新北市政府訴願決定書 案號：1058030495 號
訴願人 杜○
原處分機關 新北市政府稅捐稽徵處
上列訴願人因補徵土地增值稅事件，不服原處分機關民國（下同）105 年 4 月 22
日新北稅法字第 1053032909 號復查決定書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決
定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人於 104 年 12 月 8 日訂約出售原所有坐落本市○○區○○段 683 及 6
83-1 地號等 2 筆土地（權利範圍均為 1/8，下稱系爭土地）；地上建物門牌為本
市○○區○○街 54 巷 6 號 2 樓（整編前 :本市○○區○○街 56 巷 2 號 2
樓，下稱系爭建物），旋於同年月 23 日向原處分機關申報土地移轉現值，並經核准
按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅分別為新臺幣（下同）20 萬 7,874 元、2 萬
1,240 元，合計 22 萬 9,114 元在案。嗣經原處分機關查得，系爭建物於出售前 1
年有出租予他人之情形，核無按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅之適用，應改
按一般稅率課徵，原處分機關乃於核課期間內補徵改按一般稅率與原按自用住宅用地
稅率課徵之差額土地增值稅，分別為 47 萬 4,641 元、4 萬 8,499 元，合計 52
萬 3,140 元。訴願人不服，申請復查，未獲變更，提起本件訴願，並據原處分機關
檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：訴願人與其弟杜○各自持有系爭土地與建物 1/2，故其中任何一
人自應有權主張及處理系爭土地及建物一半之權利，杜○於 100 年 2 月出借
系爭建物之 2 間房間予訴外人梁○諾（下稱訴外人梁君）暫住，並按月收取保
養費，係屬其行使個人 1/2 權利之部分，與訴願人無涉，訴願人從未將所有系
爭建物 1/2 出租或借與他人使用，且杜○亦已按一般用地稅率繳納土地增值稅
在案等語。
二、答辯意旨略謂：查訴願人於 104 年 12 月 8 日立約出售所有系爭土地，旋於
同年月 23 日向原處分機關申報土地移轉現值，並申請按自用住宅用地稅率核課
土地增值稅，經原處分機關核准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅在案。嗣經
查系爭建物於出售前 1 年（即 103 年 12 月 9 日至 104 年 12 月 8 日
）有出租予他人使用之情形，核與土地稅法第 9 條自用住宅用地規定不合，是
依土地稅法第 34 條第 2 項規定，系爭土地之移轉，無該條第 1 項按自用住
宅用地稅率核課土地增值稅之適用，依法應改按一般稅率課徵，是原處分機關依
稅捐稽徵法第 21 條規定，補徵改按一般稅率與原按自用住宅用地稅率課徵之差
額土地增值稅合計 52 萬 3,140 元，於法洵屬有據等語。
理 由
一、按土地稅法第 9 條規定：「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶
、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」、第 34
條第 1 項及第 2 項規定：「土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地
面積未超過 3 公畝部分或非都市土地面積未超過 7 公畝部分，其土地增值稅
統就該部分之土地漲價總數額按百分之 10 徵收之；超過 3 公畝或 7 公畝者
，其超過部分之土地漲價總數額依前條規定之稅率徵收之。（第 1 項）前項土
地於出售前 1 年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。（第 2 項）
」，稅捐稽徵法第 21 條規定：「稅捐之核課期間，依左列規定：一、依法應由
納稅義務人申報繳納之稅捐，已在規定期間內申報，且無故意以詐欺或其他不正
當方法逃漏稅捐者，其核課期間為 5 年。......（第 1 項）在前項核課期間
內，經另發現應徵之稅捐者，仍應依法補徵或並予處罰；在核課期間內未經發現
者，以後不得再補稅處罰。（第 2 項）」、第 22 條第 1 款規定：「前條第
1 項核課期間之起算，依左列規定：一、依法應由納稅義務人申報繳納之稅捐，
已在規定期間內申報者，自申報日起算。」。
二、卷查本案訴願人於 104 年 12 月 8 日訂約出售所有系爭土地，旋於同年月 2
3 日向原處分機關申報土地移轉現值，並申請按自用住宅用地稅率核課土地增值
稅，經原處分機關核准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅在案。惟嗣經原處分
機關查得，系爭建物於出售前 1 年（即 103 年 12 月 9 日至 104 年 12
月 8 日）有出租予他人之情形，此有土地建物查詢資料、104 年 12 月 8 日
土地所有權買賣移轉契約書、104 年 12 月 23 日土地增值稅（土地現值）申報
書及 104 年 9 月 7 日委託銷售契約書影本等在卷可稽，核與土地稅法第 9
條自用住宅用地規定不合，是依土地稅法第 34 條第 2 項規定，系爭土地之移
轉，無該條第 1 項按自用住宅用地稅率核課土地增值稅之適用，應改按一般稅
率課徵，是原處分機關依稅捐稽徵法第 21 條規定補徵改按一般稅率與原按自用
住宅用地稅率課徵之差額土地增值稅合計 52 萬 3,140 元，揆諸首揭條文規定
，洵屬有據。
三、至訴願人主張渠與其弟杜○各自持有系爭土地與建物 1/2，故其中任何一人自應
有權主張及處理系爭土地及建物一半之權利，杜○於 100 年 2 月出借系爭建
物之 2 間房間予訴外人梁君暫住，並按月收取保養費，係屬其行使個人 1/2
權利之部分，與渠無涉，渠從未將所有系爭建物 1/2 出租或借與他人使用，且
杜○亦已按一般用地稅率繳納土地增值稅在案云云。惟查：
（一）分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂
應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因
此分別共有之各共有人得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。
換言之，分別共有各共有人之應有部分，係各共有人對於共有物所有權所享權
利之比例，係抽象存在共有物的每一點上，而非具體的存在某一特定部分。又
依土地稅法第 9 條規定，係以「土地所有權人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍
登記」及「無出租或供營業用」為認定該土地是否符合自用住宅用地之積極要
件。
（二）系爭建物依前揭 104 年 9 月 7 日委託銷售契約書房地產現況說明書，載
明現況為出租；再參以訴願人 105 年 3 月 22 日所提申覆函及其附件即杜
銳與訴外人梁君所簽具之備忘錄，約定每月支付保養費 5,000 元，然並未明
訂係保養維修何物件須每月支付該保養費，是其性質顯非屬無償出借。又分別
共有人之應有部分係存在於共有物之任一部分，並非侷限於某特定部分，是訴
願人主張共有人杜○出租系爭建物予訴外人梁君係行使個人之權利，與渠無涉
一節，顯對於共有之性質有所誤解。
（三）本件系爭建物於出售前 1 年有出租予他人之情形，已如前述，是系爭土地顯
與土地稅法第 9 條所規定自用住宅用地之要件不符，故其移轉自不得適用自
用住宅用地稅率，仍應按一般稅率課徵；要非謂分別共有人杜○出售其系爭土
地持分，已按一般稅率課徵土地增值稅，嗣後經查得訴願人移轉其系爭土地持
分，不符合土地稅法第 9 條所定自用住宅用地要件時，原處分機關不得改按
一般稅率課徵土地增值稅，是本件訴願人與其弟杜○間各自應負之納稅義務，
尚無替代或補償之關係，乃屬當然。從而，本案原處分機關所為補徵土地增值
稅之核定，於法並無違誤，復查決定遞予維持，亦無不合，應予維持。
四、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 黃怡騰（公假）
委員 陳慈陽（代理）
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 林泳玲
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區文林路 725 號）提起行政訴訟。
中華民國 105 年 8 月 1 日
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