新北市政府訴願決定書 案號：1092060494 號
1092070495 號
1092090496 號
訴願人 鄭○月
訴願人 王○蘭
訴願人 羅○梅
共同代理人 方○彬
原處分機關 新北市新店地政事務所、新北市中和地政事務所、新北市板橋地政
事務所
上列訴願人等因申請塗銷登記事件，不服新北市新店地政事務所民國 109 年 5 月
12 日新北店地登字第 1096066814 號函、新北市中和地政事務所民國 109 年 5
月 11 日新北中地登字第 1096167393 號函及新北市板橋地政事務所民國 109 年 5
月 8 日新北板地登字第 1096007987 號函所為之處分，提起訴願一案，本府依法
決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人等 3 人（下稱訴願人等）以渠等共有坐落本市○○區○○段 658 地號土
地（合併 658、659 及 660 地號土地，下稱系爭土地）於民國（下同）101 年 4
月 12 日與訴外人明○開發資產管理股份有限公司（下稱明○公司）簽訂合作興建大
樓契約書，並由訴願人等選擇分配其中 11 筆房地（下稱系爭建物），且訴願人及明
○公司於 104 年 4 月 22 日將系爭土地信託予訴外人僑○建築經理股份有限公司
（下稱僑○公司）為受託人。嗣訴願人等以 109 年 5 月 1 日申請書向原處分機
關主張系爭建物之土地持分不足；僑○公司與明○公司以偽造文書方法移轉所有權登
記，由明○公司申請設定抵押權予債權人，再以偽造文書方法移轉所有權登記予訴願
人；明○公司以偽造文書之方法所為且有違公寓大廈管理條例之規定等情，乃申請塗
銷新北市新店地政事務所（下稱新店地所）107 年 12 月 28 日收件新登總字第 563
0 號建物所有權第一次登記、108 年 7 月 1 日收件新登字第 70200 號塗銷信託
登記、同日收件新登字第 70210 號抵押權設定登記、同日收件新登字第 76780 號
塗銷信託登記及同日收件新登字第 76830、76840 號抵押權設定登記，及新北市中和
地政事務所（下稱中和地所）108 年 6 月 25 日收件中店登字第 14940 號信託所
有權移轉登記、同年月日收件中店登字第 14950 號抵押權設定登記及 108 年 7
月 26 日收件中店登字第 18220 號抵押權設定登記，及新北市板橋地政事務所（下
稱板橋地所，該 3 地所合稱原處分機關）108 年 8 月 8 日收件板店登字第 964
0 號所有權移轉登記、108 年 8 月 15 日收件板店登字第 9930 號所有權移轉登記
、同日收件板店登字第 9940 號所有權移轉登記及 108 年 9 月 2 日收件板店登
字第 10810 號更正登記（下總稱系爭登記）。經原處分機關就前揭各地所分別辦理
之登記案審核，認系爭登記案件確已檢附登記原因證明文件，且符合相關法規與解釋
函令之規定，非經法院判決確定，不得逕為塗銷登記，遂分別以首揭 3 號函否准所
請，訴願人等不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨
於次：
一、訴願及補充理由意旨略謂：
（一）新店地所明知本件建案之建物建號係屬信託財產，其所有權非全屬明○公司所
有，則新店地所既已完成僑○公司移轉 35 個建物建號所有權登記予明○公司
後，新店地所、中和地所面對僑○公司再次申請將地主戶建物全部移轉所有權
登記時，應查明地主為何願將自己所分配之房地，集體願將所有權移轉予明○
公司之原因，顯與合建之意旨有違，新店地所及中和地所遽准予登記，難卸疏
失之責。
（二）僑○公司與明○公司所偽造之共同指示書，其上僅有偽刻訴願人印章，並非訴
願人之印鑑章，亦無訴願人之親自簽名，則新店地所及中和地所所憑何依據，
認該共同指示書係屬真正而非偽造，亦未令訴願人前往說明，即核准登記，其
審核即有失誤、失職之責。且中和地所未查明信託登記申請案之印章是否真正
，亦有失職。是新店地所、中和地所就本案所為所有權移轉登記及抵押權設定
登記，違反法律規定。
（三）明○公司偽造買賣契約書，以買賣為登記原因，向板橋地所申請將附表 3 之
建物及土地所有權移轉登記予訴願人等。惟前揭建物及土地已設定高額之抵押
權登記，依一般社會通念，絕不可能購買。板橋地所對此異常之所有權移轉登
記，本應通知訴願人前往說明或書面告知訴願人等，惟並未通知訴願人等，則
訴願人等既不知情，如何提出異議，板橋地所有失職責。且板橋地所未查明訴
願人等是否尚有建物信託予僑○公司名下，亦未待明○公司補足土地持分後，
再辦理所有權移轉登記，僅憑明○公司片面申請書之備註，率予辦理登記，亦
屬違法。
