新北市政府訴願決定書 案號：1072050330 號
訴願人 邱○廣
參加人 高○福
原處分機關 新北市板橋地政事務所
上列訴願人因請求塗銷抵押權設定及信託登記事件，不服原處分機關民國 107 年 2
月 21 日板登駁字第 000053 號土地登記案件駁回通知書所為之處分，提起訴願一案
，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人之配偶邱○杏（民國 105 年 10 月 9 日歿）與訴外人高○福於民國（下
同）105 年 10 月 6 日委託代理人楊○安以原處分機關收件板登字第 185240 號登
記申請案，就邱○杏所有之本市○○區○○段 1722 地號土地及同段 2042、2043、2
044、2045 建號建物（下稱系爭不動產）會同申請辦理最高限額新臺幣 6,000 萬元
之抵押權設定登記；復於同年 10 月 7 日就系爭不動產以原處分機關收件板登字第
185390 號登記申請案，申請辦理信託登記（以上二申請案下稱原登記案）。原處分
機關受理申請期間，並無利害關係人提出異議，經審核無誤後，於 105 年 10 月 1
3 日登記完畢。
嗣訴願人於 107 年 1 月 24 日檢具理由書、邱○杏除戶謄本、經公證人林○鳳用
印之授權書等，就前揭原登記案申請辦理塗銷抵押權登記及塗銷信託登記（原處分機
關收件字號：板登字第 20370 號、第 20380 號，下稱系爭登記申請案），主張邱○
杏於 105 年 10 月 9 日死亡，原登記案於 105 年 10 月 13 日登記完畢前，訴
願人等繼承人已取得系爭不動產物權，原登記有違民法第 759 條規定。案經原處分
機關審查，認原登記案經邱○杏及高○福雙方檢附相關文件會同申請，訴願人應檢附
足資證明原登記案得以塗銷之證明文件，方得申請塗銷抵押權登記及信託登記，爰依
土地登記規則第 56 條規定，以 107 年 1 月 29 日板登補字第 000098 號補正通
知書通知補正，訴願人逾期未完成補正，原處分機關遂以系爭土地登記案件駁回通知
書駁回系爭登記申請案。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府
，茲摘敘訴辯意旨於：
一、訴願及補充訴願意旨略謂：
（一）按「土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，加蓋登簿及校
對人員名章後，為登記完畢。土地登記以電腦處理者，經依系統規範登錄、校
對，並異動地籍主檔完竣後，為登記完畢。」此為土地登記規則第 6 條所明
定。被繼承人邱○杏於辦理抵押權登記及信託登記審查期間逝世，訴願人等繼
承人依法已取得系爭不動產所有權，是該抵押權設定登記及信託登記違反民法
第 759 條、第 1147 條、第 1148 條第 1 項前段，自屬無效。
（二）另按民法第 6 條：「人之權利能力，始於出生，終於死亡。」，被繼承人邱
○杏於死亡後已喪失權利能力，自不得為登記義務主體，是原抵押權設定登記
及信託登記以無權利能力之人為登記義務人，自屬無效之登記，自始未發生法
律行為之效力，此與私權爭執無涉等語。
二、答辯及補充答辯意旨略謂：
（一）按訴願人之配偶邱○杏與訴外人高○福分別於 105 年 10 月 6 日及 7 日
委託地政士申辦原登記案，經本所以內政部戶役政系統查證，邱君係具有完全
行為能力之生存之人，所附身分證影本所載發證日期、印鑑證明書所載印登日
期均相符、印鑑證明書所載申請目的亦合於申請登記原因，且未有利害關係人
提出異議，經審核無誤後，於 105 年 10 月 13 日登記完畢。本所於審查期
間，以內政部戶役政系統查得之戶籍資料，尚無邱○杏之死亡記事，亦未有利
害關係人提出異議，自無從得知其死亡事實，已善盡查證義務，原登記案依法
並無違誤。
（二）次按本案訴願人以利害關係人身分，就原抵押權設定登記申請塗銷，應依土地
登記規則第 34 條、第 40 條、第 41 條、第 67 條、第 145 條規定，檢附
債務清償證明書或抵押權塗銷同意書、抵押權人之印鑑證明等文件。至訴願人
以自益信託受益人繼承人身分，就原信託登記申請塗銷，既經訴願人自承原信
託契約載有自 105 年 9 月 29 日至 155 年 9 月 28 日止，計 50 年之
信託存續期間不得隨時終止約定，且依內政部 99 年 8 月 23 日內授中辦地
