公平交易委員會處分書                                    公處字第 102002 號
    被處分人  興○發建設股份有限公司
    代表人  ○○○  君
    被處分人  專○廣告股份有限公司
    代表人  ○○○  君
被處分人等因違反公平交易法事件，本會處分如下：
    主    文
一、被處分人銷售「一品莊」建案，於廣告內容刊載「B1  平面彩繪示意圖」，並將
    原核准平面圖「機車車位」規劃為「璞邸 KTV  麻將招待所」，就商品之內容及
    用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第 21 條第 1  項規定。
二、處興○發建設股份有限公司新臺幣 40 萬元罰鍰。
    處專○廣告股份有限公司新臺幣 20 萬元罰鍰。
    事    實
被處分人銷售「一品莊」建案，於廣告內容刊載「B1  平面彩繪示意圖」，並將原核
准平面圖「機車車位」規劃為「璞邸 KTV  麻將招待所」，涉有違反公平交易法第 2
1 條規定。
    理    由
一、查案關廣告載有「投資興建/ 興○發建設」等文字，被處分人興○發建設股份有
    限公司（下稱興○發公司）亦自承「一品莊」建案係由其投資興建，並委託被處
    分人專○廣告股份有限公司（下稱專○公司）代理銷售與執行廣告企劃等事宜，
    雙方為此簽訂有銷售與廣告企劃合約書以規範權利義務關係，興○發公司依約按
    房屋成交價格，支付專○公司一定比例之行銷企劃服務費等佣金，以為報酬。是
    以，興○發公司乃本於銷售自己商品之意思，委託專○公司以自己名義對外使用
    廣告及行銷商品，並依約定比例支付銷售服務報酬，且從案關廣告外觀表示予消
    費者之印象等情合併觀之，足認興○發公司為本案廣告主。次查「一品莊」建案
    之廣告、銷售業務係由專○公司所製作及執行，該公司除支付相關廣告行銷費用
    外，並於行銷過程使用案關廣告，而足認專○公司對於案關廣告內容具有支配能
    力。又該建案銷售係採「包銷制」，專○公司得視房屋成交價格，收取行銷企劃
    服務費等報酬，亦即於受委託期間銷售戶數越多，專○公司獲利即越高，而與興
    ○發公司共享「一品莊」建案之銷售利潤，是以，專○公司亦為本案廣告主。
二、按預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況（如
    廣告主提供日後給付能力、法令之規定）予以判斷，預售屋廣告主使用廣告時，
    明知或可得而知日後給付之內容無法與廣告相符，或雖與廣告相符，卻違反法令
    之規定，則其廣告即有虛偽不實及引人錯誤。次依建築法第 73 條第 2  項前段
    規定，建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第 9  條建造行
    為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核
    定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。另建築法第 91 條第 1  項第 1 
    款規定，違反第 73 條第 2  項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者，處
    建築物所有權人、使用人新臺幣 6  萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或
    補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其
    使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強
    制拆除。
三、查案關廣告將「B1  平面彩繪示意圖」規劃為「璞邸 KTV  麻將招待所」，足使
    消費者認知於購屋後，得享有及使用案關公共設施。惟查廣告所稱之 KTV  麻將
    招待所，依系爭建案建造執照地下一層平面圖座落位置乃為「機車車位」及車道
    。據建築管理單位新北市政府工務局提出專業意見表示，倘將機車車位違規做廣
    告表示所稱之「璞邸 KTV  麻將招待所」使用，已與原核准圖說不符；且系爭建
    案設計容積已達法定允建容積上限，若增設其招待所應計入容積，如他處面積未
    減少，則逾越允建容積上限，於法不符；系爭廣告倘按圖施工日後恐涉違規使用
    部份，應依違規使用當時情形即建築法相關規定辦理。另經新北市政府城鄉發展
    局提供專業意見表示，本案依據新北市都市設計審議原則第 3  條第（一）款停
    車數量與配置第 1 項：「新建工程應符合一戶設置一汽車一機車之原則。但都
    市計畫書另有較嚴格之規定者，從其規定。」，本案設置集合住宅共 138  戶，
    應設機車 138  輛，經核備在案，原核准內容為設置機車位 169  輛（法定：13
    8，獎勵：31）， 其數量依上開原則規定不得減少，倘涉及都審決議內容之變更
    ，應於申請使用執照前依規定辦理都市設計審議及建造執照變更設計。復查興○
    發公司並未向新北市政府申請變更設計，致系爭建案倘依廣告內容施作，日後將
    有遭裁罰、命恢復原狀或強制拆除等處分之風險。是上開廣告表示之內容與一般
    消費大眾之認知有相當大之差距，其差距已逾越一般大眾所能接受之程度，且足
    以引起一般大眾錯誤之認知或決定，並將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能，
    使競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足以產生不正競爭之效果，故案關廣告核屬
    虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第 21 條第 1  項規定，洵堪認定
    。
四、綜上，興○發公司及專○公司銷售「一品莊」建案，於廣告內容刊載「B1  平面
    彩繪示意圖」，並將原核准平面圖「機車車位」規劃為「璞邸 KTV  麻將招待所
    」，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示。經審酌違法行為之動機
    、目的及預期之不當利益；違法行為對交易秩序之危害程度；違法行為危害交易
    秩序之持續期間；因違法行為所得利益；事業之規模、經營狀況及其市場地位；
    違法類型曾否經中央主管機關導正或警示；以往違法類型、次數、間隔時間及所
    受處罰；違法後悛悔實據及配合調查等態度；與其他因素，爰依公平交易法第 4
    1 條第 1  項前段規定處分如主文。
    證    據
一、臺北市政府地政局 101  年 4  月 16 日北市地權字第 10130889900  號函。
二、新北市政府地政局 101  年 5  月 22 日北地價字第 1011781703 號函。
三、新北市政府工務局 101  年 6  月 8  日北工施字第 1011789209 號函、9 月 1
    7 日北工建字第 1012421222 號函、12  月 24 日北工建字第 1012996414 號函
    。
四、新北市政府城鄉發展局 101  年 9  月 21 日北城設字第 1012563616 號函、11
    月 27 日北城設字第 1012996775 號函。
五、興○發公司 101  年 5  月 4  日陳述書及 101  年 9  月 11 日到會陳述紀錄
    。
六、專○公司 101  年 6  月 15 日陳述書、未具日期（本會收文日期 101  年 7 
    月 18 日）、101 年 8  月 23 日補充說明及 101  年 7  月 11 日到會陳述紀
    錄。
適用法條
公平交易法
第 21 條第 1  項：事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於
商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途
、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表
徵。
第 41 條第 1  項前段：公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止
、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣 5  萬元以上 2,500  萬元以下罰
鍰。
公平交易法施行細則
第 36 條：依本法量處罰鍰時，應審酌一切情狀，並注意下列事項：一、違法行為之
動機、目的及預期之不當利益。二、違法行為對交易秩序之危害程度。三、違法行為
危害交易秩序之持續期間。四、因違法行為所得利益。五、事業之規模、經營狀況及
其市場地位。六、違法類型曾否經中央主管機關導正或警示。七、以往違法類型、次
數、間隔時間及所受處罰。八、違法後悛悔實據及配合調查等態度。

中華民國 102  年 1  月 7  日

被處分人如有不服本處分，得於本處分書達到之次日起 30 日內，向本會提出訴願書
（須檢附本處分書影本），訴願於行政院。