新北市政府訴願決定書 案號：1072130632 號
訴願人 李○華
送達代收人 陳明宗 律師
原處分機關 新北市三重地政事務所
上列訴願人因土地登記事件，不服原處分機關民國 107 年 5 月 16 日重登駁字第
000116 號土地登記案件駁回通知書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下
：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣坐落本市○○區○○○段 708 地號、711 地號土地（重測前為○○○段○○○小
段 91、92-8 地號，下稱系爭土地）之地上權原為楊○傳、陳○富各公同共有 35.07
平方公尺、6.61 平方公尺（下稱系爭地上權），其上建物門牌號碼為本市○○區○
○路 1 段 20 號（下稱系爭建物）原為楊○傳、陳○富共有（權利範圍各為 2 分
之 1）。楊○傳於民國（下同）76 年 7 月 20 日死亡，系爭地上權及系爭建物權
利範圍由其繼承人楊○甘、楊○珠、楊○秀、楊○琴、楊○華等 5 人繼承，並辦竣
繼承登記；陳○富於 85 年 2 月 16 日就其所有系爭建物權利範圍贈與移轉登記予
詹○木，嗣陳○富於 104 年 5 月 4 日死亡，由其繼承人陳○煉、陳○利、陳○
坤、李陳○蘭、陳○甄、陳美秀、陳○員等 7 人（下稱陳○煉等 7 人）繼承系爭
地上權權利範圍，惟迄未辦理繼承登記。後訴願人於 107 年 4 月 18 日檢附臺灣
士林地方法院 106 年度士簡字第 1043 號民事簡易判決書（下稱系爭判決，主文略
以：「被告楊○秀應將……地上權移轉登記予原告（即訴願人）。被告陳○煉等 7
人應將……地上權於辦理繼承登記後移轉登記予原告（即訴願人）」）及判決確定證
明書等文件，向原處分機關申請代位陳○煉等 7 人就陳○富所遺系爭地上權之權利
範圍辦理繼承登記，並連件申請陳○煉等 7 人及楊○秀所有系爭地上權之權利範圍
移轉登記予訴願人；經原處分機關審查後，因系爭判決僅命系爭地上權部分公同共有
人移轉登記以及單獨就系爭地上權（未含設定目的物）移轉登記，核與民法第 819
條第 2 項、第 827 條第 3 項及第 838 條第 3 項等規定不符，爰以 107 年
4 月 30 日新北重地補字 000424 號土地登記案件補正通知書函請訴願人補正，然訴
願人未依限補正，原處分機關遂依土地登記規則第 57 條第 1 項第 4 款規定，以
首揭號函否准所請。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲
摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）楊○傳及陳○富將系爭地上權及系爭建物出賣與楊張○霞，於登記前，楊張○
霞便將系爭地上權及系爭建物再轉賣與訴願人，惟未辦理移轉登記；楊○傳死
後，其繼承人楊○秀、楊○琴、楊○華已於 86 年 10 月間同意辦理登記事宜
，並提供印鑑證明及他項權利證明書等文件予訴願人，陳○富及楊○秀復於 1
00 年 9 月 27 日出具承諾書，表示願配合辦理移轉系爭地上權，惟未辦妥
移轉登記前陳○富即死亡，訴願人遂以陳○富之繼承人（即陳○煉等 7 人）
及楊○秀○秀為被告，依土地法第 34 條之 1 第 5 項準用同條第 1 項之
規定，請求陳○煉等 7 人應辦理繼承登記後將系爭地上權移轉與訴願人以及
楊○秀應移轉登記系爭地上權與訴願人，並獲勝訴判決。
（二）又依最高法院 104 年台上字第 2123 號、97 年台上字 1847 號判決、88
年台上字第 90 號、88 年台上字第 2859 號判決及臺灣臺北地方法院 104
年度訴字第 2980 號等裁判可知，各共有人締約出賣公同共有物之契約，仍拘
束雙方當事人，受讓人得依債權法則請求取得應有部分，與其他共有人維持共
有關係，是訴願人自得請求楊○秀及陳○煉等 7 人移轉登記其所有系爭地上
權潛在應有部分，由訴願人與楊○甘、楊○珠、楊○琴及楊○華維持系爭地上
權之共有關係；況且依行政院 56 年 4 月 1 日台內地字第 2359 號令亦謂
，法院裁判當否，非登記機關審查之範圍，是訴願人持系爭判決申請登記時，
原處分機關不得審究系爭判決適法與否，應按訴願人所請辦理登記，故原處分
機關違法駁回訴願人所請，原處分應予撤銷等語。
二、答辯及補充答辯意旨略謂：
（一）按司法院 87 年 9 月 14 日（87）秘台廳民二字第 16037 號函，違法判決
於依法廢棄前並非當然無效，債權人據該確定判決請求行政機關為公法上之登
記行為時，得否准予登記，仍應由各該權責機關本於職權依法審酌，原處分機
關對於登記事項是否合乎法令規定，自有審查權限。查系爭建物為系爭地上權
之設定目的物，建物性質上不能與其基地使用權分離而存在，故地上權之移轉
，原則上應與建物同時移轉，如地上權與建物所有權分離而為讓與，新地上權
