新北市政府訴願決定書 案號：1028091475 號
訴願人 彰○商業銀行股份有限公司（委託人：蘇○美）
代表人 陳○舟
代理人 侯○博
原處分機關 新北市政府稅捐稽徵處
上列訴願人因土地增值稅事件，不服原處分機關 102 年 10 月 22 日北稅法字第 1
023105344 號復查決定書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣委託人蘇○美（下稱蘇君）於 101 年 2 月 8 日自益信託原所有坐落本市○○
區○○○段後埔小段 9-32 及 9-99 地號等 2 筆土地（面積分別為 3 平方公尺及
123 平方公尺，下稱系爭 2 筆土地）及其地上建物（門牌為本市本市○○區○○路
37 巷 18 號【含 1、2 層樓】，下稱系爭建物）予訴願人，嗣訴願人於 102 年 3
月 30 日依信託契約移轉系爭 2 筆土地持分各百分之 45 予訴外人茂○公司（核算
移轉持分面積分別為 1.35 平方公尺及 55.35 平方公尺），並於 102 年 4 月 1
5 日向原處分機關申報移轉系爭 2 筆土地，並申請按自用住宅用地稅率課徵土地增
值稅。案經審核，因系爭建物第 1 層於實際拆除日前 1 年（100 年 2 月 17 日
至 101 年 2 月 16 日）係供「美○食坊」營業使用，與土地稅法第 34 條第 2
項規定不符；系爭建物第 2 層則符合自用住宅用地稅率之規定，原處分機關爰按系
爭建物第 1 層所占土地面積比例計算，系爭 9-32 地號土地面積 0.67 平方公尺及
系爭 9-99 地號土地面積 27.67 平方公尺部分按一般用地稅率課徵土地增值稅，其
餘部分則按自用住宅用地稅率課徵，核計新臺幣（下同）87 萬 133 元。訴願人不
服，申請復查，未獲變更，仍表不服，遂提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到
府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：100 年 2 月 10 日至 101 年 2 月 10 日系爭建物確係合乎
自用住宅要件，並無營業行為，但復查員卻栽贓提出拆除執照核准日期為 100
年 5 月 19 日推翻上開合法期間內之事實，難道不知道存檔在工務局檔案在屋
內所拍攝到之工作吧台、烤麵包機、餐桌椅等照片，其實是建築師為申請拆除執
照估算廢棄物數量，早已於 99 年 6 月 25 日前由建築師拍攝而成俾據以於 9
9 年 6 月 25 日備齊有關文件向工務局掛號申請建照及拆照，且依規定拆除執
照核准日期不得比建築執照遲延，有建照核准日期與拆除執照日期同為 100 年
5 月 19 日為證。而復查決定書一再強調三重分處 101 年 2 月 10 日派員實
際查緝而獲得，盜取工務局存檔資料，偽造文書，不知悔改等語。
二、答辯意旨略謂：查本案系爭 2 筆土地係案外人即委託人蘇君（原自用住宅用地
所有權人）基於地上房屋拆除改建之目的，於 101 年 2 月 8 日將其土地所
有權信託移轉與受託人即訴願人，且委託人與受益人同屬一人，屬自益信託，合
先敘明。次查訴願人於 102 年 3 月 30 日訂約出售系爭 2 筆土地，旋於 1
02 年 4 月 15 日向原處分機關申報土地移轉現值，並申請按自用住宅用地稅
率課徵土地增值稅；經查案外人蘇君前於 101 年 2 月 9 日向原處分機關所
屬三重分處申報系爭建物使用情形變更（拆除），並於該申請書上表示因辦理自
用增值稅請拍照存檔等語，經該分處於次日派員現場勘查並拍攝照片 4 幀，依
上開存檔之照片所示，系爭建物第 1 層現場置有一般早餐店之工作吧台、烤麵
包機及餐桌椅等營業器具，門上並掛有「美○食坊」之黃色招牌，又查調該建物
100 年 2 月至 101 年 2 月用水用電情形，其水費或用電度數並無異常，增
加或減少，嗣該屋於 101 年 2 月 17 日拆除。依財政部 84 年 3 月 1 日
台財稅第 841609311 號函釋規定，本案適用土地稅法第 34 條第 2 項規定，
就其所稱「出售前 1 年內」之認定，應以實際拆除日 101 年 2 月 17 日起
往前推算之 1 年期間（即 100 年 2 月 17 日至 101 年 2 月 16 日）為
準。從而，依據原處分機關所屬三重分處 101 年 2 月 10 日房屋稅現場勘查
紀錄表、現場照片及系爭建物用水、用電資料所示，系爭建物第 1 層於實際拆
除日起往前推算之 1 年期間內有供營業使用情事，核與自用住宅用地不符，至
系爭建物第 2 層則符合自用住宅用地規定，是原處分機關按系爭建物第 1 層
所占土地面積比例計算，系爭 9-32 地號土地 0.67 平方公尺部分，系爭 9-99
地號土地 27.67 平方公尺部分按一般稅率核課土地增值稅，其餘部分准按自用
住宅用地稅率課徵，核定土地增值稅總計 87 萬 133 元，於法洵屬有據，應予
維持等語。
理 由
一、按「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶
籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」「已規定地價之土地，於土地所有
權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。」「土地所有權人出售其自
用住宅用地者，都市土地面積未超過 3 公畝部分或非都市土地面積未超過 7
公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之 10 徵收之；超
過 3 公畝或 7 公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵
