新北市府訴願決定書 案號：1062050218 號
訴願人 鈺○建設股份有限公司
代表人 楊○林
代理人 莊乾城 律師
原處分機關 新北市瑞芳地政事務所
上列訴願人因土地所有權移轉登記事件，不服原處分機關民國 106 年 1 月 23 日
瑞資駁字第 13 號駁回通知書，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴外人楊○堯、楊○驊、楊○陞等 3 人及訴願人於民國（下同）105 年 12 月 7
日以原處分機關收件 105 年 12 月 7 日瑞登字第 32340 號土地登記申請書（下
稱系爭申請案），申辦楊○堯等 3 人等與訴外人邱○泉共有之本市○○區○○段 7
90 地號及 791 地號土地（下稱系爭土地）之所有權移轉登記，主張楊○堯等 3
人依土地法第 34 條之 1 規定，出售系爭土地予訴願人。案經原處分機關與邱○泉
在台之外孫女陶○怡取得聯繫，陶女表示邱○泉已死亡多年，其繼承人（含再轉繼承
人）約有 25 人；復依戶籍資料記載，邱○泉有 8 名子女，原處分機關認系爭申請
案共有人數合計應為 12 人至 25 人不等（確切人數應以買賣當時之合法繼承人計列
），是本案申請未達共有人數過半之規定，未符土地法第 34 條之 1 第 1 項規定
，爰以 105 年 12 月 30 日瑞資補字第 442 號補正通知書通知補正，因申請人逾
期未補正，原處分機關復依土地登記規則第 57 條第 1 項第 4 款規定，以 106
年 1 月 23 日瑞資駁字第 13 號駁回通知書駁回系爭申請案。訴願人不服，提起訴
願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）系爭土地楊○堯等 3 人所有權應有部分各為 9 分之 2，合計應有部分共 3
分之 2，逾 2 分之 1；土地共有人 4 人，楊○堯等 3 人人數逾土地所有
權人 2 分之 1，依土地法第 34 條之 1 第 1 項前段規定得出售土地所有
權全部。
（二）最高行政法院 96 年度裁字第 02751 號裁定意旨揭示：「依土地行政之基本
法理，地政機關對人民有關不動產登記請求之原因事實是否真正，基本上是採
取『外觀形式審查原則』，地政機關只須審查請求人是否提出法律所要求之證
明文件，以為准駁登記之依據…。」，同院 103 年度判字第 92 號判決意旨
亦再揭示：「上訴人依職權為土地申辦登記權利之審查，除對當事人提出文件
作『形式上之審查』外，對涉及私權實體法律關係，自應委由民事法院為認定
，而不得自為裁量判斷，…。」。依最高法院裁判意旨，地政機關對於人民請
求登記案件，採「外觀形式審查原則」，對當事人提出之文件為「形式」審查
以為准駁依據，至涉及私權實體法關係，尚不得自為裁量判斷，原處分機關卻
實體審查土地共有人邱○泉是否死亡而查訪其孫女，並僅憑其孫女之言而為邱
○泉已死亡之認定，已逾「形式」審查之權限。訴願人信賴土地登記謄本上之
土地所有權人登記，因而同意買受系爭土地所有權全部，依土地法第 43 條規
定，訴願人之權利應予保障，況邱○泉於戶政機關無死亡資料，其孫女片面之
詞是否屬實，非訴願人所得知，應不能將此不利益逕行歸由訴願人承擔。
（三）土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」，土地登記謄本
之共有人生存狀態並非其他共有人得隨時查知，若依原處分機關採之實體審查
權主義，則豈非每件不動產登記案件，登記機關均須向戶政單位查詢土地所有
權人或登記請求人兩造之生存狀態，確實尚生存方可為登記，縱戶政單位無死
亡登記，仍須再查訪其親屬，發現有人口述已死亡即不准登記，而其他共有人
因無此實體追查權限，權利之變動只得待不動產登記機關實體審查後方能定案
？此置不動產之權利變動無可信賴之基礎，應與土地法第 43 條之規定意旨有
所扞格。況邱○泉是否確實已死亡並無任何資料可據，僅憑其孫女之記憶而為
認定實屬不可靠，且繼承人知其已死亡而不為辦理繼承，應自負不辦理繼承之
不利益，豈可要求無任何過失之共有人負擔不利益。
（四）查原處分機關所提案例所稱之實體審查，係對於管轄權、登記能力、權利能力
、行為能力、處分權、代理權、表示之形式及內容為審查，應係就聲請人所提
聲請原因及其資料為審查，對於所繳各項證件形式上審查其真偽，對於私權存
在之爭執則無實體調查認定之權利，本案訴願人所提資料均為真實無誤，戶籍
登記資料無任何死亡登記，土地登記謄本除楊○堯 3 人外，其他土地共有人
之登記僅邱○泉 1 人，無任何之繼承登記，原處分機關稱憑所謂邱○泉孫女
之言而逕為邱○泉已死亡之認定云云，原處分機關之自行調查，應已逾其審查
權限，況憑 1 人口頭之語而逕予採信，原處分機關之認定亦過於寬鬆，更何
