新北市政府訴願決定書 案號：1083050266 號
訴願人 黃○山
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反公寓大廈管理條例事件，不服原處分機關民國 108 年 2 月 19
日新北工寓字第 1080279714 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本
府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人前因於本市○○區○○街 21 號 1 樓門廊及樓梯間（樓梯平臺）堆置雜物
，經原處分機關以民國（下同）107 年 12 月 3 日新北工寓字第 1072301178 號函
併附同文號處分書裁處新臺幣（下同）4 萬元罰鍰，並命限期於 107 年 12 月 30
日前改善完成。復經原處分機關於 108 年 1 月 31 日現場勘查，訴願人仍於樓梯
間堆置雜物，逾改善期限仍未改善屬實，仍違反公寓大廈管理條例第 16 條第 2 項
規定，原處分機關依同法第 49 條第 1 項第 4 款規定，以首揭號函及處分書續行
裁處 4 萬元罰鍰，並限於 108 年 3 月 10 日前改善完成。訴願人不服，提起本
件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）查門牌號碼新北市○○區○○路 240 巷 2 弄 1 號地下 1 層（新北市○
○區○○段 2236 建號，下稱 2236 建號建物）之建物，於 94 年 5 月 31
日由臺灣新○商業銀行股份有限公司（下稱新○銀行）拍賣取得所有權，嗣新
○銀行將上開建物出售予黃○梅，並於 99 年 11 月 1 日辦畢所有權移轉登
記。黃○梅死亡後上開建物由蕭○豪繼承取得，蕭君於 105 年間向原處分機
關申請將上開建物由 1 戶分成 3 戶，經原處分機關審認同意並函請新北市
中和戶政事務所辦理，案經新北市中和戶政事務所於 105 年 7 月 25 日同
意核准上開建物增編 2 戶門牌，分別為新北市○○區○○路 240 巷 2 弄
1 之 1 號及○○市○○街 21 號（下稱系爭建物），嗣後蕭○豪於 106 年
10 月 2 日將系爭建物信託移轉予訴願人。
（二）又新○銀行於取得 2236 建號建物所有權後，曾與太平洋景○○廈社區管理委
員會約定：「甲（即新○銀行）、乙（即太平洋景○○廈社區管理委員會），
雙方茲為乙方使用甲方所有坐落於台北縣○○市○○路 240 巷 2 弄 1 號
地下 1 樓房屋之 1 樓出入口處及地下 1 樓之一部之事實，特協議如下：
一、甲方同意乙方使用標的全部以供為管理中心使用，乙方同意自民國 94 年
9 月 1 日起，至乙方遷讓交還標的全部日止，甲方免繳標的全部及所屬房地
社區（台北縣○○市○○街 23 號之地下 1 樓出入口處及台北縣○○市○○
路 240 巷 2 弄 1 號地下 1 樓房屋及 1 樓出入口處）管理費。」此有
雙方協議書可稽。新○銀行將上開 2236 建號建物出售予黃梅雪後，亦於 99
年 9 月 30 日以（99）新○銀總務字第 4255 號函通知管委會已辦理出售，
以 99 年 12 月 31 日為中止使用基準日，管委會應依約返還。揆諸函文及協
議書內容可知，○○街 23 號（按此處漏寫「旁」字）之地下 1 樓出入口處
確為新○銀行所有，管委會對於○○街 23 號旁之地下 1 樓出入口處即增編
後新北市○○區○○街 21 號地面層建物屬新○銀行產權乙情清楚明瞭，非屬
社區之公共空間並無爭議。新○銀行於 99 年將 2236 建號建物出售予黃梅雪
後，辦理點交房屋時，即將○○街 21 號地面層之門鎖鑰匙併同點交予黃梅雪
，是該兩處 1 樓入口本係封閉、上鎖，屬於黃梅雪之私人產權，自無庸疑。
（三）至於處分書所稱「於樓梯間設置冰櫃及櫃子等營業設施」一節，系爭建物該區
域現況為「挑空」，根本無樓梯，何來處分書所稱於「樓梯間」設置冰櫃及櫃
子等營業設施之行為，原處分書所載事實，顯有錯誤。○○街 21 號含挑空配
合樓板至大門屬訴願人權利範圍，不能住不能營業，訴願人損失慘重，請求撤
銷原處分等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）查本案建物依建物測量成果圖，並未登記地上 1 層範圍，另依原處分機關 1
07 年 3 月 27 日會勘紀錄，本市中和地政事務所意見：「……經查室外門
廊及室內樓版未有產權登記亦非屬區分所有權之標的者。」，確認樓梯部分並
未辦有產權登記，尚非訴願人所有之「○○區○○街 21 號」產權範圍內。
（二）次查本案領有 81 中使字第 358 號使用執照，原有樓梯間涵蓋樓梯階梯及樓
梯平臺，經變更後領有 105 中變使字第 158 號變更使用執照，其變更部分
僅將樓梯階梯拆除，仍保留樓梯平臺，該平臺使用性質應當維持仍屬「樓梯間
」。又系爭樓梯平臺非○○區○○街 21 號之區分所有權範圍，訴願人擺放雜
物、冰櫃等營業設施於該樓梯平臺（即樓梯間），其違規行為已符合公寓大廈
管理條例第 16 條第 2 項規定之要件，違規事實明確等語。
理 由
一、按公寓大廈管理條例第 2 條規定：「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；
在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、本府 104 年 7 月
23 日新北府工寓字第 1041320591 號公告：「主旨：本府關於公寓大廈管理條
例所定主管機關權限，劃分予本府工務局執行，並廢止本府 100 年 2 月 23
日北府工使字第 1000127444 號關於權限劃分之公告，均自 104 年 7 月 24
日生效。」。是以，本件原處分機關為有權處分之機關，合先敘明。
