新北市政府訴願決定書 案號：1062050995 號
訴願人 趙○翔
原處分機關 新北市政府地政局
上列訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關民國 106 年 7 月
25 日新北地價字第 1061418236 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案
，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人為尚○物業管理顧問有限公司負責人，民國（下同）106 年 6 月 15 日民
眾向臺北市政府地政局檢舉該公司於於 591 網站刊登之租屋廣告內容不實，案經該
局函請該公司說明，查得該公司未經許可經營不動產經紀業，並於網路刊登租屋廣告
，認已違反不動產經紀業管理條例第 32 條規定，以 106 年 7 月 18 日北市地權
字第 10631748600 號函移轉原處分機關查處，原處分機關遂依不動產經紀業管理條
例第 32 條及新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第 29 條及第 32 條事件
統一裁罰基準第 2 點附表項次陸規定，以首揭號函併附同文號處分書裁處該公司負
責人即訴願人新臺幣（下同）10 萬元罰鍰。並應立即辦理加入本市同業公會、繳存
營業保證金及完成設立備查等事項。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢
卷答辯到府，茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願及補充訴願意旨略謂：
（一）訴願人為尚○物業管理顧問有限公司負責人，本公司經營不動產之「包租代管
」業務，由本公司先向屋主承租老舊房屋，由公司投入修繕經費整修後，再轉
租各房客賺取房租，各物件之租約係由本公司與房客直接簽訂，因此本公司之
角色為「二房東」而非「不動產仲介」，本公司之業務內容為「房屋出租」，
而非「不動產仲介」，先前雖未取得不動產經紀業之許可，並不因此喪失擔任
「二房東」之資格，依所附與屋主簽訂之租賃合約，可知本公司確實先向屋主
承租房屋並支付房租，再由本公司出租予房客，而非由原屋主直接與房客簽訂
租賃合約，本公司所經營者確為「包租代管」業務，而非一般房屋仲介，無適
用不動產經紀業管理條例之餘地。
（二）由於本公司經營模式特殊，106 年委由忠○國際企管顧問公司協助籌設事宜，
當時顧問告知，由於公司主要業務來源係結合二房東模式經營包租代管，未涉
及不動產買賣，無須加入公會，並非惡意違規，且一經主管機關要求即積極改
善辦理，懇請從輕論處等語。
二、答辯及補充答辯意旨略謂：
（一）訴願人於收受本局處分書後方主張其公司之經營型態為「包租代管」，業務內
容為「房屋出租」而非「不動產仲介經紀業」，此說法與臺北市政府地政局請
其陳述意見時之說法明顯有異。檢視訴願人檢送之「房屋租賃契約書」及「房
屋代租管委任契約書」，並無相關資料可茲證明與本案不動產出租廣告之關聯
性。甚者，審視其「房屋代租管委任契約書」所載：「…甲方受乙方委任為代
理房東，代理乙方出租與管理相關事宜…第一條代理房東服務內容 1. 出租服
務：…廣告招租、租客帶看篩選、代收定金、代理簽約…」等條款內容，已屬
不動產經紀業管理條例所稱不動產租賃居間或代理等執行仲介業務範疇。
（二）復經本局查證本案訴願於 591 網站所刊登多筆出租廣告，其聯繫資料姓名及
電話均屬訴願人公司員工，且有註明「仲介，收取服務費」、「經紀業：尚○
物業管理顧問有限公司」等字樣，如有不特定人欲獲知案涉特定不動產出租事
宜，當需透過訴願人居間聯繫，進而與事實上之房東或訴願人所稱之二房東交
易；況 591 房屋交易網後台對於廣告刊登者之身分資料有屋主、代理人及仲
介欄位等選項，惟廣告卻皆刊登仲介而非以代理人或二房東身分表示，顯見訴
願人所稱「包租代管」之說明係屬推諉之詞，另與訴願人聯繫過程訴願人亦自
承本案所涉 5 筆物件非屬「包租代管」，係由屋主委託刊登廣告進行招攬，
實難認訴願人並無從事不動產仲介業務之情事等語。
理 由
一、按不動產經紀業管理條例第 3 條規定：「本條例所稱主管機關︰在中央為內政
部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。」，同條例第
4 條規定：「本條例用辭定義如下：…四、經紀業：指依本條例規定經營仲介或
代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間
或代理業務。…。」，同條例第 7 條第 1 項規定：「經紀業經主管機關之許
可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應
於 6 個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。」，同條
例第 32 條第 1 項規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁
止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人 10 萬元以上 30 萬元以下罰
鍰」。新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理條例第 29 條及第 32 條事件統
一裁罰基準第 2 點附表項次陸規定：「違反第 32 條非經紀業而經營仲介或代
銷業務者：第 1 次查獲者處 10 萬元罰鍰，並禁止其營業，仍繼續營業者，依
第 32 條第 2 項規定移送司法機關。」。
