新北市政府訴願決定書 案號：1062050100 號
訴願人 張○玉
原處分機關 新北市三重地政事務所
上列訴願人因塗銷所有權登記事件，不服原處分機關民國 105 年 12 月 2 日重登
駁字第 000264 號駁回通知書所為處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人於民國（下同）105 年 11 月 29 日檢附臺灣高等法院 102 年度上易字第
1930 號刑事判決書（下稱系爭刑事判決），向原處分機關申請就登記名義人潘○宏
所有坐落於本市○○區○○段 283 地號土地及同段 746 建號建物申辦判決塗銷登
記，回復為原所有權人即訴願人張○玉所有（收件字號：重登字第 184510 號登記申
請書）。案經原處分機關審查，認訴願人所持憑之登記原因證明文件為刑事判決，依
行政院秘書處 46 年 6 月 5 日台內字第 3038 號函釋，地政機關不得依據刑事判
決逕辦塗銷登記，遂依土地登記規則第 57 條第 1 項第 2 款規定，以系爭駁回通
知書駁回訴願人之申請。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府
，茲摘敘訴辯意旨於：
一、訴願意旨略謂：
（一）權利人持憑法院刑事判決證明文件申請註銷案例，有內政部 87 年 11 月 13
日台內地字第 871180 號函足參，證明並非刑事判決證明文件，皆不能證明權
利消滅，申請註銷或塗銷地政機關錯誤的處分。依上開函釋揭示，本案訴願人
既憑系爭刑事判決申請塗銷因偽造文書所申請辦理之買賣移轉登記，登記機關
得塗銷登記，回復原所有權登記。原處分機關認刑事判決不能為塗銷登記，顯
與前開第 871180 號及行政院第 6795 號函釋、司法院釋字第 379 號理由書
意旨及土地登記規則第 143、144 條規定相違。
（二）司法院釋字第 379 號解釋：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者
為限，乃土地法第 30 條第 1 項前段所明定。申請農地所有權移轉登記者，
依土地登記規則第 82 條第 1 項第 1 款前段規定，應提出承受人自耕能力
證明書，登記機關既應就所提自耕能力證明書為形式上的審查，則其於登記完
畢後，經該管鄉（鎮、市、區）公所查明承受人不具備自耕能力而撤銷該自耕
能力證明書時，其原先所有權移轉登記所據「具有自耕能力」之事由，己失所
附麗，原登記機關自得撤銷前此准予登記之處分，逕行塗銷其所有權移轉登記
。」準此，系爭 3 名義登記人（劉○真、石○雄、潘○宏），既因系爭刑事
判決主文已認定為偽造不實登記確定，權利消滅乃不爭之事實，依土地登記規
則第 143 條規定，應申請塗銷登記，殆無疑義。
（三）土地登記規則第 143 條第 1 項規定並無限制僅能依民事確定判決，惟要能
證明權利消滅，原處分機關以與本件完全不同情形之行政院秘書處 46 年 6
月 5 日台內字第 3038 號函釋為據，觀之該號函釋，主文僅判詐欺罪，並非
使公務人員登載不實（偽造文書）罪，致登記人的權利消滅，與本件主文已確
定前 3 登記人為買賣之登記不實，3 人的權利已消滅，完全不同，不能拘束
本案。依該確定判決認定，訴願人張○玉之債權人，勢因無法辦理塗銷 3 次
不實登記，回復其為所有權人之登記，而危害訴願人之債權人債權，無法獲得
清償。
（四）又依土地登記規則第 144 條規定：「依本規則登記之土地權利，有下列情形
之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣
（市）地政機關查明核准後塗銷之：一、登記證明文件經該管主管機關認定係
屬偽造。二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。…。」準此，要認定是否偽
造，本就應以刑事判決作為認定，判決系爭 3 次買賣登記不實既已確定，登
記名義人之權利歸消滅，自應依上開法令所示，速速塗銷等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）按內政部 78 年 9 月 27 日台內地字第 742717 號函略以：「刑事訴訟程序
之目的在判斷被告之行為是否違背刑事法律及應否受科刑之處罰，用以具體實
現國家之刑罰權。故刑事有罪判決所認定之事實及理由僅在說明發動國家刑罰
權之原因及作成有罪判決之過程，並無私法上權利義務關係之確認效力。因而
同一法律事宜如同時涉有私法上權利義務之爭議者，除經民事訴訟程序獲勝訴
之確定判決外，並不當然發生確定私權之效力。…」。查本案申請標的業於 9
4 年 8 月 18 日由訴願人買賣移轉登記予劉○真（94 年重登字第 212320
號），復於 95 年 9 月 12 日由劉○真買賣移轉登記予石○雄（95 年重登
字第 218190 號），又於 99 年 11 月 16 日由石○雄買賣移轉登記予現所有
權人潘○宏（99 年重登字第 273630 號），並於 105 年 11 月 30 日經臺
灣新北地方法院以 105 年 11 月 30 日新北院霞 105 司執明字第 137536