況所謂「邱○泉」之孫女，該「邱○泉」是否即本案共有人之「邱○泉」亦非
無疑。
二、答辯意旨略謂：
（一）查本案經審查系爭土地登記資料，並未登載邱○泉之身分證統一編號，且其登
載住址不完全（台北縣雙溪鄉共和村過港），復經查調日據時期之土地登記簿
及戶籍資料，雖可認申請人所提戶籍資料所載之邱○泉與登記名義人邱○泉確
為同一人，惟經原處分機關再以內政部戶役政系統查詢結果，同樣僅查得邱○
泉（民國 7 年 1 月 24 日出生）最後於國內設籍「台北市○○區○○里 1
3 鄰中山北路 135 巷 16 之 1 號」之戶籍登記簿，記事欄並記載其於 57
年 4 月 14 日赴巴西、66 年 1 月 10 日遷出，仍查無後續之相關戶籍資
料憑以確認其是否為現住人口。嗣經原處分機關以內政部戶役政系統查得邱○
泉在臺之女兒邱○美及外孫女陶○怡之戶籍資料，輾轉與陶○怡女士取得聯繫
，陶女士表示邱○泉已死亡多年，其繼承人（含再轉繼承人）約有 25 人，復
依戶籍資料記載，邱○泉有 8 名子女，且經陶女士轉述其中部分繼承人另有
發生再轉繼承之情事，爰經加計繼承人數，本案共有人數合計應為 12（8 名
子女、配偶、楊○堯先生等 3 人）至 25 人不等，確切人數應以買賣當時之
合法繼承人計列，是本案之申請未達共有人數過半之規定，原處分機關通知補
正，於法洵屬有據，並無違誤。
（二）又登記機關受理以多數決方式處分共有土地全部之申請案件，應盡之審查義務
首在確認是否符合土地法第 34 條之 1 有關共有人數及應有部分比例之規定
，尤以本件同意出售之應有部分比例未逾 3 分之 2，則同意處分共有人人數
有無超過 2 分之 1 即屬核准與否之要件。繼承人自繼承開始時，承受被繼
承人財產上之一切權利義務，土地登記名義人已死亡者，繼承人即為土地之真
正權利人，就共有土地之處分即應以繼承人數及繼承人應繼分計入計算，不得
僅以登記簿所載之登記名義人計算人數及應有部分比例，是以登記機關自應逐
筆逐項核對土地登記簿所載之登記名義人是否生存，俾憑審認申請案中權利人
所提之相對義務人對申請登記之土地有無處分權及處分權之行使是否符合規定
。本案原處分機關負有調查認據認定事實之義務，於 105 年 12 月 29 日初
次訪談陶女士時，僅係先行詢問如何聯絡邱○泉先生（尚未述及訪談目的），
陶女士即主動告知邱○泉先生已於巴西身故多年，復經原處分機關多次訪談，
陶女士表示邱○泉在台親人僅有其 1 人，其相關死亡證明須至巴西查調，因
路途遙遠且邱○泉之子女目前皆已移居美國，故無法提供邱○泉死亡之書面資
料。依論理及經驗法則判斷，原處分機關並無由質疑其所言之內容，故斟酌全
部陳述與調查事實之結果，認邱○泉已死亡，並按戶籍資料與訪談內容製成邱
○泉之繼承系統表，認定本案已繼承人計算共有人之人數已不符土地法第 34
條之 1 第 1 項之條件，並無違誤。
（三）觀諸我國相關學說及實務見解亦多認為我國土地登記乃採實質審查主義，依現
行土地法第 55 條、第 66 條及第 75 條規定：「經審查證明無誤」之文義解
釋；第 68 條第 1 項規定登記錯誤之損害賠償責任，採無過失責任主義，依
「權責相符」原則，自有審查權限。另參高雄高等行政法院 96 年訴字第 102
號、第 225 號判決內容略謂：「我國現行土地登記制度係採實質審查主義，
除形式審查（即有關申請程序及應備文件之審查外），對於權利主體-即人有
關之權力、行為能力…及權利客體-物、行為、事實等之合法性，均作實質審
查，符合規定者始准予登記，如登記有誤或虛偽不實致損害者，亦設有國家賠
償制度以資救濟，足徵我國土地登記制度實具有其周延性及保障人民財產之意
義。再者，因地政機關係掌管所有土地權利之登記事項，實關係人民之財產權
益甚鉅，倘不具備一般形式上及實質上之審查權，勢難發揮其審查功能，…。
」。再揆諸最高行政法院 92 年判字第 59 號、第 367 號、第 1304 號判決
，91 年判字第 112 號判決等，亦均認地政機關有實質審查權限等語。
理 由
一、按土地法第 34 條之 1 第 1 項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變
更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分
合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 3 分之 2 者，其人數不予計算
。…。」。土地法第 34 條之 1 執行要點第 6 點規定：「本法條第 1 項所
稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合計均超過半
數；應有部分合計逾 3 分之 2，指應有部分逾 3 分之 2 者，共有人數可以
