新北市政府訴願決定書 案號：1013091174 號
訴願人 劉○平
訴願人 劉○孝
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人等因違反建築法事件，不服原處分機關 101 年 7 月 17 日北工使字第
1012101035 號及第 1012100954 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案
，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人劉哲平所有位於本市○○區○○○路 0 段 188 號 2 樓建築物，及訴願
人劉○孝所有位於本市○○區○○○路 0 段 190 號 1 樓、2 樓及 188 號 2
樓之 2 建築物（均領有 101 汐變使字第 17 號變更使用執照，原核准用途為「美
容瘦身中心（D 類 1 組）」使用，下稱系爭房屋），供訴外人作為「按摩場所」使
用（B 類 1 組），經營「泰○村養生館」，並經原處分機關於 100 年 8 月 23
日及 101 年 4 月 19 日分別裁處使用人新臺幣（下同）6 萬元及 12 萬元罰鍰，
並通知訴願人等應善盡督導之責在案，嗣經本府聯合查報小組再於 101 年 6 月 2
6 日派員前往現場稽查，發現現場違規情形仍未改善，移請原處分機關處理。原處分
機關爰以訴願人等違反建築法第 73 條第 2 項規定，並依同法第 91 條第 1 項規
定，以首揭 101 年 7 月 17 日北工使字第 1012101035 號（相對人為訴願人劉○
平）及第 1012100954 號（相對人為訴願人劉○孝）函併附同文號處分書，併罰訴願
人等各 6 萬元罰鍰並限期於 101 年 8 月 15 日前改善或補辦手續。訴願人等不
服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願及補充理由意旨略謂：
（一）系爭租約第 5 條之約定，訴願人等將系爭房屋依使用執照所載，並在系爭租
約明文約定，出租予陳○姮經營「美容瘦身中心」之泰○村養生館，確屬符合
建築物使用類組及變更使用辦法第 l、2 項及附表一、二之規定，訴願人等絕
無原處分機關所指稱擅將系爭房屋出租供人作為「按摩場所」使用之情事。
（二）美容瘦身中心設有從事「指壓」或以手藝、機器、用具、用材等按摩行為，亦
非法之所禁，事理、法理上均甚明確。故原處分認為美容瘦身中心不得有「從
事按摩之行為」，己非有當；進而再執有從事按摩行為，即屬未經核准擅自變
更使用供人作為「按摩場所」構成違反建築法第 73 條第 2 項，依同法第 9
3 條第 l 項規定應予裁罰，則原處分顯已牴觸行政程序法第 9 條及第 10
條之「有利不利應一併注意」、「不當連結禁止」原則，至為灼然，應予撤銷
。
（三）原處分機關在答辨理由中認為，訴願人等為建物之所有權人，即「具有事實上
管領力」，姑不問系爭建物於租賃期間，直接占有人為承租人，法律上對租賃
房屋有管領力之人為承租人，出租人之訴願人未經承租人之許可，尚不得逕行
進入租賃房屋，如未經承租人之同意擅自進入租賃房屋，刑事上構成侵入住宅
罪，民事上應負侵權行為之責任。足見系爭建物有管領力之人為承租人，非出
租人之訴願人，法理至明。準此，訴願答辯指出租人之訴願人等，當善盡維護
建物合法使用與其構造及設備之狀態維護責任，誠屬誤會等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）查系爭建案物領有 101 汐變使字第 17 號變更使用執照，依執照登載所示原
核准用途為「美容瘦身中心」，使用分區為「住宅區」，經本府公共安全聯合
查報小組 101 年 6 月 26 日第 3 次查察結果，現場仍未經核准擅自變更
用途為「按摩場所（B 類 l 組）」使用，業已違反建築法第 73 條第 2 項
規定違規屬實。原處分機關遂以系爭號函，依建築法第 73 條第 2 項、第 9
1 條第 l 項第 l 款規定，處訴願人等各 6 萬元罰鍰，並限期恢復原狀或
補辦手續完成，依法並無違誤。
（二）查系爭建築物經本府聯合查報小組於 101 年 6 月 26 日現場查察，並經本
府經濟發展局認定從事「按摩行為」，且現場設置 7 間包廂，依內政部頒布
建築物使用類組及變更使用辦法第 2 條（附表二）規定「按摩場所（B 類 1
組）係將場所加以區隔或包廂式為人按摩之場所。」本案場所認定依法有據，
並非訴願人所稱僅憑經發局認定後便裁處。
（三）另按民法第 438 條規定：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；
無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定
為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。
」此規定賦予出租人於承租人違反約定方法或依租賃物之性質而定之方法為使
用、收益時，有終止租約權限，以維護建築物之合法使用，故承租人已違規使
用，然訴願人既未對承租人終止租約，蓋不能以無法管理承租人之原因而認處
分不當要求撤銷等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」本府 100 年 1 月 19 日北府工建字第
1000054371 號公告：「主旨：公告本府將建築法除違章建築處理事項外，本府
