新北市府訴願決定書                                    案號：1042121317  號
    訴願人  郭○泉
    訴願人  鄭○英
    代理人  劉錦隆律師
    原處分機關  新北市新店地政事務所
上列訴願人因土地移轉登記事件，不服原處分機關民國（下同）104 年 11 月 10 日
新登駁字第 000228 號駁回通知書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
    主    文
訴願駁回。
事實
緣本市新店區中華段 916  地號土地（所有權人：郭○泉、陳○真，權利範圍各 34/
50、16/50 ，下稱系爭土地；其地上權人郭○泉，權利範圍 4/5，陳○真，權利範圍
1/5 ，下稱系爭地上權）、其上同段 2803 建號建物（所有權人：郭○泉、陳○真、
陳○廉，權利範圍各 3/4、1/5、1/20 ；下稱系爭建物），由訴願人郭○泉於民國 1
04  年 10 月 8  日依土地法第 34 條之 1  規定，將系爭土地、建物及地上權出賣
予訴願人鄭○英，買賣雙方並以鄭○英為代理人，檢附土地、建物所有權買賣移轉契
約書、土地地上權移轉契約書及未會同申請人陳○廉之應得價金收據等文件，就系爭
土地、建物及地上權申請買賣移轉登記，經原處分機關 104  年 11 月 4  日收件新
登字第 119470 號土地登記申請書收件在案。案經審查，因未會同人陳○真業於 104
年 11 月 6  日向原處分機關聲明異議，表示系爭建物之所有權尚有爭議，現由臺灣
臺北地方法院審理中，且訴願人並未合法通知使其能主張優先購買權，系爭買賣契約
亦有通謀虛偽之嫌，原處分機關爰認申請登記之法律關係有關之權利關係人間尚有爭
執，依土地登記規則第 57 條第 1  項第 3  款規定，以 104  年 11 月 10 日新登
駁字第 000228 號駁回通知書駁回其等之申請，訴願人等不服，提起本件訴願，並據
原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：訴願人郭○泉已於 104  年 10 月 8  日以存證信函對未會同人
    陳○真為出賣通知，且以整份買賣契約書作為附件，已經合法通知，惟陳○真 1
    04  年 10 月 20 日存證信函雖表示「如於他共有人以合法之方式為出賣行為，
    且確實通知本人後，將依同一條件行使優先購買權」，但其並非針對本件買賣表
    示優先購買，該函僅係表示伊認為訴願人郭○泉之出賣行為為通謀虛偽。又陳○
    真 104  年 11 月 6  日致原處分機關函，其仍主張訴願人 104  年 10 月 8  
    日通知函未告知所稱「買受人」為何，更未檢附買賣雙方已簽署之合約，其既無
    從確認買賣條件，實無法行使法律所賦予之優先購買權，顯可見陳○真並未於期
    限內行使優先購買權，然原處分機關竟認「陳○真業於 104  年 10 月 20 日以
    存證信函表示願以同一條件行使優先購買權…。」，駁回訴願人等之申請，顯有
    違誤等語。
二、答辯意旨略謂：異議人陳○真以系爭土地、建物及地上權共有人之地位，主張訴
    願人未合法通知且無從確認買賣條件，待出賣人以合法方式為出賣行為並確實依
    法通知後，將依同一條件行使優先購買權，則其爭議之法律關係是否存在，自與
    本件訴願人申請辦理買賣移轉登記之法律關係是否有據直接相關。又訴願人是否
    有一屋二賣之情事、是否已為合法通知、異議人是否已於法定期間內合法行使共
    有人優先購買權等私權爭議事項，應由有權為終局認定之民事法院審認之，尚非
    行政機關所得置喙，是登記權利人所申請登記之權利是否確屬存在，在未經有權
    認定機關確認前，尚不明確，原處分機關以訴願人申請買賣移轉登記已涉及私權
    爭執，依土地登記規則第 57 條第 1  項第 3  款規定駁回之，於法並無違誤等
    語。
    理    由
一、按土地法第 34 條之 1  規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定
    地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半
    數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（第 1  項）
    。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；
    其不能以書面通知者，應公告之（第 2  項）。第一項共有人，對於他共有人應
    得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已