號函囑辦查封登記在案尚未塗銷。訴願人於塗銷登記申請案內所附系爭刑事判
決，係訴願人、劉○真、潘○宏等 3 人就被告偽造文書等案件，不服臺灣新
北地方法院 101 年度易字第 1307 號判決提起上訴，判決書內雖就本案標的
於 94 年間由訴願人以通謀虛偽移轉予劉○真、95 年間劉○真與石○雄間及
99 年間石○雄與潘○宏間皆為無買賣真意而虛偽約定買賣移轉等情節，載於
犯罪事實之判決理由內，然而刑事判決僅發生刑法上之效力，並無確定不動產
物權之效果，依法自不得據以辦理登記。
（二）次按土地登記規則第 7 條規定：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有
規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」、同規則第 1
43 條規定 :「依本規則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、終止、存續
期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決，致權利消滅時，應申
請塗銷登記。…。」，此處所指法院判決應以有確定私權爭執效果之民事法院
判決為限。參上開內政部 78 年 9 月 27 日台內地字第 742717 號函釋、行
政院秘書處 46 年 6 月 5 日台 46 內字第 3038 號函釋要旨：「地政機關
不得依據刑事判決逕辦塗銷登記。」等規定甚明。
（三）又參臺北高等行政法院 99 年 12 月 23 日 99 訴字第 1777 號判決及臺北高
等行政法院 101 年 11 月 1 日 99 年訴字第 2400 號判決裁判要旨分別略
以: 「土地登記規則第 144 條第 1 項規定，依本規則登記土地權利，有登
記證明文件經該管主管機關認定係屬偽造、純屬登記機關疏失而錯誤登記情形
之一者，於第三人取得該土地權利新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（
市）地政機關查明核准後塗銷。…如民眾請求地政事務所作成撤銷書狀登記處
分，惟仍應由地政事務所依法令及現存情狀，職權綜合裁量後決定，民眾之申
請，僅為促使職權發動，如經裁量後，仍認以不予撤銷為適當，則民眾尚無公
法上之請求權，得以課予義務訴訟請求作成撤銷之處分。」、「土地權利的塗
銷登記，以經法院判決塗銷確定，或登記機關認有土地登記規則第 144 條第
1 項規定之情形為限。而後者係賦予登記機關於發現登記證明文件經主管機關
認定係屬偽造及純屬登記機關之疏失而錯誤之登記時，得報經直轄市或縣（市
）地政機關查明核准後，依職權予以塗銷的裁量權限，並非授予人民得據以申
請塗銷登記的公法上請求權。」。觀系爭刑事判決內容，本案所涉 3 次買賣
移轉登記案內依土地登記相關法令規定所附之應附文件，並無涉及登記證明文
件內容之偽造，原處分機關就上開 3 次買賣移轉登記申請案於依法審查後所
為之行政處分並無違法或錯誤，是本案自無土地登記規則第 144 條規定之適
用。
（四）至訴願人所舉內政部 87 年 11 月 13 日台內地字第 8711880 號函、行政院
62 年 8 月 9 日台內字第 6795 號函、司法院釋字第 379 號解釋等登記
機關得依刑事判決證明文件逕辦塗銷登記案例，皆係原行政處分有瑕疵之情形
，實與本案情形有別，本案訴願人既未檢附法院之民事確定判決，亦無土地登
記規則第 144 條規定之適用，本所依土地登記規則第 57 條第 1 項第 2
款規定予以駁回，洵屬有據，並無違誤等語。
理 由
一、按土地法第 43 條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」。土地登記規則
第 7 條規定：「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判
決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」、同規則第 143 條規定 :「依本規
則登記之土地權利，因權利之拋棄、混同、終止、存續期間屆滿、債務清償、撤
銷權之行使或法院之確定判決，致權利消滅時，應申請塗銷登記。…」、同規則
第 144 條規定：「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取
得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核
准後塗銷之：一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登記機關
之疏失而錯誤之登記。…」、同規則第 57 條規定：「有下列各款情形之一者，
登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：…二、依法不應登記
者。…。」。
二、次按，內政部 78 年 9 月 27 日台內地字第 742717 號函略以：「…刑事訴訟
程序之目的在判斷被告之行為是否違背刑事法律及應否受科刑之處罰，用以具體
實現國家之刑罰權。故刑事有罪判決所認定之事實及理由僅在說明發動國家刑罰
