新北市政府訴願決定書 案號：1028071503 號
訴願人 彰○○業銀行股份有限公司（委託人：曾○水）
代表人 陳○舟
代理人 侯○博
原處分機關 新北市政府稅捐稽徵處
上列訴願人因土地增值稅事件，不服原處分機關 102 年 10 月 22 日北稅法字第 1
023105118 號復查決定書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣委託人曾○水（下稱曾君）與其妻翁○菊（下稱翁君）於 101 年 2 月 3 日自
益信託原所有坐落本市○○區○○埔段後埔小段 9-33 地號土地（面積 127 平方
公尺，曾君及翁君持分各為 1/2，信託權利範圍各為持分之全部，下稱系爭土地）及
其地上建物（門牌為本市○○區○○路 37 巷 16 號，第 1 層及第 2 層分別為曾
君、翁君所有，持分各為全，分別編定為○○埔段後埔小段 28、29 建號，信託權利
範圍各為持分之全部，下稱系爭建物）予訴願人，並於「土地及建築改良物信託契約
書」主要條款第 6 條第 3 項約定略以：委託人同意於工程興建至 8 樓樓板結構
體完成時，將該專案信託登記之土地所有權比例各百分之 45 授權訴願人過戶予茂○
建設股份有限公司（下稱茂○公司），及「彰○○業銀行不動產信託契約書（委託人
：茂○建設股份有限公司、蔡○梅等 24 人）」第 7 條第 10 款：「乙方同意於本
專案工程興建至 8 樓樓板結構體完成時，將本專案信託登記之土地所有權 45% 移
轉予甲方…。」又該工程 8 樓樓板於 102 年 2 月 2 日申報勘驗，訴願人遂於
102 年 3 月 30 日依信託契約規定，申報移轉曾君及翁君原有系爭土地持分各百分
之 45 予茂○公司，並以 101 年 2 月 17 日地上建物拆除日為出售前 1 年期間
計算基礎，向原處分機關申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。案經審核，因委
託人曾君原所有系爭建物第 1 層實際拆除日前 1 年（100 年 2 月 17 日至 101
年 2 月 16 日）有營業人春○食品行設立營業登記，且該營業人於 101 年 3 月
6 日始申請暫停營業，與土地稅法第 34 條第 2 項規定不符；且依房屋稅課徵資料
所示，系爭建物第 1 層有 66.1 平方公尺按營業用稅率，33.4 平方公尺按住家用
稅率課徵，原處分機關爰依財政部 90 年 12 月 28 日台財稅字第 0900457209 號令
意旨，以實際使用情形面積比例計算，委託人曾君所有系爭土地持分 2 分之 1 部
分面積 18.99 平方公尺、9.59 平方公尺分別按一般用地及自用住宅用地稅率課徵
土地增值稅計新臺幣（下同）69 萬 2,762 元。訴願人不服，申請復查，未獲變更
，仍表不服，遂提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次
：
一、訴願意旨略謂：夫妻本一體，系爭建物第 2 層為自用住宅，土地持分 2 分之
1，理應全部課徵此層，關 1 樓營業用何干？等語。
二、答辯意旨略謂：經查委託人曾君、翁君等 2 人於 101 年 2 月 3 日自益信
託原有系爭土地（信託權利範圍各為所有持分之全部）及系爭建物（曾君、翁君
信託權利範圍各為所有持分全部）予訴願人，並於土地及建築物改良物契約書主
要條款第 6 條第 3 項約定略以：委託人同意於工程興建至 8 樓樓板結構體
完成時，將該專案信託登記之土地所有權比例各百分之 45 授權訴願人過戶予茂
金公司，併同辦理土地地號合併事宜；及「彰○○業銀行不動產信託契約書（委
託人：茂○建設股份有限公司、蔡○梅等 24 人）」第 7 條第 10 款：「乙方
同意於本專案工程興建至 8 樓樓板結構體完成時，將本專案信託登記之土地所
有權 45% 移轉予甲方…」；又依該建造執照勘驗紀錄表所載，該工程 8 樓樓
板於 102 年 2 月 2 日申報，訴願人遂於 102 年 3 月 30 日依信託契約
規定，申報移轉曾君、翁君原有系爭土地持分各百分之 45 予茂○公司，並請以
101 年 2 月 17 日地上建物拆除日為出售前一年期間計算基礎，向原處分機關
申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。案經原處分機關審核，因系爭建物前
經原處分機關於 101 年 2 月 17 日派員現場勘查已拆除完竣，並自同年 2
月起註銷原房屋稅籍；且系爭建物經拆除後，新建大樓尚未經核發使用執照，核
屬使用執照尚未核發前申報土地移轉現值案件，故准依財政部相關函釋規定，以
實際拆除日往前推算 1 年為認定其有無供營業使用或出租之查核期間，並按拆
除改建前房屋各層實際使用情形所占土地面積比例，分別適用自用住宅用地稅率
及一般稅率計課土地增值稅。又系爭建物第 1 層實際拆除日前 1 年（100 年