    為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記（
    第 3  項）。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先
    承購（第 4  項）。前四項規定，於公同共有準用之…。」土地登記規則第 57 
    條第 1  項第 3  款規定：「有下列各款情形之ㄧ者，登記機關應以書面敘明理
    由及法令依據，駁回登記之申請：……三、登記之權利人、義務人或其與申請登
    記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。……」及第 97 條規定：「申請土
    地權利移轉登記時，依……土地法第三十四條之一第四項……規定之優先購買權
    人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於登記申請書適當欄記明優
    先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣（
    第 1  項）。…依前二項規定申請之登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面
    提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公
    告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請（第 3  項）。」。
二、次按最高行政法院 91 年度判字第 2070 號判決意旨略謂：「查土地登記規則第
    51  條（按修正後為第 57 條）第 3  款之規定，應係指登記權利人，與登記義
    務人或關係人間，就『申請登記之法律關係』之爭執，在未經有權認定機關確認
    前，登記權利人所申請登記事項之權利是否確屬存在，尚不明確者而言，故明定
    登記機關應駁回登記權利人登記之申請。…」。
三、卷查，系爭土地、建物及地上權由訴願人郭○泉於民國 104  年 10 月 8  日依
    土地法第 34 條之 1  規定，出賣予訴願人鄭○英，買賣雙方並以鄭○英為代理
    人，檢附土地、建物所有權買賣移轉契約書、土地地上權移轉契約書及未會同申
    請人陳○廉之應得價金收據等文件申請買賣移轉登記，經原處分機關 104 年 11
    月 4  日收件新登字第 119470 號土地登記申請書收件在案。惟本案審查期間，
    未會同人陳○真於 104  年 11 月 6  日向原處分機關聲明異議，表示系爭建物
    之所有權存有爭議，現由臺灣臺北地方法院審理中，且訴願人並未合法通知使其
    能主張優先購買權，系爭買賣契約亦有通謀虛偽之嫌，依前開最高行政法院 91 
    年度判字第 2070 號判決意旨，此即係對訴願人等「申請登記之法律關係」加以
    爭執，原處分機關依土地登記規則第 57 條第 1  項第 3  款規定，以首揭通知
    書駁回登記申請，並無違誤。
四、另查未會同人陳○真 104  年 10 月 20 日存證信函針對訴願人 104  年 10 月
    8 日之出賣通知所為之回覆，觀其意旨係主張其未受合法通知而無從行使優先購
    買權，原處分理由欄謂：「經查本案未會同人陳○真業於 104  年 10 月 20 日
    以存證信函向臺端表示願以同一條件行使優先購買權…。」，其事實認定是否妥
    適，容有再斟酌之必要。惟本案既經未會同人陳○真於審查期間提出異議，就訴
    願人申請登記之法律關係加以爭執，原處分機關仍得依土地登記規則第 57 條第
    1 項第 3  款規定駁回之，從而，原處分所憑理由雖有部分不當，惟結果並無二
    致，爰依訴願法第 79 條第 2  項：「原行政處分所憑理由雖屬不當，但依其他
    理由認為正當者，應以訴願為無理由」規定，原處分仍應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 2  項規定，決定如主文
    。

主任委員  黃怡騰

委員  陳慈陽
委員  陳明燦
委員  陳立夫
委員  張文郁
委員  蔡進良
委員  黃源銘
委員  劉宗德
委員  景玉鳳
委員  王藹芸
委員  劉定基
委員  李永裕
委員  林泳玲
委員  賴玫珪
委員  許宏仁

如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2  個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區文林路 725  號）提起行政訴訟。

中華民國 105  年 3  月 17 日