人實際難以使用基地，有違原地上權設定之目的，系爭判決僅移轉系爭地上權
之權利範圍，有違民法第 838 條第 3 項地上權不得與其設定目的物分離移
轉之規定；又查楊○傳與陳○富公同共有系爭地上權，楊○傳所遺之系爭地上
權之權利範圍由其繼承人共同繼承，楊○甘、楊○珠、楊○秀、楊○琴、楊○
華對於系爭地上權之權利範圍為公同共有，在公同共有關係未終止前，各公同
共有人不得處分其潛在應有部分，是應先終止楊○秀等人之公同共有關係，始
得就其權利範圍辦理移轉登記，故訴願人請求按系爭判決僅就部分公同共有人
移轉登記系爭地上權，顯與民法第 819 條第 2 項、第 827 條第 3 項、
828 條第 3 項及第 1151 條等規定不符。綜上，原處分機關於法自不得依訴
願人所請辦理移轉登記，訴願人於原處分機關限期命補正後仍未補正，原處分
機關據以駁回所請，洵屬有據。
（二）另訴願人所述最高法院 104 年度台上字第 2123 號、97 年台上字第 1847
號、88 年台上字第 90 號、88 年台上字第 2859 號判決及臺灣臺北地方法
院 104 年度訴字第 2980 號判決，僅係說明公同共有人未獲全體共有人同意
出賣或處分共有物，對於他共有人固不生效力，惟締約共有人與受讓人間所為
之買賣「債權」行為並非無效；然原處分機關係辦理不動產物權之登記，訴願
人與相關系爭地上權、建物共有人間之債權事項，尚非本所審查標的，亦未便
置喙，宜請訴願人循司法途徑處理等語。
理 由
一、按臺灣省政府 37 年 6 月 18 日參柒、巳巧府綱地甲字第 754 號訓令訂頒之
臺灣省各縣市辦理土地登記有關建築改良物補充要點第 2 點第 5 項第 2 款
規定：「『建物標示部』應依左列規定登記之：……二、土地與建物權利人不同
者，除填報『建物填報表』外，不論已否辦理建物保存登記，仍應依照土地登記
規定先聲請申請地上權登記，經審查證明無誤後，分別登記土地登記總簿之他項
權利部及建物標示部。」。
二、次按土地法第 37 條第 2 項規定：「土地登記之內容、程序、規費、資料提供
、應附文件及異議處理等事項之規則，由中央地政機關定之。」及土地登記規則
第 1 條規定：「本規則依土地法第 37 條第 2 項規定訂定之。」、第 2 條
規定：「土地登記，謂土地及建築改良物（以下簡稱建物）之所有權與他項權利
之登記。」、第 4 條第 1 項第 2 款規定：「下列土地權利之取得、設定、
移轉、喪失或變更，應辦理登記：二、地上權。」、第 26 條規定：「土地登記
，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。」、第 27 條第 4
款規定：「下列登記由權利人或登記名義人單獨申請之：四、因法院、行政執行
分署或公正第三人拍定、法院判決確定之登記。」、第 56 條第 2 款、第 3
款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，通
知申請人於接到通知書之日起 15 日內補正：二、登記申請書不合程式，或應提
出之文件不符或欠缺者。三、登記申請書記載事項，或關於登記原因之事項，與
登記簿或其證明文件不符，而未能證明其不符之原因者。」、第 57 條第 1 項
第 4 款規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依
據，駁回登記之申請：四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。」。
三、再按民法第 831 條規定：「本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或
公同共有者準用之。」、第 827 條第 3 項規定：「各公同共有人之權利，及
於公同共有物之全部。」、第 828 條第 3 項規定：「公同共有物之處分及其
他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」、第 1151
條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有
。」、第 838 條規定：「地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。但契約
另有約定或另有習慣者，不在此限（第 1 項）。前項約定，非經登記，不得對
抗第三人（第 2 項）。地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或
設定其他權利（第 3 項）。」。
四、又按司法院 72 年 12 月 12 日（72）秘台廳（一）字第 01927 號函：「各公
同共有人之權利及於公同共有物全部，無所謂應有部分，若數人中之一人請求就
公同共有物之一部按其應有部分移轉登記為其所有，則非法之所許。」、87 年
9 月 14 日（87）秘台廳民二字第 16037 號函：「違法判決於依法廢棄前並非