（四）訴願人等對僑○公司、明○公司以偽造文書方法移轉所有權登記及抵押權設定
登記，已於 108 年 8 月 25 日提出刑事告訴，豈有於同年 9 月 2 日再
提出更正理由書之理。板橋地所未查該更正理由書之內容違背常情、是否係偽
造，亦未通知訴願人等前往說明。是系爭登記案有違民法第 799 條第 5 項
及公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項之規定。況原處分機關雖援引土地登記
規則第 7 條規定，稱除該規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機
關不得為塗銷登記，訴願人等應循司法途徑解決等語。惟本件歷次登記均係原
處分機關失職、違法所致，縱須循司法途徑解決，亦應由新店地所、中和地所
及板橋地所循司法途逕，而非由受害之訴願人等為之，始符公平正義。
（五）又僑○公司未依信託本旨申請所有權移轉登記，即屬明顯違約，新店地所及中
和地所完全無視僑○公司違約背信之行為，仍准土地買賣登記，應有過失責任
。且新店地所不查前後信託契約書委託人為何不同，亦不查明○公司之土地持
分從何人取得，則委託人不可能只有明○公司，惟新店地所或許明知委託人非
僅明○公司，尚有地主，然卻不通知地主到場說明，反採公告方式處理，則地
主不可能知悉公告內容而異議，為日後僑○公司將應分配訴願人及其他地主之
房地，移轉所有權登記予明○公司之不法背信行為，埋下伏筆，等於協助該二
公司完成違約背信之不法目的。是新店地所不查僑○公司所附之信託契約書暨
受益權轉讓契約書與先前完成之信託契約書有何不同，甚至明知不同，竟以公
告方式取得公告期滿無異議之法律效果，不無圖利之嫌。
（六）板橋地所對於系爭登記申請，應知非屬一般正常之買賣登記，理應通知訴願人
到場說明，以了解事情真相，並依土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規
定處理。然板橋地所關未依此規定處理，仍然准予登記，即有重大過失等語。
二、答辯及補充答辯意旨略謂：
（一）訴願人等以 109 年 5 月 1 日申請書附具刑事案件報案三聯單，就原處分
機關之所有權移轉登記及設定登記，申請塗銷登記，以求回復所有權至僑○公
司名下並塗銷其上之一切負擔，惟土地登記規則第 7 條所謂「判決」，係指
經民事訴訟，並經法院以民事判決確定現登記名義人之土地權利有法律上有失
權之原因（如民法第 87 條及第 92 條規定），而應予塗銷之判決，訴願人等
自始未檢附民事確定判決為據。且所陳本案涉及刑事案件現由檢調單位調查中
，既未經判決確定，登記機關自不得逕行認定相關登記文件有偽造、詐欺之實
。
（二）系爭登記申請案件，確已檢附權利人（即訴願人等）、義務人（即訴外人明○
公司）書立之所有權買賣移轉契約書等文件申請買賣登記，經板橋地所檢視各
登記申請案備註欄註明移轉情形與民法第 799 條第 5 項及公寓大廈管理條
例第 4 條第 2 項規定相符。且各所有權買賣移轉契約書所載抵押權負擔承
受關係復經板橋地所檢視各登記申請案之土地所有權權利範圍、建物所有權與
其建築基地權利範圍，亦足以負擔承受其抵押權。且未有人依土地登記規則第
57 條第 1 項第 3 款規定提出異議，板橋地所始於審核無誤後辦理所有權
移轉登記完畢。
（三）經板橋地所檢視各更正登記申請案之土地所有權權利範圍、建物所有權與其建
築基地權利範圍，已足負擔承受其抵押權，且未有人依土地登記規則第 57 條
第 1 項第 3 款規定提出異議，始於審核無誤後，辦理更正登記完畢。且訴
願人等與訴外人明○公司簽定之契約書及理由書，尚無主管機關認定有偽造情
事，且案件審理皆於法有據並無違誤，又登記事項均與登記原因證明文件所載
內容相符，並無明顯疏失而錯誤登記之情事。是訴願人請求不符合土地登記規
則第 144 條第 1 項之要件，自不得逕予塗銷登記，仍應由訴願人依土地登
記規則第 7 條規定，經法院判決塗銷確定始得為之。
理 由
一、訴願法第 78 條規定：「分別提起之數宗訴願係基於同一或同種類之事實上或法
律上之原因者，受理訴願機關得合併審議，並得合併決定。」。本件訴願人對於
新店地所、中和地所及板橋地所前揭 3 號函提起訴願，鑑於本案所涉土地建物
均為同一，且訴願人係基於同種事實及同一法律而向本府提起訴願，是本案予以
合併審議，合併決定。
二、按土地登記規則第 7 條規定：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定
外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」、第 34 條第 1 項