收之（第 1 項）。前項土地於出售前 1 年內，曾供營業使用或出租者，不適
用前項規定（第 2 項）。」為土地稅法第 9 條、第 28 條本文及第 34 條第
1 項、第 2 項所明定。
二、次按「土地稅法第 34 條第 2 項規定曾供營業使用，究係出租營業或自己營業
使用，以及承租人是否履行租賃契約，均非稅法所問。要以在出售前 1 年內，
無曾供營業使用之事實為認定依據。承租人違約逾期不遷繼續營業，雖因而涉訟
，但並不能否定該地有供營業使用之事實，自不得以之排除稅法之適用。」「…
…出售拆除改建中之房屋基地，申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅一案，
如當事人所提示該土地上房屋實際拆除日期之證明文件經查明屬實者，其有無供
營業使用或出租之認定，准以實際拆除日起往前推算 1 年期間為準。……」「
土地為信託財產者，其於信託關係存續期間，如委託人與受益人同屬一人（自益
信託），且該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用，與該
土地信託目的不相違背者，該委託人視同土地所有權人，如其他要件符合土地稅
法第 9 條及第 34 條規定，受託人持有土地期間或出售土地時，仍准按自用住
宅用地稅率課徵土地增值稅。至於地上房屋拆除改建情形下，如委託人（原自用
住宅用地所有權人）基於地上房屋拆除改建之目的，而將其土地所有權信託移轉
與受託人，且委託人與受益人同屬一人（自益信託），其於信託關係存續中，受
託人持有土地期間或出售土地時，如符合上述規定者，亦准依拆除改建相關規定
按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。」為財政部賦稅署 71 年 1 月 15 日台
稅三發字第 052 號函、財政部 84 年 3 月 1 日台財稅第 841609311 號函
及 93 年 1 月 27 日台財稅字第 0920454818 號令所釋。
三、經查本件委託人蘇君於 101 年 2 月 8 日自益信託原有系爭 2 筆土地及系
爭建物予訴願人，訴願人並於 102 年 3 月 30 日依信託契約約定，移轉蘇君
原有系爭 2 筆土地持分各百分之 45 予訴外人茂○公司，並於 102 年 4 月
15 日向原處分機關申報土地移轉現值，並申請按自用住宅用地稅率課徵土地增
值稅。案經原處分機關審核，因系爭建物前經原處分機關所屬三重分處於 101
年 2 月 17 日派員現場勘查已拆除完竣，故准依財政部 84 年 3 月 1 日台
財稅第 841609311 號函釋規定，以實際拆除日往前推算 1 年（100 年 2 月
17 日至 101 年 2 月 16 日）為認定其有無供營業使用或出租之查核期間，
又據原處分機關所屬三重分處於 101 年 2 月 10 日所攝現場照片，現場置有
一般早餐店之工作吧台、烤麵包機及餐桌椅等營業器具，並掛有「美○食坊」黃
色招牌，其 100 年 2 月至 101 年 2 月之水費或用電度數（屬營業用電）
亦無異常增加或減少，此有原處分機關所屬三重分處 101 年 2 月 10 日及 2
月 17 日房屋稅現場勘查紀錄表、現場照片 5 幀、臺北自來水事業處 102 年
6 月 4 日北市水北營字第 10231040500 號函所附水費繳納情形表、台灣電力
股份有限公司台北西區營業處 102 年 5 月 29 日北西字第 1021566631 號函
所附用電資料明細表及 102 年 7 月 15 日北西字第 1021569292 號函附原處
分卷可稽，是系爭建物第 1 層於上開查核期間內有供「美○食坊」營業使用之
情事，應堪認定，核與土地稅法第 34 條第 2 項規定不符，至其第 2 層則符
合自用住宅用地規定，原處分機關爰以實際使用情形之面積比例計算，系爭 9-3
2 地號土地 0.67 平方公尺（3 ㎡×1/2×45/100=0.67 ㎡） 部分及系爭 9-99
地號土地 27.67 平方公尺（123 ㎡×1/2×45/100=27.67 ㎡）部分按一般稅率
核課土地增值稅，其餘部分准按自用住宅用地稅率課徵，核定土地增值稅總計 8
7 萬 133 元，洵屬有據。
四、至訴願人主張系爭建物於 100 年 2 月 10 日至 101 年 2 月 10 日期間內
確合乎自用住宅要件，並無營業行為，原處分機關所引 101 年 2 月 10 所攝
照片係盜用貴府工務局存檔資料云云。惟查原處分卷內所附本府工務局 102 年
9 月 14 日北工建字第 1022641995 號函檢送之 100 重拆字第 077 號拆除執
照卷內基地現況照片，與原處分機關所屬三重分處 101 年 2 月 10 所攝照片
並不相符，而系爭建物第 1 層有供營業用之事實，堪予認定，已如前所述，訴
願主張，自難採憑。從而，原處分於法並無違誤，復查決定遞予維持，亦無不合
，應予維持。又訴願人所申請言詞辯論，因本件事證明確，核無准予之必要，併
予敘明。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 邱惠美
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 黃怡騰
委員 王藹芸
委員 林泳玲
委員 何瑞富
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市和平東路 3 段 1 巷 1 號）提起行政訴訟。
中華民國 103 年 2 月 18 日
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