不計。共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分
為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應計分計入計算。」土地登記規
則第 57 條第 1 項第 4 款規定：「有下列各款情形之ㄧ者，登記機關應以書
面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：…四、逾期未補正或未照補正事項完
全補正者。」。另最高行政法院 92 年度判字第 367 號判決意旨略謂：「…登
記機關為登記處分，乃發生公法上之法律效果，為使其處分正當，…仍應就申請
人所申請登記內容為適當之實質審查…。」。
二、卷查本件，原處分機關審查系爭申請案，因申請人就系爭土地應有部分未逾 3
分之 2，需查核出售共有人數是否已過半數，因未會同共有人邱○泉之戶籍資料
僅載明最後於國內設籍於台北市○○區○○里 13 鄰中山北路 135 巷 16 之 1
號，記事欄並記載其於 57 年 4 月 14 赴巴西、66 年 1 月 10 日遷出，惟
仍查無後續之相關戶籍資料憑以確認其是否為現住人口，經以內政部戶役政系統
查得邱○泉在臺之女兒邱○美及外孫女陶○怡之戶籍資料，並經陶女表示邱○泉
已死亡多年，其繼承人（含再轉繼承人）約有 25 人，遂據以製成繼承系統，認
本案共有人數合計應為 12（8 名子女、配偶、楊○堯先生等 3 人）至 25 人
不等，是本申請案出售共有人數未達共有人數過半之規定，原處分機關爰以 105
年 12 月 30 日瑞資補字第 442 號補正通知書通知補正，因申請人逾期未補正
，復依土地登記規則第 57 條第 1 項第 4 款規定，以 106 年 1 月 23 日
瑞資駁字第 13 號駁回通知書駁回系爭申請案，揆諸前揭土地法第第 34 條之 1
第 1 項、土地法第 34 條之 1 執行要點第 6 點及土地登記規則第 57 條第
1 項第 4 款規定，洵屬有據。
三、至訴願人主張，地政機關對於人民請求登記案件，應採「外觀形式審查原則」，
至涉及私權實體法關係，尚不得自為裁量判斷，原處分機關卻實體審查土地共有
人邱○泉是否死亡，已逾「形式」審查之權限云云。惟查，繼承人自繼承開始時
，除民法另有規定及專屬於被繼承人本身之權利義務外，無待繼承人為繼承之意
思表示，即承受被繼承人財產上之一切權利義務，是如土地共有人已死亡，繼承
人即為土地之真正權利人，則依前揭土地法第 34 條之 1 執行要點第 6 點規
定，即應以其繼承人數及繼承人應繼分計算是否符合土地法第 34 條之 1 之規
定。是本案未會同之共有人邱○泉為民國 7 年 1 月 24 日出生，則其是否仍
然生存，有無產生繼承事實，涉及楊○堯等 3 人所為出賣系爭土地之處分行為
是否符合土地法第 34 條之 1 規定之認定，核屬系爭申請案應否准予登記之實
質要件，原處分機關當然負有實質審查之責，訴願人主張原處分機關僅得為形式
審查，尚無可採。
四、另訴願人主張原處分機關僅憑陶○怡片面之詞而逕予採信，認定過於寬鬆云云。
按行政程序法第 43 條規定：「行政機關為處分或其他行政行為，應斟酌全部陳
述與調查事實及證據之結果，依論理及經驗法則判斷事實之真偽，…。」。本案
原處分機關應就邱○泉是否已死亡及有無產生繼承之事實為實質審查，已如前述
，原處分機關經依內政部戶役政系統查得邱○泉之外孫女陶○怡，經陶女表示邱
○泉已死亡多年，其繼承人（含再轉繼承人）約有 25 人，依一般社會經驗法則
，陶女就外祖父邱○泉是否已死亡一事，並無為虛偽陳述之必要，且依戶籍資料
所載，邱○泉為民國 7 年 1 月 24 日出生，則陶女陳述邱君業已死亡一節，
客觀上並非顯不可信，原處分機關斟酌陶女之陳述與調查事實結果，認定邱○泉
已死亡而有繼承之事實，復依戶籍資料，邱○泉有 8 名子女，則系爭申請案同
意出售系爭土地之共有人顯未逾半數，不符土地法第 34 條之 1 規定，而命訴
願人補正，進而駁回系爭申請案，於法難謂有違，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，擬依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 黃怡騰
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 許宏仁
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區文林路 725 號）提起行政訴訟。
中華民國 106 年 7 月 10 日
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