當然無效，惟債權人據該確定判決請求行政機關為公法上之登記行為時，得否准
予登記，仍應由各該權責機關本於職權依法審酌。」及內政部 73 年 11 月 7
日台內地字第 271260 號函：「地上權人僅移轉基地地上權，未將其設定地上權
之目的物隨同移轉予受讓人者，應不准許。」、95 年 2 月 24 日內授中辦字
第 0950041281 號函：「公同共有關係未終止前，部分公同共有人不得處分其潛
在應有部分。」。
五、查訴願人委託代理人吳建賓於 107 年 4 月 18 日向原處分機關辦理代位申請
系爭地上權之繼承登記及判決移轉系爭地上權登記，首揭號函之受文者原處分機
關雖誤載「陳○煉（代理人陳○賓君）」，然代理人陳○賓已實際受領首揭號函
、原登記申請案全卷及 107 年 4 月 30 日新北重地補字 000424 號土地登記
案件補正通知書，且原處分機關業於 107 年 6 月 22 日新北重地登字第 107
4061396 號函通知訴願人、代理人吳建賓更正首揭號函受文者，是訴願人核屬首
揭號函之處分相對人，合先敘明。
六、卷查楊○傳、陳○富共有系爭建物（權利範圍各為 2 分之 1），因未取得系爭
建物基地（即系爭土地）之所有權，於 41 年辦理建物總登記時，依臺灣省各縣
市辦理土地登記有關建築改良物補充要點第 2 點第 5 項第 2 款規定就系爭
土地部分面積設定地上權，由楊○傳、陳○富公同共有。楊○傳於 76 年 7 月
20 日死亡，系爭地上權及系爭建物之權利範圍由其繼承人楊○甘、楊○珠、楊
○秀、楊○琴、楊○華等 5 人繼承，並分別於 85 年 3 月 19 日、96 年 12
月 18 日辦竣繼承登記；陳○富於 85 年 2 月 16 日就其所有系爭建物權利範
圍贈與移轉登記予詹○木，嗣陳○富於 104 年 5 月 4 日死亡，其地上權權
利範圍由其繼承人陳○煉等 7 人繼承，迄未辦理繼承登記。訴願人於 107 年
4 月 18 日檢附系爭判決及確定判決證明書等文件，依土地登記規則第 27 條第
4 款規定，向原處分機關申請按系爭判決代位陳○煉等 7 人就陳○富所遺系爭
地上權之權利範圍辦理繼承登記，並連件申請陳○煉等 7 人及楊○秀所有之系
爭地上權之權利範圍移轉予訴願人。惟按民法第 838 條第 3 項規定，地上權
與其建物具有處分之不可分性，蓋地上權之社會作用，係在調和土地與地上物間
之使用關係，建築物或其他工作物通常不能脫離土地而存在，兩者必須相互結合
，方能發揮其經濟作用，故地上權與其建築物或其他工作物之讓與或設定其他權
利，應同時為之，以免地上物失其存在之權源，有違地上權設置之目的，是系爭
地上權不得與系爭建物分別移轉，訴願人請求移轉登記陳○煉等 7 人及楊○秀
所有之系爭地上權權利範圍，核與民法第 838 條第 3 項規定、內政部 73 年
11 月 7 日台內地字第 271260 號函意旨不符；又按各公同共有人之權利及於
公同共有物全部，無所謂應有部分，公同共有關係未終止前，部分公同共有人不
得處分其潛在應有部分，此觀民法第 828 條第 3 項規定、內政部 95 年 2
月 24 日內授中辦字第 0950041281 號函甚明，查楊○傳與陳○富公同共有系爭
地上權，楊○傳死後其所遺地上權之權利範圍由楊○秀與楊○甘、楊○珠、楊○
琴、楊○華等人共同繼承，訴願人自不得僅向公同共有人中之部分共有人（即楊
○秀與陳○煉等 7 人）請求移轉登記其所有系爭地上權之權利範圍部分，故訴
願人該部分所請核與民法第 831 條準用第 828 條第 3 項規定、司法院秘書
長 72 年 12 月 12 日（72）秘台廳（一）字第 01927 號函意旨不符；經原處
分機關於 107 年 4 月 30 日以新北重地補字 000424 號土地登記案件補正通
知書函請補正，訴願人未能於文到後 15 日內補正，原處分機關遂依土地登記規
則第 57 條第 1 項第 4 款規定，以首揭號函否准所請，洵屬有據。
七、至訴願人主張系爭判決當否，非原處分機關所得審查，原處分機關應予受理等語
。按民事判決是否得當，登記機關固無權審查，但不可謂為不論判決如何，登記
機關均應遵從，對於申請登記事項是否符合法定要件，登記機關本於法定職權，
仍有實質審查之權，自應依據相關法規，適法處理之（最高行政法院 102 年度
判字第 190 號判決意旨參照），是訴願人主張原處分機關應悉按系爭判決逕為
地上權移轉登記之主張，難認有理。
八、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 黃怡騰
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 許宏仁
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 107 年 9 月 25 日
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