規定：「申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：一、登記申請書。
二、登記原因證明文件。三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。四、申
請人身分證明。五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。」、第 57 條
第 1 項第 3 款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由
及法令依據，駁回登記之申請：……三、登記之權利人、義務人或其與申請登記
之法律關係有關之權利關係人間有爭執。」及第 144 條第 1 項規定：「依本
規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前
，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之：一、登記證
明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記」。
三、次按最高行政法院 101 年度判字第 341 號判決意旨略謂：「……『純屬登記
機關之疏失而錯誤之登記』，係指登記錯誤係出於登記機關明顯易見之疏失而言
，苟登記錯誤非屬明顯易見，而須經調查事實或涉及法令疑義解釋始足認定者，
自不在此得為塗銷登記之列。」及最高行政法院 106 年度判字第 256 號判決
意旨略謂：「……依土地登記規則規定登記之土地權利，限於不涉及私權爭執，
或登記證明文件經主管機關認定係屬偽造，或純屬登記機關之疏失而錯誤之登記
之情形，縱該項登記存有應予塗銷之事由，亦應經法院判決塗銷確定，登記機關
始得予塗銷；從而土地登記規則第 144 條規定係為解決無法依同規則第 7 條
規定經由民事法院確定裁判予以塗銷之錯誤登記情形而設，則縱屬登記機關疏失
而錯誤之登記，如其應否塗銷涉及私權爭執應經民事法院裁判予以確定者，即應
不許逕由登記機關依土地登記規則第 144 條第 1 項規定予以塗銷其登記」。
四、卷查訴願人等檢具申請書及相關文件，主張原處分機關未查明系爭登記案之申請
資料係屬偽造且違法，而應有塗銷之情形，此有訴願人等 109 年 5 月 4 日
申請書及其所附共同指示書、更正理由書、報案三聯單等影本附卷可參。案經原
處分機關審查，認本件訴願人等雖主張系爭登記案件之原因證明文件係經偽造，
惟尚無經主管機關認定有偽造情事，且登記事項均與登記原因證明文件所載內容
相符，非純屬登記機關疏失而錯誤登記之情形，是非經法院判決塗銷確定，原處
分機關不得逕辦塗銷登記，遂以首揭 3 號函駁回訴願人之申請，揆諸前揭土地
登記規則第 7 條及第 144 條第 1 項規定，洵屬有據。
五、訴願人主張新店地所不查僑○公司所附之信託契約書暨受益權轉讓契約書與先前
完成之信託契約書有何不同等語。惟按土地登記規則第 72 條規定：「登記機關
對審查證明無誤之登記案件，應公告 15 日。」、第 84 條規定：「建物所有權
第一次登記，除本節規定者外，準用土地總登記程序。」、第 127 條規定：「
受託人依信託法第 9 條第 2 項取得土地權利，申請登記時，應檢附信託關係
證明文件，並於登記申請書適當欄內載明該取得財產為信託財產及委託人身分資
料。登記機關辦理登記時，應依第 130 條至 132 條規定辦理。」、第 130
條第 1 項規定：「信託登記，除應於登記簿所有權部或他項權利部登載外，並
於其他登記事項欄記明信託財產、委託人姓名或名稱，信託內容詳信託專簿。」
。又內政部 94 年 10 月 6 日內授中辦地字第 09400528950 號函略以：「…
…二、鑑於信託為私法行為之一種，應尊重當事人的意思，故申辦土地權利信託
登記，雖以公定契約書為登記原因證明文件，惟倘委託人與受託人間所約定之主
要信託條款，因受限於公定契約書中『信託條款』欄之篇幅而無法盡載，尚需另
附信託契約書（私契）方能貫徹信託本旨或達信託目的者，登記機關於受理登記
時，自應依另附之信託契約書所約定之事項條款予以審查。」。查新店地所受理
107 年 12 月 28 日收件新登總字第 5630 號建物所有權第一次登記案，係由起
造人僑○公司就系爭建物申請所有權第一次登記，且附具僑○公司與明○公司訂
定之信託契約書（私契）等文件，證明系爭建物為信託財產，並於登記申請書備
註欄載明：「本案係信託財產，委託人：明○開發資產管理股份有限公司；受託
人：僑○建築經理股份有限公司」，經新店地所審核前揭信託關係證明文件內容