2 月 17 日至 101 年 2 月 16 日）經查有營業人春○食品行設立營業登記，
該營業人自 94 年 5 月 26 日變更營業地址至系爭建物第 1 層（房屋稅籍編
號：05610813000） ，至 101 年 3 月 6 日始申請暫停營業，是系爭建物第
1 層核與土地稅法第 34 條第 2 項規定不符；再查房屋稅原課徵資料，系爭建
物第 1 層面積 66.1 平方公尺、33.4 平方公尺分別按營業用稅率及住家用稅
率課徵，因本件為自益信託，原核定遂依財政部 90 年 12 月 28 日台財稅字第
0900457209 號令及 93 年 1 月 27 日台財稅字第 0920454818 號令意旨，以
實際使用情形之面積比例計算，面積 18.99 平方公尺、9.59 平方公尺分別按
一般用地及自用住宅用地稅率課徵土地增值稅計 69 萬 2,762 元，於法洵屬有
據，應予維持等語。
理 由
一、按「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶
籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」、「已規定地價之土地，於土地所
有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。」、「土地所有權人出售
其自用住宅用地者，都市土地面積未超過 3 公畝部分或非都市土地面積未超過
7 公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按 10％ 徵收之；超過
3 公畝或 7 公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之
（第 1 項）。前項土地於出售前 1 年內，曾供營業使用或出租者，不適用前
項規定（第 2 項）。」為土地稅法第 9 條、第 28 條本文及第 34 條第 1
項、第 2 項所明定。
二、次按「查地上房屋拆除改建後出售土地，有關自用住宅用地之認定標準：（一）
房屋拆除改建後，在使用執照尚未核發前或在核發當日申報土地移轉現值者，應
按拆除改建前房屋各層實際使用情形所占土地面積比例，分別適用自用住宅用地
稅率及一般稅率計課土地增值稅。」、「出售拆除改建中之房屋基地，申請按自
用住宅用地稅率課徵土地增值稅一案，如當事人所提示該土地上房屋實際拆除日
期之證明文件經查明屬實者，其有無供營業使用或出租之認定，准以實際拆除日
起往前推算 1 年期間為準。」、「同一樓層房屋或平房，實際面積與所有權狀
所載面積不符，且有部分供自用住宅、部分供非自用住宅使用之情事，其座落基
地應依其上建物實際使用情形之面積比例，分別按自用住宅用地、一般用地稅率
課徵土地增值稅。」、「土地為信託財產者，其於信託關係存續期間，如委託人
與受益人同屬一人（自益信託），且該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直
系親屬做住宅使用，與該土地信託目的不相違背者，該委託人視同土地所有權人
，如其他要件符合土地稅法第 9 條、第 17 條及第 34 條規定，受託人持有土
地期間或出售土地時，仍准按自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅。至於
地上房屋拆除改建情形下，如委託人（原自用住宅用地所有權人）基於地上房屋
拆除改建之目的，而將其土地所有權信託移轉與受託人，且委託人與受益人同屬
一人（自益信託），其於信託關係存續中，受託人持有土地期間或出售土地時，
如符合上述規定者，亦准依拆除改建相關規定按自用住宅用地稅率課徵地價稅及
土地增值稅。」為財政部 74 年 2 月 5 日台財稅第 11501 號函及 74 年 5
月 31 日台財稅第 16869 號函、84 年 3 月 1 日台財稅第 841609311 號
函、90 年 12 月 28 日台財稅字第 0900457209 號令及 93 年 1 月 27 日台
財稅字第 0920454818 號令所釋示。
三、經查本件委託人曾君與其妻翁君於 101 年 2 月 3 日自益信託原有系爭土地
及系爭建物（信託權利範圍各為土地及建物所有持分之全部）予訴願人，並於土
地及建築物改良物契約書主要條款第 6 條第 3 項約定略以：委託人同意於工
程興建至 8 樓樓板結構體完成時，將該專案信託登記之土地所有權比例各百分
之 45 授權訴願人過戶予茂○公司，併同辦理土地地號合併事宜；及「彰○○業
銀行不動產信託契約書（委託人：茂○建設股份有限公司、蔡○梅等 24 人）」
第 7 條第 10 款：「乙方同意於本專案工程興建至 8 樓樓板結構體完成時，
將本專案信託登記之土地所有權 45 ％移轉予甲方…」此有土地及建築物改良物
契約書、彰化銀行不動產信託契約書及 100 重建字第 00281 號建造執照附原
處分卷可稽。又依該建造執照勘驗紀錄表所載，該工程 8 樓樓板於 102 年 2
