新北市政府訴願決定書 案號：1022080609 號
訴願人 王○武
代理人 王○孫
原處分機關 新北市板橋地政事務所
上列訴願人因申請時效取得地上權登記事件，不服原處分機關 102 年 4 月 1 日
板登駁字第 000114 號駁回通知書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人於 102 年 3 月 13 日委託代理人王○孫檢具房屋土地買賣契約書影本、
他項權利位置圖及身分證影本等文件，以原處分機關 102 年 3 月 13 日收件板登
字第 068940 號土地登記申請書，就本市○○區○○段 21-2 及 21-59 地號土地（
面積分別為 19 及 27 平方公尺，地上建物門牌：本市板橋區○○街○巷 29 號，下
稱系爭土地）申請時效取得地上權登記。案經原處分機關審查後，以訴願人非以行使
地上權之意思占有系爭土地，且經土地所有權人於訴願人申請登記前已提出異議，爰
依土地登記規則第 57 條第 1 項第 2 款及第 3 款規定，以首揭駁回通知書駁回
訴願人之申請。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘
訴辯意旨於次：
一、訴願及補充訴願意旨略謂：
（一）緣本件係訴願人之父王萍○（下稱先父），於 51 年 5 月 7 日向方○庭買
受系爭土地及房屋，惟方○庭聲稱已買受系爭土地，因尚未與他方辦清過戶手
續，日後再行過戶，如有糾紛概由其負責等。惟方○庭未完成土地過戶隨即不
知所蹤，故先父對未取得土地所有權一事曾向鄰居吐露，此有四鄰證明書可證
。
（二）本件爰提出系爭土地上之房屋買賣契約書 1 份，可證雖無設定地上權，惟因
取得系爭房屋所有權，基於「房屋性質上不能與土地使用權分離而存在」之特
性，主觀上即不可能基於無權占有、所有、租賃或借貸之意思而占有系爭土地
，而係擁有「得使用他人土地之權利」之主觀認知，即基於行使地上權意思而
占有者等語。
二、答辯及補充答辯意旨略謂：
（一）查本案所附買賣契約書係訴願人之父王萍○與訴外人方○庭就○○58 號之 10
（買賣契約書繕寫為：○○里○號之 10 ，整編後：○○街○巷 29 號）房地
簽訂之契約書，其內容略為雙方同意以新臺幣 2 萬 2 千元將上開房地賣予
王萍○，惟因前地主未將土地辦清過戶手續，致一時不能就此部分辦理過戶；
另查本案代理人王○孫（即訴願人之子）於 101 年 9 月 21 日寄發板橋光
復橋郵局第 000094 號予土地所有權人之存證信函，亦曾提及訴願人為系爭土
地上之房屋所有人，該房屋為王萍○向第三人方○庭所買受，方○庭聲稱已買
受系爭土地，緣尚未與他方辦理過戶手續，日後再行過戶；復於文中述及倘房
屋屬無權占有，何以和平坐落於系爭土地，累月經年未聞有訟，其等係本於善
意而占有且子孫及家族祀業皆根附於此，不曾有疑，惟事過人非，已難還原甚
至釐清父執輩間之是非，今雙方各有立場，願與系爭土地所有權人謀求合法解
決之道，協調適當之租金或買賣事宜等語。訴願人占有系爭土地既係源自其父
與方○庭間之買賣契約，且其占有自始即為取得系爭土地之所有權，而非以行
使地上權之意思而為占有，原處分機關依相關規定及時效取得地上權登記審查
要點第 1 點規定，以本案不合時效取得要件為由，予以駁回，洵屬有據。
（二）查訴願人曾以原處分機關 101 年 9 月 19 日板土複字第 227900 號土地複
丈申請書申請占有地上權範圍位置圖，並依地籍測量實施規則第 208 條規定
檢附四鄰證明書於土地複丈申請書內，該四鄰證明書之證明人為林○治君，林
君於文內闡述其自 52 年起居住於新北市○○區○○里 11 鄰○○街○巷 33
號之房屋，是得證明訴願人等一家人自 52 年起直至今日，居住於系爭土地上
之房屋。林君及其子林○清君聽聞訴願人所說，因建商未將土地辦清過戶手續
就不知所蹤，而致只有使用土地之權利，確沒有所有權（即地上權）之意思，
使用上開土地。案經原處分機關重新審視該四鄰證明書內容，訴願人占有系爭
土地係源自其父王萍○與前地主間之買賣契約，係因建商不知所蹤致一時不能
就此部分辦理過戶，而繼續使用土地，該證明書僅得證明訴願人等一家人自 5
2 年起占有系爭土地之事實，惟無法證明訴願人自始即以行使地上權之意思而
占有本案土地，原處分機關乃參依土地所有權人提出之異議聲明書、陳述意見
書及本案代理人王○孫與土地所有權人間之存證信函等資料，認訴願人主觀上
