新北市政府訴願決定書 案號：1052120982 號
訴願人 張寶玉
原處分機關 新北市新莊地政事務所
上列訴願人因申請調解回復所有權登記事件，不服原處分機關民國 105 年 8 月 23
日重登駁字第 000207 號駁回通知書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下
：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人於民國（下同）105 年 7 月 29 日檢附臺北市北投區調解委員會 105 年
民調字第 0220 號調解筆錄、信託私契等文件，以原處分機關收件 105 莊重登字第
011190 號土地登記申請書，就本市○○區○○段 1738 地號土地及其地上 4370 建
號建物（門牌：○○街 60 號 16 樓之 2）（下稱系爭不動產），申請「調解回復所
有權」登記。案經原處分機關審查，查得系爭不動產係於 97 年 6 月 17 日由原登
記名義人董○玲買賣移轉予調解之對造（即現登記名義人）陳○利，訴願人未曾為系
爭不動產之登記名義人，亦無相關信託登記等紀錄，且經審核所附調解筆錄內容，訴
願人與對造間係因借名關係須返還不動產，非得以「調解回復所有權」為登記原因，
應屬另一次所有權移轉登記，須向稅捐機關申報土地增值稅及契稅始得辦理登記，原
處分機關爰以 105 年 8 月 4 日新北重地補字第 000767 號補正通知書通知訴願
人補正，惟訴願人遲未能就應補正事項完成補正，原處分機關爰依土地登記規則第 5
7 條第 1 項第 4 款規定，以首揭駁回通知書駁回訴願人之申請。訴願人不服，提
起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）按財政部 71 年 1 月 14 日台財稅第 30316 號函：「土地買賣已申報現值
繳清土地增值稅，並向地政機關辦竣所有權移轉登記，經地方法院民事庭調解
成立，已向地政機關辦理塗銷登記，回復為原所有權人名義者，其原已繳納之
稅款，應予退還。」，查訴願人與調解對造間原為信託契約關係，系爭不動產
登記在對造（即受託人）陳○立名下，只不過因誤信地政機關，而將「信託」
錯登為「買賣」，本案已於 105 年 7 月 29 日聲請調解回復所有權，地政
機關明知沒有買賣關係存在，自應儘速塗銷原錯誤之買賣登記，非但不須繳土
增稅，反而應將原繳之土增稅與契稅退回，始合法制。竟偽稱上開函釋「回復
所有權」，明定有：「限制回復為登記之所有權人，非事實上（實質上）之所
有權人」、「限制回復民法 758 條或土地稅法登記之所有權人，禁止包括事
實上所有權人」等字樣，無視卷證歷歷，誣指訴願人非所有權人，並無「回復
」之事實，將調解「回復」所有權原因，強迫必須補正偽造成調解「移轉」所
有權，以買賣登記申報移轉所有權，補正繳契稅及土增稅，然因與卷附之證據
（即登記人自認、法院核定之調解書及 97 年 6 月 9 日信託契約書）完全
不合，經訴願人報警後始於駁回通知書改成「調解回復所有權」，地政機關不
法之事實已昭然若揭。
（二）本件僅不過係塗銷錯誤之買賣登記，回復實質上所有權人而已，何須再繳買賣
登記移轉之契稅及土增稅？根本沒有買賣移轉行為。另按財政部 95 年 8 月
3 日台財稅字第 09504551650 號函：「四、至於建物所有權之移轉應否課徵
契稅乙節，按契稅之課徵，依契稅條例第 2 條規定：『不動產之買賣、承典
、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵
土地增值稅區域之土地，免徵契稅。』。準此，已辦竣所有權買賣移轉登記之
建物，因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為，非屬上述條文所訂 6
項契稅課稅原因之範圍者，尚無課徵契稅問題。」可見因塗銷買賣登記，回復
所有權，依上開函釋揭舉「非屬上述條文所訂 6 項契稅課稅原因之範圍者，
尚無課徵契稅問題。」，原處分限期強求訴願人補正契稅，實非正當等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）本案依調解筆錄內容審核結果，係訴願人借用對造之名義登記為所有權人，訴
願人與對造間為借名登記，返還不動產事件產生糾紛，經兩造成立調解，系爭
不動產由現登記名義人返還回復至訴願人所有，是應屬另一次所有權移轉行為
