新北市政府訴願決定書 案號：1048100800 號
訴願人 王○輝
原處分機關 新北市政府稅捐稽徵處
上列訴願人因土地增值稅事件，不服原處分機關 104 年 7 月 8 日新北稅莊四字
第 1043553262 號函所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人先於 104 年 2 月 26 日訂約出售坐落本市○○區○○段 92 地號土地（
下稱先售地），後於 104 年 5 月 18 日買賣登記取得坐落本市○○區○○段 1609
地號土地（下稱重購地），其上建物門牌為本市○○區○○路 264 號 2 樓（下稱
系爭建物）。嗣訴願人於 104 年 6 月 29 日向原處分機關申請依行為時土地稅法
第 35 條規定退還不足支付新購土地地價數額之土地增值稅，案經原處分機關審查後
，發現系爭建物部分面積 203.71 平方公尺供天理教佈道場所使用，其餘面積 14 平
方公尺供住家使用，原處分機關依房屋實際使用比例計算所占土地面積，核算重購地
仍屬自用住宅用地部分土地地價為新臺幣（下同）52 萬 5,602 元，顯未超過先售
地地價 199 萬 7,477 元扣除繳納土地增值稅 10 萬 4,443 元之餘額 189 萬 3
,034 元，是原處分機關以 104 年 7 月 8 日新北稅莊四字第 1043553262 號函
否准退還訴願人已納土地增值稅之申請，訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機
關檢卷答辯到，茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：訴願人新購系爭建物與兄弟家族同住，因購買初期資金不足，無
法隔間居住，近期已貸款再裝修隔間，希望原處分機關再次重新審核准予退稅等
語。
二、答辯意旨略謂：訴願人於 104 年 6 月 29 日向原處分機關申請依行為時土地
稅法第 35 條規定退還不足支付新購土地地價數額之土地增值稅，原處分機關審
查後，依財政部函釋規定，以房屋稅課徵資料認定系爭建物部分面積 203.71 平
方公尺供天理教佈道場所使用，其餘面積 14 平方公尺供自住住家使用，以系爭
建物依房屋實際使用比例計算所占土地面積，作為系爭土地按自用住宅用地稅率
課徵土地增值稅之比例，核算重購地作自用住宅使用部分地價為 52 萬 5,602
元，是原處分機關以訴願人重購地仍作自用住宅用地使用部分土地地價為 52 萬
5,602 元，顯未超過先售地地價 199 萬 7,477 元扣除繳納土地增值稅 10 萬
4,443 元後之餘額 189 萬 3,034 元，無土地稅法第 35 條規定之適用，以 1
04 年 7 月 8 日新北稅莊四字第 1043553262 號函否准退還訴願人已納土地
增值稅之申請，洵屬有據等語。
理由
一、按土地稅法第 28 條本文規定：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應
按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。」同法第 9 條規定：「本法所稱自用住
宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或
供營業用之住宅用地。」行為時土地稅法第 35 條第 1 項規定：「土地所有權
人於出售土地或土地被徵收後，自完成移轉登記或領取補償地價之日起，2 年
內重購土地合於左列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價
，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅
額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：一、自用住宅用地出售或被徵收後
，另行購買都市土地未超過 3 公畝部分或非都市土地未超過 7 公畝部分仍作
自用住宅用地者。…」
二、復按財政部 75 年 5 月 5 日台財稅第 7543739 號函：「土地所有權人出售
及新購之土地，均係部分作自用住宅用地，部分作一般用地，如新購作自用住宅
用地部分之地價，超過已出售自用住宅用地地價，扣除繳納自用住宅用地部分土
地增值稅後之餘額者，則依土地稅法第 35 條規定，就已納土地增值稅中自用住
宅用地部分之稅額內，退還其不足支付新購土地作自用住宅用地部分地價之數額
，即一般用地部分之地價不列入比較，其已繳之土地增值稅亦不准退還。」財政
部 88 年 9 月 7 日台財稅第 881941465 號函：「按土地稅法第 35 條有關
重購自用住宅用地退還原已繳納土地增值稅規定之立法意旨，在於考量土地所有
權人因住所遷移等實際需要，必須出售原有自用住宅用地，而另於他處購買自用
住宅用地，為避免因課徵土地增值稅，降低其重購土地之能力，乃准就其已納土
地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。故該條第 1 項第 1 款