即非基於行使地上權之意思而為占有，是依最高法院 64 年度台上字第 2552
號判例、84 年度台上字第 748 號判決及最高行政法院 95 年 9 月份庭長
法官聯席會議決議等意旨，倘訴願人無以行使地上權之意思而占有系爭土地，
其取得時效不能開始進行，縱經訴願人提出該四鄰證明文件於登記申請案內，
本案因不合時效取得地上權要件且已符合土地登記規則第 57 條第 1 項第 2
款「依法不應登記者」、第 3 款「登記之權利人、義務人或其與申請登記之
法律關係有關之權利關係人間有爭執者」之規定，本案仍應依法駁回訴願人之
申請等語。
理 由
一、按民法第 769 條規定：「以所有之意思，20 年間和平、公然、繼續占有他人
未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」同法第 770 條規定：「以所有之
意思，10 年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善
意並無過失者，得請求登記為所有人。」同法第 772 條規定：「前 5 條之規
定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」；土地
登記規則第 57 條第 1 項規定：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面
敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：一、不屬受理登記機關管轄者。二、依
法不應登記者。三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權
利關係人間有爭執者。四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。」同規則第
118 條第 1 項規定：「土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應
提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明或其他足資證明開
始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。」；時效取得地上權登記審查要點第
1 點規定：「占有人申請時效取得地上權登記，應合於民法有關時效取得之規定
，並依土地登記規則第 118 條辦理。」同要點第 13 點規定：「登記機關受理
時效取得地上權登記案件，經審查無誤後，應即公告 30 日，並同時通知土地所
有權人或管理者。土地經限制登記者，並應通知囑託機關或預告登記請求權人（
第 1 項）。前項通知，應以書面為之（第 2 項）。第 1 項申請登記案件審
查結果涉有私權爭執者，應依土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規定以書
面敘明理由駁回之（第 3 項）。」同要點第 15 點規定：「申請時效取得地上
權登記案件於登記機關審查中或公告期間，土地所有權人或管理者提出已對申請
人之占有向法院提起拆屋還地訴訟或確定判決文件聲明異議時，如登記機關審認
占有申請人已符合時效取得要件，因該訴訟非涉地上權登記請求權有無之私權爭
執，不能做為該時效取得地上權登記申請案件准駁之依據，仍應依有關法令規定
續予審查或依職權調處；倘土地所有權人提出足以認定申請案有不合時效取得要
件之文件聲明異議時，應以依法不應登記為由駁回其登記申請案件或作為調處結
果。」
二、次按最高法院 64 年台上字第 2552 號判例謂：「地上權為一種物權，主張取得
時效之第一要件須為以行使地上權之意思而占有，若依其所由發生之事實之性質
，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得
時效，不能開始進行。」又最高行政法院 95 年 9 月份庭長法官聯席會議決議
：「……占有土地建築房屋或種植竹木，有以無權占有之意思，有以所有之意思
，有以租賃或借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意思而占有，故主張以行
使地上權之意思而占有者，應負舉證責任；另主張時效取得地上權者，須以行使
地上權之意思而占有始足當之，若依其所由發生事實之性質，無行使地上權之意