，而非回復至原登記名義人，非屬解除買賣契約回復原狀之所有權移轉，又無
符合法定減免或不課徵要件，是仍應依規定申報土地增值稅、契稅，原處分機
關請訴願人補正於法有據，此亦有權責機關三重分處 105 年 8 月 12 日新
北稅重四字第 1053532661 號函及 105 年 9 月 5 日新北市稅重字第 105
3535056 號函可稽。
（二）依內政部頒定之登記原因標準用語：「『調解移轉適用於除法律行為不成立或
當然、視為自始無效外，移轉行為（包含解除權行使所為回復原狀）經調解成
立之移轉登記；『調解回復所有權』適用於因法律行為不成立或當然、視為自
始無效，經調解成立之回復所有權登記。」，依案附調解筆錄內容觀之，本案
因係訴願人與對造間因借名登記返回不動產事件致生糾紛，並經調解成立之後
而成立另一次所有權移轉行為，則依登記原因標準用語，原處分機關就本登記
案之登記原因應改為「調解移轉」之補正事項，並無不當。
（三）復查系爭不動產之地籍資料及調閱買賣登記原案（收件字號 97 年重登字第 1
54070 號）全卷，並無訴願人將系爭不動產「信託」予對造而為信託契約意旨
之登記，亦無相關信託契約文件附案，縱訴願人係基於與對造間之信託關係，
始以對造名義買賣登記取得系爭不動產，惟此屬渠二人間之內部關係（對人之
債之關係），除其相互間應受該契約拘束外，於系爭不動產所有權因「登記」
所表徵之對外關係而言，應以對造一人為所有權人。倘該不動產物權之登記，
並無無效或得撤銷之原因，復無登記錯誤或漏未登記等情形，自難認原登記物
權有不實之處。至原買賣登記得否塗銷，按土地登記規則第 7 條規定應由訴
願人另向法院聲請判決塗銷，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登
記等語。
理 由
一、按土地稅法第 28 條前段：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其
土地漲價總數額徵收土地增值稅。」、同法第 51 條第 1 項：「已規定地價之
土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。」、契稅
條例第 2 條：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有
權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。」及土
地登記規則第 57 條第 1 項第 4 款：「有下列各款情形之一者，登記機關應
以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：四、逾期未補正或未照補正事項
完全補正者。」。
二、次按臺北高等行政法院 103 年訴字第 828 號判決：「土地增值稅是依漲價歸
公之原則，對因土地自然漲價所得利益所課徵之稅款，因此只要有自然漲價所得
及土地所有權移轉之事實，依土地稅法第 28 條規定，除有不課徵的法定理由外
，均應課徵土地增值稅。次按雙方就土地之借名登記之契約終止後，出借名義人
因負返還義務，透過民事法院的調解程序，合意由其將系爭土地所有權移轉予原
所有人，在稅捐法制上，已然合致土地稅法第 28 條『於土地所有權移轉時』之
徵課土地增值稅要件，倘無符合法定減免或不課徵要件，自應按土地漲價總數額
徵收土地增值稅。」。
三、卷查，訴願人於 105 年 7 月 29 日檢附臺北市北投區調解委員會 105 年民
調字第 0220 號調解筆錄、信託私契等文件，就系爭不動產申請「調解回復所有
權」登記。案經原處分機關審查，查得系爭不動產係於 97 年 6 月 17 日由原
登記名義人董○玲買賣移轉予調解之對造（即現登記名義人）陳○利，訴願人未
曾為系爭不動產之登記名義人，亦無相關信託登記等紀錄，且經審核所附調解筆
錄內容，訴願人與對造間係因借名關係須返還不動產，非得以「調解回復所有權
」為登記原因，應屬另一次所有權移轉登記，須向稅捐機關申報土地增值稅始得
辦理登記，原處分機關爰以 105 年 8 月 4 日新北重地補字第 000767 號補
正通知書通知訴願人補正，惟訴願人遲未能就應補正事項完成補正，原處分機關
爰依土地登記規則第 57 條第 1 項第 4 款規定，以首揭駁回通知書駁回訴願
人之申請，洵屬有據。
四、至訴願人主張其與調解對造間原為信託契約關係，系爭不動產登記在對造（即受
