新北市政府訴願決定書 案號：1082120028 號
訴願人 張○玉
原處分機關 新北市新莊地政事務所
上列訴願人因土地登記事件，不服原處分機關 105 年 8 月 23 日重登駁字第 000
207 號駁回通知書及 107 年 9 月 13 日收件莊重登字第 022920 號土地登記申請
書辦理之拍賣移轉所有權登記，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
原處分機關 105 年 8 月 23 日重登駁字第 000207 號駁回通知書部分不受理，其
餘訴願駁回。
事 實
（一）緣訴願人於民國（下同）105 年 7 月 29 日檢附臺北市北投區調解委員會 1
05 年民調字第 0220 號調解筆錄、信託私契等文件，以原處分機關收件 105
莊重登字第 011190 號土地登記申請書，就本市○○區○○段 1738 地號土地
及其地上 4370 建號建物（門牌：○○區○○街 60 號 16 樓之 2），申請「
調解回復所有權」登記。案經原處分機關審查，查得前開不動產係於 97 年 6
月 17 日由原登記名義人董○玲買賣移轉予調解之對造（即現登記名義人）陳
○利，訴願人未曾為前開不動產之登記名義人，亦無相關信託登記等紀錄，且
經審核所附調解筆錄內容，訴願人與對造間係因借名關係須返還不動產，非得
以「調解回復所有權」為登記原因，應屬另一次所有權移轉登記，須向稅捐機
關申報土地增值稅及契稅始得辦理登記，原處分機關爰以 105 年 8 月 4
日新北重地補字第 000767 號補正通知書通知訴願人補正，惟訴願人遲未能就
應補正事項完成補正，原處分機關爰依土地登記規則第 57 條第 1 項第 4
款規定，以 105 年 8 月 23 日重登駁字第 000207 號駁回通知書駁回訴願
人之申請。訴願人不服，提起訴願，經本府於 105 年 12 月 23 日以新北府
訴決字第 1051958159 號函檢送之訴願決定書決定：「訴願駁回。」在案，嗣
訴願人於 107 年 12 月 13 日復針對上開行政處分提起本件訴願。
（二）另本市○○區○○段 1539 地號土地（權利範圍 10 萬分之 237）及其地上 7
426 建號建物（門牌：○○區○○路 4 段 97 之 14 號 4 樓）（下稱系爭
不動產）原登記名義人為訴外人潘○宏，前因其債權人暨最高限額抵押權人新
北市三重區農會申請實行抵押權，經臺灣新北地方法院（下稱新北地院）公開
拍賣，於 107 年 8 月 21 日由訴外人駱○成得標買受，經新北地院以 107
年 8 月 30 日新北院輝 107 司執明字第 29840 號函囑託本市三重地政事
務所（下稱三重地所）辦理債務人潘○宏系爭不動產之塗銷查封及加註拍定人
駱○成之登記，並於 107 年 9 月 5 日辦畢登記。嗣拍定人駱○成於 107
年 9 月 13 日委託代理人李○麟檢附新北地院核發之不動產權利移轉證書向
原處分機關跨所辦理系爭不動產之拍賣移轉所有權登記（收件莊重登字第 022
920 號），經原處分機關審核無誤後，於 107 年 9 月 14 日完成登記在案
。惟訴願人先後於 107 年 10 月 2 日、10 月 5 日及 10 月 18 日以電
子郵件向三重地所及原處分機關聲明異議，主張系爭不動產原登記名義人潘○
宏經法院刑事判決確定係以偽造文書取得房地，且尚有塗銷潘○宏所有權登記
暨回復所有權登記予訴願人、抵押權不存在及拍賣無效等事件爭訟中等語，向
原處分機關請求塗銷前開駱○成之拍賣移轉所有權登記。案經原處分機關審查
，認訴願人欲主張該拍賣無效，應向執行法院提出回復所有權之訴，俟法院判
決返還，撤銷已核發之權利移轉證書，登記機關方能依確定判決塗銷拍賣登記
，遂分別於 107 年 10 月 11 日及同年 10 月 26 日以電子郵件駁回訴願人
塗銷登記之申請。嗣訴願人復於 107 年 10 月 29 日及同年 11 月 2 日就
同一事由再以電子郵件聲明異議，原處分機關爰依行政程序法第 173 條第 2
款之規定，於 107 年 11 月 2 日以電子郵件回覆將不再就同一陳情內容予
以回覆。訴願人不服首揭 105 年 8 月 23 日重登駁字第 000207 號駁回通
知書及該所 107 年 9 月 13 日收件莊重登字第 022920 號，提起本件訴願
，並據原處分機關檢卷答辯到府，茲摘敘訴辯意旨於：
一、訴願及補充訴願意旨略謂：