關於建築法所定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並自即日起生效。」次按
建築法第 73 條第 2 項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使
用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設
備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。……」
同法第 91 條第 1 項第 1 款規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人
、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善
或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止
其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或
強制拆除：一、違反第 73 條第 2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物
者。」
二、卷查本件系爭建築物領有 101 汐變使字第 17 號變更使用執照，原核准用途為
「美容瘦身中心（D 類 1 組）」。案經本府聯合查報小組於 101 年 6 月 2
6 日派員前往現場稽查，發現訴願人等提供該址予訴外人使用，訴外人擅自將系
爭建築物原核准用途變更使用為「按摩場所」，遂移請原處分機關處理，原處分
機關嗣查得該址曾於 100 年 8 月 23 日及 101 年 4 月 19 日分別裁處使
用人 6 萬元及 12 萬元罰鍰，並通知訴願人應善盡督導之責在案，此有原處分
機關前揭 2 號函及其送達證書、本府 101 年 6 月 26 日建築物公共安全之
構造及設備檢（複）查紀錄表及採證相片等附卷可稽，原處分機關爰以訴願人等
違反建築法第 73 條第 2 項，並依同法第 91 條第 1 項規定，以系爭 101
年 7 月 17 日北工使字第 1012101035 號（相對人為訴願人劉○平）及第 101
2100954 號（相對人為訴願人劉○孝）函併附同文號處分書併罰訴願人等各 6
萬元罰鍰，並限期於 101 年 8 月 15 日前改善或補辦手續，洵屬有據。
三、至訴願人等主張其已在系爭租約明文約定，出租供經營「美容瘦身中心」使用，
確屬符合建築物使用類組又訴願人等未經承租人許可，尚不得逕行進入系爭建築
物，原處分機關認訴願人等未善盡維護建物合法使用與其構造及設備之狀態維護
責任，誠屬誤會云云，惟查訴願人等既為系爭建築物之所有權人，依前揭建築法
規，本負有維持建築物合法使用之法律上義務，縱將系爭建築物出租予他人亦同
，又訴願人等歷次受原處分機關副知應善盡督導之責在案，今再次查獲現場違規
情形仍未改善，可見訴願人等明知使用人行為違反建築法令，歷次受通知改善，
仍未善盡督導之責，已屬情節重大，而有加以併罰之必要，訴願主張，自無可採
。
四、又訴願人等主張美容瘦身中心設有從事「指壓」或以手藝、機器、用具、用材等
按摩行為，系爭建築物並非供人作為按摩場所云云，惟按建築物使用類組及變更
使用辦法第 2 條及其附表所規定，屬 B 類 1 組者，係供娛樂消費，且處封
閉或半封閉之場所，如按摩場所（將場所加以區隔或包廂式為人按摩之場所）屬
之，其與屬 D 類 1 組者，如美容瘦身中心等，供低密度使用人口運動休閒之
場所，尚屬有間，依卷附本府建築物公共安全之構造及設備檢（複）查紀錄表及
採證相片所示，現場既設有包廂 7 間，從事按摩行為，復經商業主管機關（本
府經濟發展局）認定從事按摩行為無誤，原處分機關據以裁處，自屬有據，訴願
人所訴，尚難採憑；從而，原處分於法並無不合，應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 邱惠美
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 蔡進良
委員 李承志
委員 黃源銘
委員 黃怡騰
委員 王藹芸
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 何瑞富
1.如僅對本決定有關罰鍰部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北
地方法院行政訴訟庭（地址：新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟
。
2.如僅對本決定有關限期改善或補辦手續部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個
月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市大安區和平東路 3 段 1 巷 1 號）提
起行政訴訟。
3.如對本決定有關罰鍰及限期改善或補辦手續部分均不服，得於決定書送達之次日起
2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市大安區和平東路 3 段 1 巷 1 號
）提起行政訴訟。
中華民國 102 年 1 月 14 日
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