新北市政府訴願決定書 案號：1058030929 號
訴願人 趙○銘
原處分機關 新北市政府稅捐稽徵處
上列訴願人因房屋稅事件，不服原處分機關民國（下同）105 年 8 月 22 日新北稅
法字第 1053066908 號復查決定書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人所有坐落本市○○區○○○街 65 號 12 樓房屋（稅籍編號：F18013856010
，下稱系爭房屋），經原處分機關核定課徵 105 年房屋稅計新臺幣（下同）3 萬 2
,984 元。訴願人不服，申請復查，未獲變更，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷
答辯到府，茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：原處分機關用「土地公告現值」來評定房屋之地段率，不只完全
沒有減除地價，更用法定不能用、應該減除之「地價因素」來擬定「地段率」，
顯然違反房屋稅條例第 11 條第 1 項第 3 款規定；又房屋稅「地段率」沒有
上限，實質架空稅率，違反租稅法定原則等語。
二、答辯意旨略謂：系爭房屋於 103 年 8 月 13 日完工，構造別為鋼筋混凝土造
建築物，經原處分機關核定自 103 年 9 月起課房屋稅。次查原處分機關核定
系爭房屋 105 年房屋稅係依首揭房屋稅條例第 10 條、第 11 條及新北市簡化
評定房屋標準價格及房屋現值作業要點第 1 點及第 2 點規定，按新北市不動
產評價委員會評定之「30 層以下房屋構造標準單價表」、「房屋構造別代號暨
折舊率對照表」、「房屋坐落地段等級表」及「房屋坐落地段等級調整率評定表
」，所載評定方法予以核定系爭房屋之房屋現值為 350 萬 3,000 元（含免稅
現值 75 萬 4,200 元）【房屋現值計算公式：核定單價＝標準單價×（1± 各
加減項之加減率）±樓層高度之超高價或超低價。房屋現值＝核定單價×面積×
（－折舊率×折舊經歷年數）×地段調整率。】，再依房屋使用現況適用之自住
住家用稅率，核算其應課徵 105 年房屋稅為 3 萬 2,984 元等語。
理 由
一、按房屋稅條例第 1 條規定：「房屋稅之徵收，依本條例之規定；本條例未規定
者，依其他有關法律之規定。」、第 5 條規定：「房屋稅依房屋現值，按下列
稅率課徵之：一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值
1.2%；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值 1.5% ，最高不得超過 3.6%
。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。二、非住家用房屋：供
營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值 3%
，最高不得超過 5% ；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值 1
.5% ，最高不得超過 2.5% 。三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用
面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最
低不得少於全部面積 1/6。（第 1 項）前項第 1 款供自住及公益出租人出租
使用之認定標準，由財政部定之。（第 2 項）」、第 6 條規定：「直轄市及
縣（市）政府得視地方實際情形，在前條規定稅率範圍內，分別規定房屋稅徵收
率，提經當地民意機關通過，報請或層轉財政部備案。」、第 9 條規定：「各
直轄市、縣（市）（局）應選派有關主管人員及建築技術專門人員組織不動產評
價委員會。（第 1 項）不動產評價委員會應由當地民意機關及有關人民團體推
派代表參加，人數不得少於總額五分之二。其組織規程由財政部定之。（第 2
項）」、第 10 條第 1 項規定：「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定
之標準，核計房屋現值。」、第 11 條規定：「房屋標準價格，由不動產評價委