思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行
……。」
三、查訴願人於 102 年 3 月 13 日委託代理人王○孫檢具房屋土地買賣契約書影
本、他項權利位置圖及身分證影本等文件，以原處分機關 102 年 3 月 13 日
收件板登字第 068940 號土地登記申請書，就系爭土地申請時效取得地上權登記
。案經原處分機關審查，訴願人雖以原處分機關 101 年 9 月 19 日板土複字
第 227900 號土地複丈申請書申請占有地上權範圍位置圖，並依地籍測量實施規
則第 208 條規定檢附四鄰證明書於土地複丈申請書內，惟該四鄰證明書僅能證
明訴願人自 52 年起占有系爭土地之事實，尚無法證明其自始即以行使地上權之
意思而占有系爭土地；且按訴願人所附房屋買賣契約書影本，訴願人占有系爭土
地係為取得該土地之所有權，非以行使地上權之意思而為占有。另查系爭土地所
有權人林義雄及林豊次等 2 人，曾分別以 101 年 10 月 3 日聲明書及 102
年 3 月 29 日陳述意見書提出無權占有之異議，此有訴願人前揭申請書及其所
附相關資料、土地複丈申請書、四鄰證明書及土地所有權人聲明書、陳述意見書
等影本附卷可稽。是以，原處分機關以訴願人非以行使地上權之意思占有系爭土
地，且經土地所有權人於訴願人申請登記前已提出異議，不符土地登記規則第 1
18 條及時效取得地上權登記審查要點第 1 點規定，爰依土地登記規則第 57
條第 1 項第 2 款、第 3 款及時效取得地上權登記審查要點第 13 點、第 1
5 點規定，以首揭駁回通知書駁回訴願人之申請，洵屬有據。
四、至訴願人主張其提出系爭房屋買賣證明書 1 份，可證雖無設定地上權，惟因取
得系爭房屋所有權，基於「房屋性質上不能與土地使用權分離而存在」之特性，
主觀上即不可能基於無權占有、所有、租賃或借貸之意思而占有系爭土地，而係
擁有「得使用他人土地之權利」之主觀認知，即基於行使地上權意思而占有云云
。惟按民法第 944 條第 1 項之規定，主張依時效取得地上權之占有人自須負
證明之責，而占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之原因，或係本
於所有權之意思或係基於無權占有之意思，或基於越界建築使用，或界址不明致
誤認他人土地為自己所有，或因不知為他人土地而誤為占有使用，或基於借用之
意思，不一而足，非必皆以行使地上權之意思而占有，故尚不能僅以占有人在他
人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實，即認占有人主觀上係基於行
使地上權之意思而占有（參照最高法院 91 年度台上字第 949 號判決意旨）。
且依土地登記規則第 118 條修正之立法理由，所稱「以行使地上權意思而占有
之證明文件」係指當事人間已有設定地上權之約定，本於該約定先將土地交付占
有而未完成登記；或已為申請地上權設定登記而未完成登記；或已為設定登記但
該設定行為具有無效情形；或占有人於占有他人土地之始，即將以行使地上權之
意思表示於外部並取得第三人之證明等之相關證明文件等。基上，本件訴願人所
提出之房屋買賣契約書、他項權利位置圖、占有土地四鄰證明書等文件，僅足證
明訴願人在系爭土地上有建築物之事實，並無任何關於訴願人有以行使地上權之
意思而占有使用他人土地之意思表示於外部之情形，是訴願人主張，核無足採。
從而，原處分機關否准訴願人登記申請案，揆諸首揭法令規定、最高法院判例及
最高行政法院庭長法官聯席會議決議意旨，並無不合，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 邱惠美
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 蔡進良
委員 李承志
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 黃怡騰
委員 王藹芸
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 何瑞富
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市和平東路 3 段 1 巷 1 號）提起行政訴訟。
中華民國 102 年 8 月 29 日
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