字第 099004823 號函意旨，本自益信託契約既未訂定邱○杏死亡為信託關係
消滅或終止之事由，該信託關係依信託法第 8 條規定非當然消滅或終止，有
關委託人地位及其受益權等財產權之性質，當由全體繼承人概括承受，訴願人
自應依土地登記規則第 128 條、第 133 條及內政部 104 年 5 月 14 日
台內地字第 1040416576 號函規定，經委託人全體繼承人與受託人合意消滅信
託關係，依法繳納遺產稅後，由全體繼承人會同受託人申辦信託內容變更登記
及塗銷信託登記。是以，本所 107 年 1 月 29 日補正通知書之補正事項第
1 點、第 2 點，自屬有據。
（三）又「依本法所為之登記，有絕對效力。」、「依本規則登記之土地權利，除本
規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」分別
為土地法第 43 條及土地登記規則第 7 條所明定。邱○杏係於原登記案於 1
05 年 10 月 13 日登記完畢後，始經戶政機關於同年 10 月 31 日登記其死
亡日期，且案附理由書陳明邱○杏 105 年 9 月 23 日僅授權高○福為不動
產處分行為，邱○杏與高○福係其後於同年 9 月 28 日、29 日書立抵押權
設立契約書及信託契約書，委託地政士申請登記，苟涉有私權爭執情事，實非
本所得以置喙。是本所 107 年 1 月 29 日補正通知書補正事項第 3 點，
請訴願人於高○福未能配合辦理塗銷登記時，應於訴請民事訴訟後，再持憑法
院判決確定文件單獨申請登記，洵屬有據，訴願人逾期未完成補正，本所以系
爭駁回通知書駁回，並無違誤。
（四）再按土地登記規則第 102 條，即修正前第 84 條於 69 年 1 月增訂之理由
略以：「…土地權利之移轉或設定，依民法第 758 條規定，應經登記完畢始
生效力，故對於訂立契約後，未登記完畢前義務人死亡，現行規定均應先辦繼
承登記，再辦移轉或設定登記，此一做法在法理上固然無懈可擊，且為防止倒
填訂約日期逃避遺產稅之有效手段。惟亦造成不必要社會糾紛，人民迭有爭議
，蓋對於經訂立書面契約，並經依法公證或監證申報現值或契稅者，應無倒填
訂約日期之虞。故本條針對此種情形，規定如義務人於申請前死亡時，得僅由
權利人敘明理由，檢附義務人之戶籍謄本及其他有關證件，單獨申請登記…」
，又依內政部 70 年 12 月 21 日台內地第 58250 號函之意旨，縱屬無須申
報土地移轉現值，契稅之登記案件，惟倘其契約書足以確認當事人生前所訂定
者，已合於土地登記規則第 84 條（即現土地登記規則第 102 條），登記機
關應予受理登記。依此，義務人於申請登記前死亡，尚可由權利人持憑相關文
件單獨辦理登記，本案義務人邱○杏於申請登記時尚未死亡，全案申請書、信
託契約書及抵押權設定契約書皆蓋有其印鑑章，並檢附早於 105 年 7 月 2
6 日即申請之印鑑申請書，證明其為信託及抵押權設定法律行為意思表示，該
契約書既未經民事判決確認非屬邱○杏生前所訂立，雖信託契約及抵押權設定
登記依法無須申報移轉現值、契稅，依上開規定要旨舉重明輕，自應可由權利
人單獨申辦登記，且原信託登記及抵押權設定登記案之義務人邱○杏系於申請
登記後死亡，尚無請登記申請權利人準用或類推適用土地登記規則第 102 條
之規定檢附理由書方得受理登記之依據，本所現更不宜在未經民事訴訟確認權
利人有無違法情事之情況下撤銷原登記等語。
三、參加人參加意旨略謂：依本人與被繼承人邱○杏於 105 年 9 月 23 日所簽立
之授權書，受任為邱○杏所有漢生東路房地處理處分行為等相關事宜，是本人確
係為被繼承人處理漢生東路房地事宜之受託人；復於同年月 28 日與被繼承人邱
○杏所簽立之債權債務協議書，邱○杏同意給付本人 4 千萬元，並同意以漢生
東路房地設定最高限額抵押權 6 千萬第 1 順位抵押權予本人，上開授權書及
協議書均經公證，具有公證之效力等語。
理 由
一、按土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」、土地登記規則
第 34 條第 1 項規定：「申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：
一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、已登記者，其所有權狀或他項權
利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文