（一）按民法第 765 條：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處
分其所有物，並排除他人之干涉。」，本人為系爭不動產之法定所有人，依上
開民法明定所有人之成立要件，僅「使用、收益、處分」，並無應經登記之規
定。系爭不動產長達 30 幾年都是由本人居住出租使用收益處分，為公眾週知
之事實，潘○宏之盜賣公告，未經本人同意，沒有人有權進屋查看，擅自潛入
，管委會幫助非法侵入住宅，毀損大門門鎖，竊盜屋內動產，本人親見門口無
封條，何有拍賣之實？證明法院偽造公文書詐騙之實質惡意。
（二）潘○宏既經刑事判決係以偽造文書取得所有權確定，潘○宏之所有權登記已經
失效，權利已消滅，「執行法院如發見債權人查報之財產確非債務人所有者，
應命債權人另行查報，於強制執行開始後始發見者，應由執行法院撤銷其執行
處分。」強制執行法第 17 條已有規定。「強制執行中拍賣之不動產為第三人
所有者，其拍賣為無效。…係指拍賣之不動產本得為強制執行之標的物者而言
，若不動產屬於第三人所有，而不應為強制執行之標的物者，即應依上開解釋
辦理。」最高法院 30 年上字第 2203 號判例可參，可證明不是債務人潘○宏
的財產，法律強制禁止查封登記及拍賣盜買登記等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）查系爭不動產原登記為潘○宏所有，前由新北市三重地政事務所依土地登記規
則第 138 條、第 147 條規定，准依新北地院 107 年 3 月 21 日新北院
德 107 司執明字第 29840 號函辦理查封登記，及新北地院 107 年 8 月
30 日新北院輝 107 年司執明字第 29840 號函辦理塗銷查封並加註拍定人
駱○成登記在案，均依法有據，並無訴願人所述偽造情形。
（二）嗣訴外人駱○成委託代理人李○麟持憑新北地院 107 年 8 月 31 日新北院
輝 107 年司執明 29840 字第 53770 號之不動產權利移轉證書向本所申辦
系爭不動產拍賣登記為其所有，經審核其所檢附之權利移轉證明書上所載不動
產標的、拍定人及強制執行文號均與地籍資料登載相符，且該權利移轉證明書
確為法院所核發，非為偽造亦未經法院撤銷，是以本所依土地登記規則第 27
條、強制執行法第 98 條及法務部 96 年 8 月 9 日法律決字第 096002385
2 號函規定，審核無誤後准予辦理登記並無違誤之處等語。
理 由
一、查本件訴願人於 107 年 12 月 13 日向內政部提送訴願書，惟未依訴願法第 5
6 條規定載明訴願之事實、原行政處分機關及所不服之行政處分書文號，經內政
部以 107 年 12 月 18 日台內訴字第 1070088123 號函請訴願人補正。嗣訴願
人於 108 年 1 月 2 日提出行政訴願補正書，具體指明其所不服之行政處分
為原處分機關 105 年 8 月 23 日重登駁字第 000207 號駁回通知書及該所依
訴外人駱○成 107 年 9 月 13 日收件莊重登字第 022920 號土地登記申請書
辦理之拍賣移轉所有權登記（不服三重地所之行政處分部分則另分案辦理【案號
：1082060016】），合先敘明。
二、關於原處分機關 105 年 8 月 23 日重登駁字第 000207 號駁回通知書部分：
按「訴願事件有左列各款情形之一者，應為不受理之決定：一、……。七、對已
決定或已撤回之訴願事件重行提起訴願者。」訴願法第 77 條第 7 款定有明文
。經查本件行政處分業經本府於 105 年 12 月 23 日以新北府訴決字第 10519
58159 號函檢送之訴願決定書決定：「訴願駁回。」在案，此有前揭本府訴願決
定書影本附卷可稽。本件訴願人於 107 年 12 月 13 日復針對上開行政處分提
起訴願，顯屬對已決定之訴願事件重行提起訴願，依訴願法第 77 條第 7 款規
定，訴願應不受理。
三、關於原處分機關依訴外人駱○成 107 年 9 月 13 日收件莊重登字第 022920
號土地登記申請書辦理之拍賣移轉所有權登記部分：
（一）按訴願係受行政處分之相對人或利害關係人對行政機關之行政處分，認為其違
法或不當，致損害其權利或利益時，請求救濟之方法，此觀訴願法第 1 條至
第 3 條及第 18 條之規定甚明，而所謂利害關係人，係指違法行政處分之結
果致其現已存在之權利或法律上之利益受影響者而言（最高行政法院 101 年
度裁字第 178 號裁定參照）。查本案訴願人主張系爭不動產係由訴願人以通
謀虛偽移轉予劉○真與石○雄，復由石○雄移轉予潘○宏，其彼此間皆無買賣