二、卷查，訴願人為尚○物業管理顧問有限公司負責人，106 年 6 月 15 日民眾向
臺北市政府地政局檢舉該公司於 591 網站刊登之租屋廣告內容不實，案經該局
函請該公司說明，查得該公司未經許可經營不動產經紀業，並於網路刊登租屋廣
告，認已違反不動產經紀業管理條例第 32 條規定，以 106 年 7 月 18 日北
市地權字第 10631748600 號函移轉原處分機關查處，此有檢舉函、591 網站廣
告資料、臺北市政府地政局 106 年 6 月 22 日北市地權字第 10631511600
號函、7 月 18 日北市地權字第 10631748600 號函影本等附卷可憑，原處分機
關依不動產經紀業管理條例第 32 條及新北市政府地政局辦理不動產經紀業管理
條例第 29 條及第 32 條事件統一裁罰基準第 2 點附表項次陸規定，以首揭號
函併附同文號處分書裁處該公司負責人即訴願人 10 萬元罰鍰，並應立即辦理加
入本市同業公會、繳存營業保證金及完成設立備查等事項，揆諸前揭不動產經紀
業管理條例第 32 條規定及內政部相關函釋，洵屬有據。
三、至訴願人主張公司係經營不動產之「包租代管」業務，由本公司先向屋主承租老
舊房屋，再轉租各房客賺取房租，各物件之租約係由本公司與房客直接簽訂，公
司之角色為「二房東」而非「不動產仲介」，非一般房屋仲介，無適用不動產經
紀業管理條例之餘地云云。惟查，為保障國民居住權益，健全住宅市場，我國於
106 年 1 月 11 日制定住宅法，並依該法第 52 條第 2 項之授權，內政部營
建署於 106 年 6 月 22 日訂定發布「租屋服務事業獎勵辦法」，依該辦法第
2 條之立法說明，物業管理公司得申請認定為租屋服務事業，又依同法第 3 條
規定：「租屋服務事業提供服務項目如下：一、租屋資訊。二、租金補助諮詢。
三、承租民間住宅並轉租及代為管理。四、媒合承、出租雙方及代為管理。五、
協助收取租金。六、協助租屋契約公證。七、租屋修繕諮詢。八、租屋搬遷諮詢
。九、住宅出租修繕獎勵諮詢。十、租屋糾紛諮詢。十一、其他租屋相關諮詢。
十二、其他經主管機關認定之服務項目（第 1 項）。租屋服務事業提供前項服
務項目，涉及租屋之仲介行為者，應由不動產經紀業者執行相關業務（第 2 項
）。」，該條立法說明略謂：「依不動產經紀業管理條例第 4 條第 5 款所稱
仲介業務，指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，爰於第二項明定
涉及租屋之仲介行為者，應依不動產經紀業管理條例相關規定，由不動產經紀業
者執行相關業務。是以，租屋服務事業業者得視實際需要，自行籌設不動產經紀
業或結合不動產經紀業及相關服務業辦理第 1 項各款所定服務項目。」是本案
被訴業者為物業管理顧問有限公司，縱認其得視為租屋服務事業，依上開辦法規
定，業務內容涉及租屋之仲介行為者，仍應依不動產經紀業管理條例規定取得不
動產經紀業執業許可。
四、承上，揆諸內政部 92 年 11 月 28 日內授中辦地字第 0920018800 號函釋略謂
：「…二、依不動產經紀業管理條例第 4 條第 5 款規定，仲介業務係指從事
不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。又稱「居間」者，依民法第 565
條規定，謂當事人約定當，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方
給付報酬之契約。是以，民法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告
居間，一為訂約之媒介居間。另有關代理權之行使，依民法第 103 條第 1 項
規定，代理人於代理權限內以本人所為之意思表示，直接對本人發生效力，..
。」。經檢視訴願人於 106 年 9 月 19 日訴願補充理由書所附「房屋代租管
委任契約」第 1 條所載：「第一條、代理房東服務內容 1. 出租服務：市場調
查、評估建議、廣告招租、租客帶看篩選、代收定金、代理簽約。…。」其中所
載代為廣告招租、租客帶看及代理簽訂租約並代收定金等服務內容，實已合致上
開內政部函釋之媒介居間及代理行為，自屬經營不動產經紀業管理條例第第 4
條第 5 款規定之仲介業務；又揆諸卷附訴願人公司員工於 591 網站所刊之租
屋廣告，亦均載明「仲介，收取服務費」、「經紀業：尚○物業管理顧問有限公
司」等字樣，如有不特定人欲獲知案涉特定不動產出租事宜，亦需透過訴願人居
間聯繫，進而與事實上之房東或訴願人所稱之二房東簽訂租賃合約，亦符合內政
部函釋所稱之報告居間。是縱認訴願人公司之服務內容係屬租屋服務事業認定及
獎勵辦法第 3 條第 1 項第 4 款所稱「包租代管」業務，然就其中合致不動
產經紀業管理條例第 4 條第 5 款仲介業務定義之服務內容，仍應依不動產經
紀業管理條例第 7 條規定取得證照始得為之，訴願人以其公司係經營「包租代
管」業務冀免本案違規責任，尚屬於法無據，原處分於法並無違誤，應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 黃怡騰
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 許宏仁
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北地方法院行政訴訟庭
（地址：新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟。
中華民國 106 年 12 月 8 日
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