，依系爭房屋第 1
層及第 2 層實際使用情形，以系爭號函核定系爭 3 筆土地部分面積 56.38、
15.2 及 127.92 平方公尺，合計 199.42 平方公尺按一般用地稅率課徵地價稅
，其餘部分面積 19.46、5.24、44.16 平方公尺，合計 68.84 平方公尺符合土
地稅法第 9 條及第 17 條規定，准自 109 年起按自用住宅用地稅率課徵地價
稅，揆諸首揭條文規定，洵屬有據。
四、至訴願人主張係為綠化保留院子，庭院的存在並非我們的賣點，也非客人活動範
圍何來營業之用等語。然查依訴願人所自陳，院子坐落土地為 1421 、1429 地
號，依卷附建物查詢資料，1421 地號屬建物坐落範圍，自應依認定原則四（二
）1.（2） 規定，按系爭房屋各層實際使用情形所占土地面積比例認定適用住宅
用地稅率面積；另 1429 地號與系爭房屋坐落基地 1421 及 1443 地號土地相鄰
，位處系爭房屋圍牆內供出入通路等使用，與系爭房屋之使用確屬不可分離，此
有 106 年航照圖附卷可稽，揆諸認定原則四（一）3 規定，可併同主建物基地
認定，是原處分機關就系爭 3 筆土地，依認定原則之規定，按系爭房屋供營業
面積所占系爭 3 筆土地面積比例，核定 199.42 平方公尺按一般用地稅率課徵
地價稅，其餘土地面積計 68.84 平方公尺自 109 年起按自用住宅用地稅率課
徵地價稅，並無違誤，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 陳佳瑤
委員 林泳玲
委員 許宏仁
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 109 年 5 月 29 日
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