規定，係以土地所有權人於出售原有自用住宅用地後，另行購買土地仍作自用住
宅用地為要件；…」財政部 89 年 3 月 14 日台財稅第 0890450770 號函：「
…會商結論：（一）同一樓層房屋部分供自用住宅使用，其供自用住宅使用與非
自用住宅使用部分能明確劃分者，該房屋坐落基地得依房屋實際使用比例計算所
占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。（二）依前
項規定申請部分土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅時，應由納稅義務人填
報供自用住宅及非自用住宅使用之面積。（三）納稅義務人申請同一樓層房屋部
分土地按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者，其使用面積原則以房屋稅課徵資
料為準。但出售前 1 年內房屋使用面積有變更者，以 1 年內供非自用住宅使
用最大面積認定為非自用住宅面積；如納稅義務人主張其非自用住宅面積低於 6
分之 1 或有異議時，應依其實際使用情形參考最近 1 年申請房屋變更使用或
地價稅按自用住宅用地稅率課徵情形，核實認定。（四）重購自用住宅用地申請
依土地稅法第 35 條規定退還土地增值稅者，亦準用前（一）、（二）、（三）
項規定。」
三、卷查訴願人先於 104 年 2 月 26 日訂約出售先售地，後於 104 年 5 月 1
8 日買賣登記取得重購地。嗣訴願人於 104 年 5 月 29 日填具房屋使用情形
變更申請書向原處分機關申請系爭建物使用情形變更為住家使用，經原處分機關
派員於 104 年 6 月 3 日現場勘查，發現系爭建物總面積 217.67 平方公尺
，其中 203.71 平方公尺供天理教佈道場所使用，按非住家非營業用稅率核課房
屋稅，其餘面積 14 平方公尺供自住住家使用，以自住住家稅率課徵房屋稅。訴
願人復於 104 年 6 月 29 日向原處分機關申請依土地稅法第 35 條規定退還
不足支付新購土地地價數額土地增值稅，原處分機關審查後依財政部 89 年 3
月 14 日台財稅第 0890450770 號函釋規定，以房屋稅課徵資料認定系爭建物部
分面積 203.71 平方公尺供天理教佈道場所使用，其餘面積 14 平方公尺供自住
住家使用，以系爭建物依房屋實際使用比例計算所占土地面積，作為系爭土地按
自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之比例，核算重購地作自用住宅使用部分地價
為 52 萬 5,602 元【計算式：817 萬 3,118 元*（14/217.7）=52 萬 5,602
元】，此有土地增值稅自用住宅用地重購退稅申請書、土地增值稅審查書、土地
增值稅繳款書、土地建物查詢資料、房屋使用情形變更申請書、房屋稅 104 年
稅籍紀錄表、房屋稅現場勘查紀錄表及所繪製丈平面圖等影本附原處分卷可按，
是原處分機關以訴願人重購地仍作自用住宅用地使用部分土地地價為 52 萬 5,6
02 元，顯未超過先售地地價 199 萬 7,477 元扣除繳納土地增值稅 10 萬 4
,443 元後之餘額 189 萬 3,034 元，無土地稅法第 35 條規定之適用，以 1
04 年 7 月 8 日新北稅莊四字第 1043553262 號函否准退還訴願人已納土地
增值稅之申請，洵屬有據。
四、至訴願人主張新購系爭建物初期資金不足，無法隔間居住，近期已貸款再裝修隔
間云云。惟依財政部 88 年 9 月 7 日台財稅第 881941465 號函，按土地稅
法第 35 條有關重購自用住宅用地退還原已繳納土地增值稅規定之立法意旨，在
於考量土地所有權人因住所遷移等實際需要，必須出售原有自用住宅用地，而另
於他處購買自用住宅用地，為避免因課徵土地增值稅，降低其重購土地之能力，
乃准就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額，故該條第
1 項第 1 款規定，係以土地所有權人於出售原有自用住宅用地後，另行購買土
地仍作自用住宅用地為要件。訴願人於購買重購地時系爭建物既有部分面積未作
自用住宅使用，該部分難謂係重購自用住宅用地，原處分機關以 104 年 7 月
8 日新北稅莊四字第 1043553262 號函駁回訴願人之申請，於法並無違誤，應予
維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 黃怡騰
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 林泳玲
委員 許宏仁
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北地方法院行政訴訟庭
（地址：新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟。
中華民國 104 年 10 月 13 日
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