員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之：一、按各種建
造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、
按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之
房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。（第 1 項）前項房屋標準價格，每 3
年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。（第 2 項）
」。
二、次按行為時財政部 101 年 8 月 22 日台財稅字第 10100166620 號令修正發
布之「不動產評價委員會組織規程」第 1 條規定：「本規程依房屋稅條例第 9
條、契稅條例第 13 條之規定訂定之。」、第 2 條規定：「直轄市或縣（市）
政府均應依照本規程組織不動產評價委員會（以下簡稱本會）。」、第 3 條第
1 款規定：「本會置委員 13 人至 15 人，由直轄市、縣（市）政府就下列人選
中遴聘：一、直轄市：由財政局（處）長、地方稅稽徵機關局（處）長、建築管
理主管人員 1 或 2 人、地政主管人員 1 或 2 人、地方稅稽徵機關主管科
長為當然委員，另由市政府聘請市議員代表 2 人、不動產估價師代表 1 人、
建築開發商業同業公會代表 1 人、營造業公會代表 1 人及建築師公會之專門
技術人員 1 或 2 人為委員，主任委員 1 人、副主任委員 1 或 2 人，由
市長或市長指派副市長、財政局（處）長、稽徵機關局（處）長分別兼任。」、
第 6 條規定：「本會議事範圍如下：一、關於未實施都市平均地權地區各種地
目等則之土地標準價格評議事項。二、關於房屋標準單價及有關房屋位置所在之
段落等級之評議事項。三、關於各類房屋之耐用年數及折舊標準之評議事項。」
。
三、復按新北市房屋稅徵收細則第 7 條規定：「本條例第 11 條所稱之房屋標準價
格，應依同條第 1 項第 1 款至第 3 款規定之房屋種類等級、耐用年數、折
舊標準及地段增減率等事項，經由新北市不動產評價委員會審查評定後，由新北
市政府公告之。」、新北市簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點第 1 點
規定：「為簡化房屋標準價格之評定及房屋現值之核計作業，特訂定本要點。」
、第 2 點規定：「房屋現值之核計，以『30 層以下房屋構造標準單價表』、
『31 層以上房屋構造標準單價表』、『無地上層之地下建築物標準單價表』、
『房屋構造別代號暨折舊率對照表』及『房屋坐落地段等級表』、『房屋坐落地
段等級調整率評定表』為準據。」、第 16 點規定：「新建、增建、改建房屋依
第 15 點認定之起課年度，適用該年度房屋構造標準單價表暨本市簡化評定房屋
標準價格及房屋現值作業要點評定房屋現值；房屋坐落地段等級，依不動產評價
委員會評定各該年之地段率適用之。」，新北市房屋稅徵收率表規定：「一、住
家用房屋按房屋現值課徵 1.2% 。二、營業用房屋按房屋現值課徵 3% 。三、私
立醫院、診所、自由業事務所、補習班及人民團體等非營業用房屋按房屋現值課
徵 2%。」。
四、卷查本案系爭房屋於 103 年 8 月 13 日完工，構造別為鋼筋混凝土造建築物
，經原處分機關核定自 103 年 9 月起課房屋稅。其 105 年度房屋稅原處分
機關係依首揭房屋稅條例第 10 條、第 11 條及新北市簡化評定房屋標準價格及
房屋現值作業要點第 1 點及第 2 點規定，按新北市不動產評價委員會評定之
「30 層以下房屋構造標準單價表」、「房屋構造別代號暨折舊率對照表」、「
房屋坐落地段等級表」及「房屋坐落地段等級調整率評定表」，所載評定方法予
以核定系爭房屋之房屋現值為 350 萬 3,000 元（含免稅現值 75 萬 4,200
元）【房屋現值計算公式：核定單價＝標準單價×（1 ±各加減項之加減率）±
樓層高度之超高價或超低價。房屋現值＝核定單價×面積×（1 －折舊率×折舊
經歷年數）×地段調整率。】，再依房屋使用現況適用之自住住家用稅率核算其
