新北市政府訴願決定書 案號：1072070827 號
訴願人 卓○霖
原處分機關 新北市樹林地政事務所
上列訴願人因申辦建物第 1 次測量及第 1 次登記事件，不服原處分機關民國 107
年 8 月 7 日樹測駁字第 000072 號駁回通知書及同年月日樹登駁字第 000253 號
駁回通知書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣坐落本市○○區○○○段 552、575 地號 2 筆土地，其上之實施建築管理前建造
建物（門牌號碼為本市○○區○○路卓厝巷 1 號（下稱系爭建物），訴願人於民國
（下同）102 年 8 月 5 日以建測字第 9730 號建物測量申請書及同年 9 月 18
日以樹資新字第 1810 號登記申請書分別向原處分機關申請建物第 1 次測量及登記
，並於同年 10 月 14 日辦理登記完竣，建物登記標示為本市○○區○○○段 1076
建號。嗣原處分機關於 106 年 7 月間因系爭建物之建築基地土地共有人之提出，
始發現系爭建物未依土地登記規則第 79 條第 5 項規定檢附他土地共有人之土地使
用同意書，原處分機關遂於 106 年 7 月 28 日以新北樹地登字第 1064079056 號
函通知訴願人限期補附基地所有權人同意書或其他法定應附文件，惟訴願人逾期未補
附，經原處分機關依土地登記規則第 144 條第 1 項規定，於報經新北市政府地政
局（下稱地政局）核准後，塗銷系爭建物之所有權第 1 次登記，並於 106 年 9
月 14 日辦理塗銷登記在案。基於前述事由，本件辦理情形回復至受理登記及測量中
，原處分機關爰於 106 年 10 月 2 日再度函請訴願人限期補正，惟訴願人遲於 1
07 年 6 月 28 日始至原處分機關陳情未接獲前開函及原處分機關所為之塗銷登記
，原處分機關爰以 107 年 7 月 12 日新北樹地登字第 1074078343 號函請訴願人
限期於收執該函之日起 15 日內補正，訴願人雖於同年 7 月 22 日補正文件，惟仍
與土地登記規則第 79 條第 5 項之規定不符，原處分機關遂於補正期間屆滿後，以
訴願人屆期未完成補正之事項，依土地登記規則第 57 條第 1 項第 4 款規定，以
首揭 107 年 8 月 7 日樹測駁字第 000072 號駁回通知書及同年月日樹登駁字第
000253 號駁回通知書，否准所請。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢
卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：訴願人持有本市○○區○○○段 1076 建號建物於 102 年既經
原處分機關辦妥登記在案，惟訴願人在不知情之情況下，被塗銷登記，嚴重侵害
人民之財產權。且原處分機關現在要求訴願人提供土地共有人出具土地使用同意
書，系爭建物為百年老建築，已有分管約定，經 3、4 代繼承，如今土地共有人
達百餘人，訴願人如何取得所有共有人之同意，請原處分機關回復原建物第 1
次登記等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）本件訴願人申請建物所有權第 1 次登記未依土地登記規則第 79 條第 5 項
規定檢附他共有人之使用基地證明文件，系爭建物為鶯歌區發布都市計畫實施
建築管理前建造之建物，其坐落基地為○○○段 552 及 575 地號等 2 筆
土地，屬訴願人與他共有人共有之土地，雖訴願人持有部分換算之土地面積大
於申請登記建物面積，惟依上開內政部函示，除共有人間已就各自使用共有土
地之部分另有分管之約定外，在該共有土地尚未辦理分割前，仍應檢附他共有
人之土地使用同意書，是系爭建物於申辦所有權第 1 次登記時仍應依規定檢
附他共有人同意使用基地之證明文件，方屬完備。
（二）又系爭建物坐落基地並無註記登記土地分管約定內容，另訴願人於 107 年 7
月 22 日補正日據時期大正 8 年 3 月 5 日書立之旨揭建物所在基地「分
管定界合約字」影本，主張先祖卓○德有基地使用權利一事，經查系爭建物坐
落基地為○○○段 552 及 575 地號等 2 筆土地，另檢視該合約字所載「
…海山堡尖山庄土名尖山 242…、…（同名）233-1… 係是卓○元外六名應得
也…同立分管定界合約字人卓○元、卓○井、卓○生、卓○德、卓○、卓○全
、卓○發…」，自該約定觀之，系爭建物基地係卓○元等 7 人共同管理，顯
非由訴願人先祖卓○德 1 人使用，且尚無共有人就系爭建物坐落基地約定使
用範圍，難認該「分管定界合約」為所謂使用基地之證明文件或他共有人之土
地使用同意書，是原處分機關駁回訴願人之申請，並無違誤等語。
理 由
一、按民法第 758 條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更
者，非經登記不生效力。前項行為應以書面為之。」。
二、次按土地登記規則第 56 條規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面
敘明理由或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起 15 日內補正：…二、登
記申請書不合程式，或應提出之文件不符或欠缺者。…」、第 79 條第 3 項第
8 款、第 5 項規定：「實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主
管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之
下列文件之一：…八、其他足資證明之文件（第 3 項）。第 3 項之建物與基
地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件（第 5 項）。」、第 144