託人）陳○利名下，只不過因誤信地政機關，而將「信託」錯登為「買賣」，本
案已於 105 年 7 月 29 日聲請調解回復所有權，地政機關明知沒有買賣關係
存在，自應儘速塗銷原錯誤之買賣登記，非但不須繳土增稅，反而應將原繳之土
增稅與契稅退回，始合法制云云。按信託契約之受託人在法律上為信託財產之所
有人，其就信託財產所為之一切處分行為完全有效，倘其違反信託本旨處分信託
財產，僅對委託人或受益人負契約責任而發生債務不履行之損害賠償問題；至於
借名登記，在借名關係存續中，出名人就借名之財產並無處分權，而由借名人自
己管理、使用及處分，二者並不相同（最高法院 105 年台上字第 634 號民事
判決參照）。查卷附 97 年 6 月 9 日信託契約書內容：「委託人茲經受託人
同意，將三重市○○街 60 號 16 樓之 2 土地暨建物全部以受託人名義登記暨
向銀行貸款，…. 惟管理含承租買賣貸款繳息還款等所有權人應有之權利，均屬
委託人暨受益人，受託人應遵從委託之囑咐，無條件配合，受託人無權處分、決
定及干涉。…」，訴願人僅借用調解對造之名義登記為所有權人，對造就借名之
財產並無處分權，訴願人與對造間核屬借名登記，並非信託契約。今訴願人在終
止借名關係後請求出名人（即調解對造陳○利）返還系爭不動產之所有權，依前
揭臺北高等行政法院 103 年訴字第 828 號判決，係屬另一次所有權移轉行為
，故應就出名人持有土地期間之公告現值漲價數額課徵土地增值稅，原處分機關
請訴願人補正於法應無不合。
五、又訴願人陳稱應塗銷錯誤之買賣登記一節，核其訴願意旨（訴願目的在使自己成
為登記名義人，而非回復為買賣移轉所有權登記前之原登記名義人董○玲），應
係主張在借名登記之關係中，借名人（即訴願人）始屬系爭不動產之真正所有權
人，出名人（現登記名義人陳○利）因非屬系爭不動產之所有權人，故該登記為
不實之登記而應予塗銷。惟按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契
約，就內部關係而言，出名人固無管理、收益、處分借名不動產之權利，惟既係
依適法之債權契約而受登記為不動產權利人，在外部關係上，自受推定其適法有
此不動產之物權。倘該不動產物權之登記，未有無效或得撤銷之原因，亦無登記
錯誤或漏未登記等情形，自難認有原登記物權不實之處（最高法院 105 年台上
字第 473 號民事判決參照）。從而縱訴願人與陳○利間就系爭土地成立借名登
記關係，並不影響陳○利當時受系爭土地移轉登記後為土地所有權人之法律上地
位，是訴願人主張原登記不實云云，應係對法律有所誤解。
六、另按契稅條例第 2 條本文規定：「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或
因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。」，足徵我國契稅條例對應申報繳
納契稅之項目，係採列舉規定，限於不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或
因占有而取得所有權者，始應申報繳納契稅，除上開項目外即無須申報繳納契稅
，此觀法條之規定即明（最高行政法院 100 年度判字第 102 號判決意旨參照
）。經查本案係屬依調解成立之借名登記不動產返還，其法律性質非屬贈與亦非
為買賣，更不屬承典、交換、分割或因占有等原因而取得所有權，基於租稅法定
主義，即非屬課徵契稅之範圍。原處分機關認為有關不動產之產權移轉（含調解
移轉所有權），除依法得減徵、免徵或不課徵契稅情形外，均屬契稅條例課徵範
疇之見解似有未妥，容有再予斟酌之必要。惟本件訴願人既未補正土地增值稅繳
納證明，即屬逾期未依法補正，原處分機關仍得依土地登記規則第 57 條第 1
項第 4 款駁回訴願人之申請，是原處分仍應予維持。
七、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 黃怡騰
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 賴玫珪
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區文林路 725 號）提起行政訴訟。
中華民國 105 年 12 月 23 日
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