權之原因及作成有罪判決之過程，並無私法上權利義務關係之確認效力。因而同
一法律事宜如同時涉有私法上權利義務之爭議者，除經民事訴訟程序獲勝訴之確
定判決外，並不當然發生確定私權之效力。本件土地經界爭執為私法上權利義務
之爭議，法院雖曾於刑事判決之理由中為有利於姜某等之認定，但刑事判決既無
確定私權之效力，即難據以聲請變更土地標示之登記。」，內政部 74 年 12 月
2 日台內地字第 365559 號函釋要旨：「已辦竣移轉登記，即使有無效之原因，
仍應經法院判決塗銷。」。最高行政法院 101 年判字第 341 號判決要旨略謂
：「按土地登記規則第 7 條、第 143 條、第 144 條規定，登記之土地權利
，苟非屬權利消滅，或登記證明文件經主管機關認定係屬偽造，或純屬登記機關
之疏失而錯誤之登記之情形，縱該項登記存有應予塗銷之事由，亦應經法院判決
塗銷確定，登記機關始得予塗銷。…。」。
三、卷查，訴願人於 105 年 11 月 29 日檢附系爭刑事判決書，向原處分機關申請
就登記名義人潘○宏所有○○區○○段 283 地號土地及同段 746 建號建物申辦
判決塗銷登記，回復為訴願人所有。案經原處分機關審查，認訴願人所持憑之登
記原因證明文件為刑事判決，地政機關不得依據刑事判決逕辦塗銷登記，遂依土
地登記規則第 57 條第 1 項第 2 款規定，以系爭駁回通知書駁回訴願人之申
請，揆諸前揭土地法第 43 條、土地登記規則第 7 條、第 57 規定，內政部 7
4 年 12 月 2 日台內地字第 365559 號、78 年 9 月 27 日台內地字第 742
717 號函函示意旨，洵屬有據。
四、至訴願人主張持憑法院刑事判決證明文件申請註銷案例，有內政部 87 年 11 月
13 日台內地字第 871180 號函、司法院釋字第 379 號解釋足參。又土地登記
規則第 143 條第 1 項規定並無限制僅能依民事確定判決，惟要能證明權利消
滅，本件系爭判決主文已確定潘○宏等人為買賣之登記不實，其權利已消滅云云
。然查，依土地法所為之登記，有絕對效力，土地法第 43 條定有明文。復依土
地登記規則第 7 條規定，依土地登記規則登記之土地權利，除另有規定外，非
經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。而此所謂「判決」，係指經提
起民事訴訟，並經法院以民事判決確定現登記名義人之土地權利有法律上失權之
原因，應予塗銷之判決。揆諸本案訴願人持憑之系爭刑事判決書，其判決書內雖
就本案標的於 94 年間由訴願人以通謀虛偽移轉予劉○真、95 年間劉○真與石
○雄間及 99 年間石○雄與潘○宏間皆為無買賣真意而虛偽約定買賣移轉等情節
，載於犯罪事實之判決理由內，並認訴願人等 3 人使地政事務所辦理過戶登記
之不知情公務員，將該不實事項登載於職務上所載之公文書，惟此一判決並無確
定訴願人與訴外人潘○宏等人間私權之效力，自不得據以辦理判決塗銷登記，此
揆諸內政部 74 年 12 月 2 日台內地字第 365559 號、78 年 9 月 27 日台
內地字第 742717 號函函釋意旨亦明。
五、又訴願人另主張本案得參照司法院釋字第 379 號解釋意旨辦理本案塗銷登記云
云。惟查，該號解釋之原因事實係登記機關辦理私有農地所有權之移轉登記，承
受人不具備自耕能力，而該管鄉（鎮、市、區）公所誤發自耕能力證明書，於登
記完畢後，該自耕能力證明書經原核發機關撤銷，即原先准予登記之處分存有「
承受人應具有自耕能力而未具有」之瑕疵，核與本案原處分機關辦理系爭 3 次
登記時，案內依土地登記相關法令規定所附之應附文件，並未涉及登記證明文件
內容之偽造之情形，即當時原登記處分並無瑕疵有別，訴願人自不得據以主張原
處分機關得逕行辦理塗銷登記。
六、另訴願人復主張本案得依土地登記規則第 144 條第 1 項規定，由原處分機關
職權辦理塗銷云云。然查，該條款係規定登記證明文件經該主管機關認定係屬偽
造者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市
）地政機關查明核准後塗銷之，而本案於登記時並無登記證明文件經主管機關認
定係屬偽造之情事，原處分機關辦理登記時亦無疏失，自無上開規定之適用。縱
認依系爭判決認定之事實，本案土地及建物買賣因訴願人與訴外人潘○宏等人間
通謀虛偽意思表示而無效，揆諸上揭最高行政法院 101 年判字第 341 號判決
要旨，亦需經法院判決塗銷確定，登記機關始得予塗銷，訴願主張，容係對法律
規定之誤解，原處分依法並無違誤，應予維持。
七、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 黃怡騰
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 許宏仁
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區文林路 725 號）提起行政訴訟。
中華民國 106 年 4 月 18 日
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