件。」、第 56 條規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由
或法令依據，通知申請人於接到通知書之日起 15 日內補正：…二、登記申請書
不合程式，或應提出之文件不符或欠缺者。…。」、第 57 條第 1 項規定：「
有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申
請：…四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。」、第 128 條規定：「信
託財產依第 125 條辦理信託登記後，於信託關係消滅時，應由信託法第 65 條
規定之權利人會同受託人申請塗銷信託或信託歸屬登記。前項登記，受託人未能
會同申請時，得由權利人提出足資證明信託關係消滅之文件單獨申請之。未能提
出權利書狀時，得檢附切結書或於土地登記申請書敘明未能提出之事由，原權利
書狀於登記完畢後公告註銷。」、第 133 條第 1 項規定：「信託內容有變更
，而不涉及土地權利變更登記者，委託人應會同受託人檢附變更後之信託內容變
更文件，以登記申請書向登記機關提出申請。」、第 145 條第 1 項規定：「
他項權利塗銷登記除權利終止外，得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人
提出第 34 條第 1 項所列文件，單獨申請之。」。
二、卷查訴願人於 107 年 1 月 24 日檢具理由書、邱○杏除戶謄本、經公證人林
○鳳用印之授權書等，以系爭登記申請案就原登記案申請辦理塗銷抵押權登記及
塗銷信託登記，主張邱○杏於 105 年 10 月 9 日死亡，原登記案於 105 年
10 月 13 日登記完畢前，訴願人等繼承人已取得系爭不動產物權，其登記有違
民法第 759 條規定。案經原處分機關審查，認原登記案經邱○杏及高○福雙方
檢附相關文件會同申請，訴願人應檢附足資證明原登記案得以塗銷之證明文件，
方得申請塗銷抵押權登記及信託登記，爰依土地登記規則第 56 條規定，以 107
年 1 月 29 日板登補字第 000098 號補正通知書通知補正，訴願人逾期未完成
補正，原處分機關遂以系爭土地登記案件駁回通知書駁回系爭登記申請案，揆諸
土地登記規則第 128 條、第 133 條、第 145 條、第 56 條及第 57 條規定
，洵屬有據。
三、至訴願人主張邱○杏於原登記案登記完畢前業已死亡，訴願人等繼承人依法已取
得系爭不動產之所有權，且原登記以無權利能力之人為登記義務人，自屬無效之
登記，應依法辦理塗銷登記等語。按「依本法所為之登記，有絕對效力。」、「
因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之
效力，不因原登記物權之不實而受影響。」，土地法第 43 條及民法第 759 條
之 1 第 2 項分別定有明文。是以登記之公示方法所表彰之物權變動縱與真實
物權之狀態不一致，若善意之第三人信賴該不動產之不實物權登記，而依法律行
為完成變動之登記者，法律即認其具有與真實物權存在相同之法律效果，即所謂
登記之公信力。查本案原抵押權及信託登記案登記完畢前，即因邱○杏死亡發生
繼承之效果，系爭不動產之所有權由其繼承人取得（民法第 759 條及第 1148
條第 1 項參照），致原所有權登記之登記名義人與真實物權之狀態發生不一致
之情形，惟地政機關及訴願人均未能舉證參加人高○福於完成登記之始，已知悉
原物權登記有不實之情形，即未能推翻參加人善意之推定，是應認訴願人係善意
依法律行為完成抵押權設定及信託登記，該抵押權設定及信託登記應受公信力之
保護，原處分機關自不得以抵押權設定及信託登記錯誤為由，辦理更正及塗銷登
記，是訴願人前開主張，委難採憑。
四、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 黃怡騰
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 許宏仁
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 107 年 8 月 17 日
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