二、次按公寓大廈管理條例第 3 條規定：「本條例用辭定義如下：……三、專有部
分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、
共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而公
共同使用者。五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人
使用者。……。」、第 9 條第 2 項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設
置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從期約定。」、第 16 條第 2 項規
定：「……住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、
樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用
，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入……。」、第 49 條
第 1 項第 4 款規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處
新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不
改善或不履行者，得連續處罰：……四、住戶違反第 16 條第 2 項或第 3 項
規定者…。」。
三、卷查訴願人前因於系爭建物門廊及樓梯間堆置雜物，經原處分機關以民國（下同
）107 年 12 月 3 日新北工寓字第 1072301178 號函併附同文號處分書裁處訴
願人新臺幣（下同）4 萬元罰鍰，並命限期於 107 年 12 月 30 日前改善完成
。復經原處分機關於 108 年 1 月 31 日現場勘查，訴願人仍於樓梯間堆置雜
物，此有原處分機關 108 年 1 月 31 日會勘紀錄及現場照片等影本附卷可稽
。原處分機關審認訴願人未於限改期限內完成改善，以首揭號函及處分書裁處 4
萬元罰鍰，並限於 108 年 3 月 10 日前改善完成，洵屬有據。
四、至訴願人主張○○街 21 號含挑空配合樓板至大門屬其權利範圍，非屬社區公共
空間一節。查原處分機關於 107 年 3 月 27 日曾邀集各機關辦理現場會勘，
地籍登記權責機關新北市中和地政事務所表示：「……經查室外門廊及室內樓版
（按即本案系爭樓梯平臺）未有產權登記亦非屬區分所有權之標的者。」，此有
會勘紀錄影本附卷可稽，復查依建物測量成果圖，並未登記地上 1 層範圍，是
訴願主張尚非可採。
五、又訴願人主張堆置冰櫃及櫃子區域現況為「挑空」，根本無樓梯，原處分機關指
於「樓梯間」設置冰櫃及櫃子，事實記載有誤等語。查原處分機關 107 年 3
月 27 日會勘紀錄本府工務局建照科書面意見略謂：「室內樓版部分（按即本案
系爭樓梯平臺）於原使用執照並未登載用途屬性，亦尚非變更使用執照範圍，查
該處原使用執照有直通樓梯由地下一樓通往地上一層室外，建可參上述規定認其
使用性質。」；復參該建物領有之 81 中使字第 358 號使用執照一層平面圖，
原處分機關所指違規地點原確標示為「樓梯間」，設有樓梯階梯及系爭樓梯平臺
，經變更後領有 105 中變使字第 158 號變更使用執照，依變更後一層平面圖
所示，其變更部分僅將樓梯階梯拆除，仍保留本案系爭樓梯平臺，則原處分機關
據此認定系爭樓梯平臺仍屬「樓梯間」之一部，應屬可採，訴願人所指本案非於
樓梯間堆置物品一節，並無理由。
六、承上，系爭樓梯平臺既未有產權登記亦非屬區分所有權之標的，揆諸公寓大廈管
理條例第 3 條第 4 款規定，應可認屬共用部分，參照同條例第 9 條第 2
項規定，住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，同條例第
16 條第 2 項明定住戶不得於樓梯間堆置雜物或做為營業使用，本案依 108
年 1 月 31 日現場會勘照片，訴願人顯有於樓梯間堆置雜物之違規行為，是原
處分機關認訴願人違反公寓大廈管理條例第 16 條第 2 項規定，依同條例第 4
9 條第 1 項第 4 款規定，以首揭號函併附同文號處分書，裁處訴願人 4 萬
元罰鍰，並命限期改善，於法尚無不合，應予維持。
七、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 黃怡騰
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 陳佳瑤
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 許宏仁
1.如僅對本決定有關罰鍰部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北
地方法院行政訴訟庭（地址：新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟
。
2.如僅對本決定有關命停止違規行為、限期改善或補辦手續部分不服，得於決定書送
達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號
）提起行政訴訟。
3.如對本決定有關罰鍰、命停止違規行為、限期改善或補辦手續部分均不服，得於決
定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 1
01 號）提起行政訴訟。
中華民國 108 年 8 月 26 日
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