，及其他所附使用執照、測量成果圖、身分證明等文件無誤後，即依土地登記規
則第 84 條準用第 72 條規定辦理公告，於公告期滿無人異議後辦理登記，再依
同規則第 130 條第 1 項規定，於建物登記簿記明信託財產、委託人姓名及信
託內容詳信託專簿等字樣，尚無違誤。訴願人主張，容有誤解。
六、至訴願人主張新店地所完全無視僑○公司違約背信之行為，仍准土地買賣登記，
應有過失責任等語。惟按信託法第 1 條規定：「稱信託者，謂委託人將財產權
移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管
理或處分信託財產之關係。」及第 9 條第 2 項規定：「受託人因信託財產之
管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權，仍屬信託財產。」，內政部
90 年 11 月 13 日台內中地字第 9017370 號函略以：「按已辦竣信託登記之
不動產，受託人於信託期間，依信託本旨，出賣信託財產，非屬信託法第 62 條
所規定之信託關係消滅情事，係屬民法所稱之買賣，其登記原因用語為『買賣』
……」，是受託人於信託期間依信託本旨所為之處分行為，係法律所賦予之權利
，且已由委託人於信託關係成立時認許即能為之，以求信託目的能順利完成。查
委託人（即訴願人等）與受託人僑○公司間信託關係成立，係因中和地所受理 1
04 年中店登字第 8840 號至第 8860 號信託登記案所附信託契約，前揭登記案
載明信託主要條款之信託目的為「信託財產開發、管理、經營處分、收益。」、
信託財產之管理或處分方法為「……不動產之移轉與處分、設定負擔……等一切
有關不動產登記之事項。」。是新店地所審認訴願人等既同意將處分權授予僑○
公司，自係基於與僑○公司間之信任關係而同意，基於契約自由原則，登記機關
應予尊重，則考量僑○公司就系爭土地所為之物權處分行為，且於信託期間所為
之處分行為並未違反強制禁止規定，故新店地所以 108 年 7 月 17 日收件新
登字第 76680、 76730、 76740、76770 號辦理所有權買賣移轉登記申請案，於
信託期間就訴願人等持有系爭土地部分權利範圍移轉登記予明○公司，並無違誤
。
七、又訴願人等主張系爭登記案件所憑文件係經偽造，則系爭登記案與民法及公寓大
廈管理條例之規定不符，應予塗銷，且縱須循司法途逕經法院判決塗銷，亦非由
訴願人為之等語。惟按土地登記規則第 144 條第 1 項規定，登記證明文件須
經主管機關認定係屬偽造者，且於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關
始得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之。又所謂土地登記規則
第 144 條第 1 項第 2 款之「純屬登記機關之疏失而錯誤之登記」，指登記
錯誤係出於登記機關明顯易見之疏失而言，苟登記錯誤非屬明顯易見，而須經調
查事實或涉及法令疑義解釋始足認定者，自不在得為塗銷登記之列（最高行政法
院 101 年度判字第 341 號判決意旨參照）。經查系爭登記皆由原處分機關辦
理登記完畢，本案並無登記原因證明文件經主管機關認定係屬偽造之情事，且登
記事項均與登記原因證明文件所載內容相符，自無前揭規定之適用，訴願人主張
，尚難採憑。又縱系爭登記有違民法第 799 條第 5 項、公寓大廈管理條例第
4 條第 2 項規定，有應予塗銷之事由，揆諸前揭最高行政法院 106 年度判字
第 256 號判決意旨，亦須經法院判決塗銷確定，登記機關始得予以塗銷，訴願
人之主張，容係對法律規定之誤解。首揭 3 號處分於法均無違誤，應予維持。
八、另訴願人等申請國家賠償部分，業經本府分別以 109 年 6 月 1 日新北府訴
行字第 1091008149 號函請新店地所辦理、109 年 6 月 2 日新北府訴行字第
1091013304 號函請中和地所辦理及 109 年 6 月 2 日新北府訴行字第 109
1012926 號函請板橋地所辦理，併予敘明。
九、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲（公出）
委員 劉宗德（代理）
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 陳佳瑤
委員 賴玫珪
委員 許宏仁
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 109 年 8 月 27 日
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