月 2 日申報，訴願人遂於 102 年 3 月 30 日依信託契約規定，申報移轉曾
君及翁君原有系爭土地持分各百分之 45 予茂○公司，並請以 101 年 2 月 1
7 日地上建物拆除日為出售前一年期間計算基礎，向原處分機關申請按自用住宅
用地稅率課徵土地增值稅。案經原處分機關審核，因系爭建物前經原處分機關於
101 年 2 月 17 日派員現場勘查已拆除完竣，並自同年 2 月起註銷原房屋稅
籍；且系爭建物經拆除後，新建大樓尚未經核發使用執照，核屬使用執照尚未核
發前申報土地移轉現值案件，故准依財政部 74 年 2 月 5 日台財稅第 11501
號函、74 年 5 月 31 日台財稅第 16869 號函及 84 年 3 月 1 日台財稅
第 841609311 號函釋規定，以實際拆除日往前推算 1 年為認定其有無供營業
使用或出租之查核期間，並按拆除改建前房屋各層實際使用情形所占土地面積比
例，分別適用自用住宅用地稅率及一般稅率計課土地增值稅。惟查系爭建物第 1
層實際拆除日前 1 年（100 年 2 月 17 日至 101 年 2 月 16 日）有營業
人春○食品行設立營業登記，該營業人自 94 年 5 月 26 日變更營業地址至系
爭建物第 1 層（房屋稅籍編號：05610813000） ，至 101 年 3 月 6 日始
申請暫停營業，是系爭建物第 1 層核與土地稅法第 34 條第 2 項規定不符；
再查房屋稅原課徵資料，系爭建物第 1 層面積 66.1 平方公尺及 33.4 平方公
尺分別按營業用稅率及住家用稅率課徵，因本件為自益信託，原核定遂依財政部
90 年 12 月 28 日台財稅字第 0900457209 號令及 93 年 1 月 27 日台財稅
字第 0920454818 號令意旨，以實際使用情形之面積比例計算，委託人曾君所有
系爭土地持分 2 分之 1 部分面積 18.99 平方公尺（127 ㎡×45/200=28.5
8 ㎡，28.58 ㎡×66.1/99.5=18.99 ㎡）、9.59 平方公尺（28.58 ㎡- 18.99
㎡= 9.59 ㎡） 分別按一般用地及自用住宅用地稅率課徵土地增值稅計 69 萬 2
,762 元，洵屬有據。
四、至訴願人主張夫妻本一體，系爭建物第 2 層為自用住宅，土地持分 2 分之 1
，理應全部課徵此層土地增值稅，與 1 樓營業用無關云云。查本案委託人曾君
自益信託部分為其原有系爭土地持分 2 分之 1 全部及系爭建物第 1 層全部
，依前揭財政部 93 年 1 月 27 日台財稅字第 0920454818 號令規定，土地為
信託財產者，其於信託關係存續期間，如委託人與受益人同屬一人（自益信託）
，且該地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用，與該土地信託
目的不相違背者，該委託人視同土地所有權人，如其他要件符合土地稅法第 9
條、第 17 條及第 34 條規定，拆除改建仍准按自用住宅用地稅率課徵地價稅及
土地增值稅。另查曾君原所有系爭土地持分 2 分之 1 部分及系爭建物第 1
層係於 65 年 1 月 23 日（原因日）買賣取得；翁君原所有系爭土地持分 2
分之 1 部分及系爭建物第 2 層則係於 64 年 11 月 20 日（原因日）買賣取
得，此有土地登記簿影本及建築改良物登記簿影本附原處分卷可證。按財政部 7
8 年 3 月 31 日台財稅第 780024585 號函規定，同一土地所有權人就同一宗
土地，分次取得後再分次移轉，如經查明確認其移轉之持分係在何時取得及取得
時之移轉現值，應以移轉各該持分之原地價認定，曾君與翁君既於不同時間取得
系爭土地及建物，即應分別核定其土地增值稅，尚無訴願人所訴應全部以系爭建
物第 2 層核課土地增值稅之適用。從而，原處分機關以系爭建物第 1 層實際
使用情形面積比例計算，委託人曾君所有系爭土地持分 2 分之 1 部分面積 1
8.99 平方公尺及 9.59 平方公尺分別按一般用地及自用住宅用地稅率課徵土地
增值稅計 69 萬 2,762 元，於法並無違誤，訴願主張，核無足採，原處分應予
維持。又本案事實明確，亦無法令適用疑義，訴願人申請言詞辯論，核無必要，
併予敘明。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 邱惠美（公假）
委員 陳慈陽（代理）
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 蔡進良
委員 劉宗德
委員 黃怡騰
委員 王藹芸
委員 林泳玲
委員 何瑞富
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市和平東路 3 段 1 巷 1 號）提起行政訴訟。
中華民國 103 年 2 月 20 日
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