真意而虛偽約定買賣移轉，是其仍為系爭不動產之所有權人，原處分機關將系
爭不動產登記予訴外人（拍定人）駱○成，影響其所有權回復請求權之行使，
核其主張，堪認訴願人具有法律上利害關係，而得提起本件撤銷訴願。
（二）次按民法第 759 條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非
因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」
、強制執行法第 98 條第 1 項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法
院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不
動產者亦同。」、土地登記規則第 27 條第 4 款規定：「下列登記由權利人
或登記名義人單獨申請之：四、因法院、行政執行分署或公正第三人拍定、法
院判決確定之登記。」及法務部 96 年 8 月 9 日法律決字第 0960023852
號函釋：「關於強制執行取得不動產物權者，買受人自領得執行法院所發給權
利移轉證書之日起，不待登記即取得該不動產之所有權，則拍定人持法院發給
之權利移轉證書向地政機關辦理移轉登記，地政機關似無不許之理。」。
（三）卷查系爭不動產原登記名義人為訴外人潘○宏，前因其債權人暨抵押權人新北
市三重區農會申請實行抵押權，經新北地院公開拍賣，於 107 年 8 月 21
日由訴外人駱○成得標買受，經新北地院以 107 年 8 月 30 日新北院輝 1
07 司執明字第 29840 號函囑託三重地所辦理債務人潘○宏系爭不動產之塗
銷查封及加註拍定人駱○成之登記，並於 107 年 9 月 5 日辦畢登記。嗣
拍定人駱○成於 107 年 9 月 13 日委託代理人李○麟檢附新北地院核發之
不動產權利移轉證書向原處分機關跨所辦理系爭不動產之拍賣移轉所有權登記
（收件莊重登字第 022920 號），案經原處分機關審查，駱○成所檢附法院核
發之權利移轉證明書上所載不動產標的、拍定人及強制執行文號均與地籍資料
登載相符，且業已檢具契稅繳納證明，法定應備文件均已備齊，原處分機關爰
依強制執行法第 98 條第 1 項、土地登記規則第 27 條規定及法務部 96 年
8 月 9 日法律決字第 0960023852 號函釋意旨，准予辦理拍賣移轉所有權登
記，洵屬有據。
（四）至訴願人訴稱其方為系爭不動產之真正所有權人，原登記名義人潘○宏之所有
權登記係屬無效，是法院拍賣非屬潘○宏之財產，依強制執行法第 17 條之規
定，該拍賣亦屬無效一節。按因強制執行取得不動產物權者，買受人自領得執
行法院所發給權利移轉證書之日起，不待登記即取得該不動產之所有權，此觀
民法第 759 條及強制執行法第 98 條之規定甚明，則拍定人持法院發給之權
利移轉證書向地政機關辦理移轉登記，地政機關似無不許之理，已如前述。至
本案是否因原登記名義人潘○宏係通謀虛偽取得系爭不動產之物權登記而有無
效之情事，致影響本件拍賣之效力，涉及私權事項，利害關係人非不得循民事
訴訟程序除去其因拍定取得所有權之效果。另依司法院 20 年院字第 578 號
解釋意旨：「強制執行拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣為無效，所有權
人於執行終結後，亦得提起回復所有權之訴，請求返還。法院判令返還時，原
發管業證書（即權利移轉證書）當然失其效力，法院自可令其撤銷」，訴願人
得向法院提起回復所有權之訴，俟法院判決返還確定後，持憑法院判決確定證
明書等相關文件向登記機關申請回復登記，併予指明。
四、綜上論結，本件訴願為部分程序不合，部分無理由，爰依訴願法第 77 條第 7
款第 79 條第 1 項規定，決定如主文。
主任委員 黃怡騰（公假）
委員 劉宗德（代理）
委員 陳明燦
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 陳佳瑤
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 許宏仁
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 108 年 3 月 22 日
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