應課徵 105 年房屋稅為 3 萬 2,984 元，此有原處分機關房屋稅 105 年課
稅明細表及計算公式附原處分卷足憑，揆諸首揭法令規定，洵屬有據。
五、至訴願人主張原處分機關以公告現值評定房屋之地段率，復以應該減除之地價因
素擬定地段率，違反房屋稅條例第 11 條第 1 項第 3 款規定；又房屋稅地段
率沒有上限，實質架空稅率，違反租稅法定原則云云。惟查：
（一）按房屋稅之性質屬財產稅，其規範形式上是以財產為稅捐客體，並進行稅基量
化，再以量化結果乘以法定稅率，而得出稅額。本來稅基量化應該是個案的事
實認定，應依個別房屋之狀態定其稅基金額，不過，由於房屋稅之稽徵有大量
行政特質，因此在法制設計上將其量化程序予以格式化、通案化，以專設之機
關，抽象的準則，將一定範圍內的多數稅捐客體，依通案式規則量化稅基（臺
北高等行政法院 103 年度訴更一字第 94 號判決參照）。依房屋稅條例第 5
條、第 10 條及第 11 條規定，房屋稅係以房屋現值按規定之稅率課徵，而房
屋現值則由主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準核計而得，亦即先
由不動產評價委員會審酌房屋稅條例第 11 條第 1 項所定事項之標準，用以
決定通案式之房屋標準價格，並對外公告，再由主管稽徵機關依不動產評價委
員會評定之標準核計個別房屋之房屋現值。又本市不動產評價委員會係依據前
揭房屋稅條例第 9 條授權財政部發布之不動產評價委員會組織規程所定法定
程序組成，其組織成員除政府代表外，尚包括當地民意代表及不動產估價師、
建築開發商同業公會、營造業公會、建築師公會等專業人員代表，並應召集會
議依房屋稅條例第 11 條第 1 項第 1 款至第 3 款規定評定房屋標準價格
等情，是經該委員會審議通過之「新北市房屋構造標準單價表」、「新北市房
屋構造別代號暨折舊率對照表」、「新北市簡化評定房屋標準價格及房屋現值
作業要點」、「新北市房屋坐落地段等級調整率評定表」及「新北市各區房屋
坐落地段等級表」等通案性之標準，於本府公告後，自具法律之效力。而上開
通案性標準中，與地段率有關者，則為「新北市房屋坐落地段等級調整率評定
表」及「新北市各區房屋坐落地段等級表」。
（二）次按現行房屋稅條例第 11 條第 1 項第 3 款規定，為民國 56 年 4 月 1
1 日修正公布沿用至今，觀其立法目的主要在表彰坐落不同地段房屋使用價值
不同之相對差異程度以期免除不公平現象，並提醒於此評定過程避免房屋稅與
地價稅因地段率之評定有重覆課稅之疑慮，此有立法院公報第 38 會期第 14
期有關該條立法過程相關資料附原處分卷可考，是該款條文所定「並比較各該
不同地段之房屋買賣價格減除地價部分」中之「減除地價部分」僅為評定手段
，尚非立法目的。而上開條項款所定「地段率」，係房屋稅用以反映因房屋坐
落地區之經濟活力、交通便利及商業繁華程度之差異致使房屋使用經濟價值不
同，俾能合理課徵房屋稅之機制，亦即相同構造、折舊、面積之房屋坐落於不
同地段，價值亦有差異，房屋現值亦應有所不同。
（三）查本市不動產評價委員會評定公告之「新北市房屋坐落地段等級調整率評定表
」及「新北市各區房屋坐落地段等級表」，係參考「公告現值」較接近市價、
較能反應房屋所處地方之商業交通情形或房屋之供求概況、完整性（每個區段
都有）、即時性（每年都有）及高實務參考可行性之優點，就全市角度通盤檢
討全市各街路房屋生活機能、商業繁榮及交通發展狀況，並以各區繁榮中心路
段為基準，相互比較並檢視各區地段率的適當性，跨區通盤檢討及房屋供需衡
平考量情形，適度反映各地段房屋商業交通情形及房屋供求概況之相對差異程
度，而訂定各街路合理地段率，作為調整房屋現值因素之一，是以，「公告現
值」之參考係為表徵房屋因坐落地段其使用價值之相對差異程度，且因非直接
以公告現值做為計算房屋價值之基準，尚無房屋稅與地價稅重覆課稅之疑慮存
在。是本市不動產評價委員會依房屋稅條例第 11 條第 1 項第 3 款規定評
定地段率時，並非係以個別房屋之市場交易價值作為核定基準，而係就全市整
體通盤之考量所為之通案性比較標準，又既未以公告現值做為個別房屋價值之
計算基準，顯已排除地價因素之干擾，無減除地價部分之問題，並未超出房屋
稅條例第 11 條第 1 項第 3 款規定之授權範圍，且與法律保留原則、租稅
法定主義及平等原則無違。