條第 1 項規定：「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取
得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核
准後塗銷之：…二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。」及第 155 條之 1
規定：「共有人依民法第 826 條之 1 第 1 項規定申請登記者，登記機關應
於登記簿標示部其他登記事項欄記明收件年月日字號及共有物使用、管理、分割
內容詳共有物使用管理專簿（第 1 項）。共有人依民法第 820 條第 1 項規
定所為管理之決定或法院之裁定，申請前項登記時，應於登記申請書適當欄記明
確已通知他共有人並簽名；於登記後，決定或裁定之內容有變更，申請登記時，
亦同（第 2 項）。」。
三、再按建物所有權第 1 次登記法令補充規定第 18 點規定：「共有人之一於實施
建築管理前在共有土地興建完成之房屋，申請建物所有權第 1 次登記時，應檢
附他共有人之土地使用同意書。」。
四、又依內政部 99 年 7 月 20 日內授中辦地字第 0990047278 號函釋要旨略以：
「關於土地共有人之一就實施建管前建造之建物申辦建物所有權第一次登記，雖
其應有部分換算之土地面積大於申請登記建物面積，除共有人間已就各自使用共
有土地之部分另有分管之約定外，在該共有土地尚未辦理分割前，仍應檢附他共
有人之土地使用同意書。…」。
五、卷查系爭建物為鶯歌區發布都市計畫實施建築管理前建造之建物，屬訴願人與他
共有人共有之土地，訴願人於 102 年 8 月 5 日以建測字第 9730 號建物測
量申請書及同年 9 月 18 日以樹資新字第 1810 號登記申請書分別向原處分機
關申請建物第 1 次測量及登記，並於同年 10 月 14 日辦理登記完竣，建物登
記標示為本市○○區○○○段 1076 建號。嗣原處分機關於 106 年 7 月間因
系爭建物坐落基地之他共有人質疑其合法性，原處分機關始查知系爭建物原第 1
次測量及登記案件缺漏他共有人同意使用基地之證明文件，但卻已為保存登記，
惟因訴願人申請登記當時未檢附他共有人之土地使用同意書，原處分機關無法確
知其是否保有他共有人之土地使用同意書，或建物所有權第 1 次登記法令補充
規定第 13 點所規定之證明文件，或共有人間已就各自使用共有土地之部分分管
之約定，原處分機關遂以 106 年 7 月 28 日新北樹地登字第 1064079054 號
函通知訴願人限期補附基地所有權人同意書或其他法定證明文件，惟訴願人逾期
未補附。因該系爭建物並無第三人取得該土地權利之新登記，原處分機關遂依土
地登記規則第 144 條第 1 項規定，以 106 年 9 月 6 日新北樹地登字第
1064080802 號函報陳地政局核准後，塗銷系爭建物所有權第 1 次登記，此有
原處分機關 102 年 8 月 5 日建測字第 9730 號建物測量申請書暨相關附件
、102 年 9 月 18 日樹資新字第 1810 號登記申請書暨相關附件、106 年 7
月 28 日新北樹地登字第 1064079054 號函、106 年 9 月 6 日新北樹地登字
第 1064080802 號函、106 年 9 月 11 日新北地籍字第 1061775782 號函附卷
可稽。
六、訴願人主張原處分機關要求提供土地共有人出具土地使用同意書，系爭建物為百
年老建築，已有分管約定，請原處分機關回復原建物第 1 次登記等語。經查，
訴願人於 107 年 7 月 22 日補正檢具日據時期大正 8（民國 8）年 3 月 5
日書立之旨揭建物所在基地「分管定界合約字」影本，主張先祖卓○德有基地使
用權利一事，查該系爭建物坐落基地為○○○段 552 及 575 地號等 2 筆土
地（100 年間辦理地籍圖重測前標示分為尖山段尖山小段 233-13 及 242 地號
，其中 233-13 地號係於 64 年間分割自 233-1 地號），另檢視該合約字所載
「…海山堡尖山庄土名尖山 242…、…（同名）233-1… 係是卓○元外 6 名應
得也…同立分管定界合約字人卓○元、卓○井、卓○生、卓○德、卓○、卓○全
、卓○發…」，自該約定觀之，系爭建物基地係卓○元等 7 人共同管理，顯非
由訴願人先祖卓○德 1 人使用，且尚無共有人就系爭建物坐落基地約定使用範
圍，難認該「分管定界合約」為所謂使用基地之證明文件或他共有人之土地使用
同意書，核與土地登記規則第 79 條第 3 項第 8 款、第 5 項：「實施建築
管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公
所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：…八、其他足資證
明之文件（第 3 項）。第 3 項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用
基地之證明文件（第 5 項）。」之規定不合，訴願人主張，尚難採憑。從而原
處分機關依土地登記規則第 57 條第 1 項第 4 款規定，以首揭 107 年 8
月 7 日樹測駁字第 000072 號駁回通知書及同年月日樹登駁字第 000253 號駁
回通知書所為之處分，應予維持。
七、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 黃怡騰
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 許宏仁
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區文林路 725 號）提起行政訴訟。
中華民國 107 年 11 月 28 日
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