（四）又關於地段率之評定，現行房屋稅條例並無上限限制之規定，且觀諸本市房屋
坐落地段等級調整率評定表中，地段率之評定等級在 60 ％至 250％之間，實
際依各街路房屋商業交通情形及房屋供求概況之相對差異程度比較後予以評定
適用之地段率，各區房屋坐落地段等級表亦多有地段率低於 100% 之街路，是
訴願人所稱以地段率實質架空稅率，違反租稅法定原則等語，顯與事實不符。
（五）另對於房屋現值之評定結果是否有混入土地價格，即是否有減除地價一節，實
務上可行之操作方式，參酌最高行政法院 105 年判字第 374 號判決意旨略
以：「......透過實證存在之事物法則，確立『房地合一出售之市場價格分配
予土地之部分最高不會大於占 70 ％』之常態經驗法則。因此只要房屋之房屋
稅稅基量化結果，不超過房地合一出售市場價格的 30 ％，即可認為其無混入
土地價格。......」，查本件訴願人係於 104 年 4 月買賣取得系爭房屋及
坐落土地，系爭房屋所屬大樓為地上 14 層，並設有電梯之建物，於 103 年
8 月 13 日完工（系爭房屋位於 12 層）。經原處分機關調閱與系爭建物同區
段（中原二街 61~90 號）、總樓層（14 層）、位屬樓層（12 層）、屋齡
（1 年）、土地及建物面積（持分面積各 13.36 坪及 79.4 坪）均相同及交
易時間相近（104 年 3 月）之內政部不動產實價登錄查詢資料，房地合一出
售交易總價為 3,300 萬元，依前開最高行政法院見解，房屋實際交易價格推
估應為 990 萬元（房地合一出售交易總價 3,300 萬元×30%） ，而原處分
機關核定房屋評定現值僅為 350.3 萬元，僅占房地合一出售交易總價之 10.
62%（350.3/3,300 萬元），並未超過房地交易總價的 30％ ，足證本市不動
產評價委員會訂定並經本府公告之地段率，已排除地價因素之干擾，並未混入
土地價格，核與房屋稅條例第 11 條第 1 項第 3 款規定相符。再依訴願人
所引財政部 102 年度委託研究計畫「財產稅稅基評定作業之檢討」第 55 頁
，地段率第 1 級 250% 對應之土地公告現值平均數級距為 385,001~410,000
，地段率第 16 級 100% 對應之土地公告現值平均數級距為 10,001~35,000，
倘若本市地段率未排除地價因素干擾，則坐落於公告現值平均數 385,001~410
,000 街路之房屋，相較於坐落於公告現值平均數 10,001~35,000 街路之房
屋，地段率差距應約為 38 倍至 12 倍（385,001÷10,001≒38、410,000÷35
,000≒12）。惟本市不動產評價委員會評定之地段率，坐落於公告現值平均數
385,001~410,000 街路之房屋，相較於坐落於公告現值平均數 10,001~35,000
街路之房屋，地段率差距僅實為 2.5 倍（250%÷100%＝2.5） ，益證本市地
段率係就全市通盤之考量所為之通案性標準，已排除地價因素之干擾，尚無房
屋稅與地價稅重覆課稅之疑慮。
（六）末查系爭房屋為房屋稅之課徵標的，且無房屋稅條例第 15 條所定免徵房屋稅
之事由，原處分機關就系爭房屋，依本市不動產評價委員會評定之標準核計房
屋現值，再依該房屋使用情況適用之自住住家用稅率核課 105 年房屋稅，尚
無不合。是訴願人上開主張，顯對法令規定有所誤解，不足採據。從而原處分
於法並無違誤，應予維持。兩造其餘攻擊防禦方法及聲明陳述，於本件決定結
果不生影響，故不逐一論述。又本案事實明確，亦無法令適用疑義，訴願人請
求進行言詞辯論，核無必要，併此敘明。
六、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 黃怡騰
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 林泳玲
委員 許宏仁
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北地方法院行政訴訟庭
（地址：新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟。
中華民國 105 年 11 月 18 日
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