臺北市政府法規委員會
所謂因情事變更，法院應為增減給付或變更其他原有效果之判決者，以法 律行為成立後，因不可歸責於當事人事由致情事變更，非當時所得預料， 而依原有效果顯失公平為要件，如於法律行為成立時，自無該原則之適用
主 旨：有關○○企業有限公司承租本市公有安東市場地下停車場欲終止租賃契約 滋生疑義乙案，復如說明，請查照。 說 明：一、復貴處 95 年 4 月 28 日北市市一字第 09530540900 號函。 二、查本案主要爭點，應在於貴處與○○企業有限公司（以下簡稱好停企 業）所簽訂之「安東市場地下停車場租賃契約書」（以下簡稱本契約 ）第 24 條「契約解釋」之疑義，並可能涉及建築物之違規使用及管 理責任等問題（建築法第 73 條第 2 項、第 91 條），至於貴局來 函說明五所詢「情事變更原則」之適用問題，應非本案之問題癥結； 次按本件既屬私法上之租賃契約，自亦無法援用行政程序法第 147 條有關「情事變更」及「不可預期理論」之契約調整（或變更）權及 相關之補償規定，合先敘明。 三、先就「情事變更原則」而言，情事變更之首要前提，必須要有「訂約 當時之重要基礎事實變更」，此可參照最高法院 94 臺上 898 號判 決：「民法第 227 條之 2 所稱情事變更，係指債之關係成立後， 其成立當時之環境或基礎有所變動而言。次查因情事變更而增、減其 給付或變更其他原有之效果，應斟酌當事人因情事變更，一方所受不 相當之損失，他方所得不預期之利益，及其他實際情形，為公平之裁 量。」；同院 93 臺上 2503 號判決：「民法第 227 條之 2 第 1 項規定，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果 顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果。 該所謂情事變更，非當時所得預料，依其原有效果顯失公平者，係指 情事遽變，非契約成立當時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有 效果顯然有失公平而言。此項情事變更之原則，於契約解除時，當事 人雙方互負回復原狀之義務，即依民法第 259 條第 1 款規定，由 他方所受領之給付物，應返還者，自應有其適用。」；同院 91 臺 2 273 號判決：「按契約成立後，情事變更非當時所得預料，而依其原 有效果顯失公平者，當事人得聲請法院為增加其給付之判決，固為民 法第 227 條之 1 第 1 項所明定，惟主張情事變更而請求增加給 付之當事人，除應就情事變更之事實為主張及舉證外，尚應就該情事 變更是否為契約成立當時所得預料，及有無顯失公平情事等事項，負 主張及舉證之責，初不能以時隔久遠而當然推認已顯失公平。且有無 情事變更法則之適用，即依原有效果是否顯失公平，要屬事實問題， 事實審法院應有裁量之權。」；同院 86 臺上 1364 判決：「民事訴 訟法第 397 條第 1 項（舊）所謂因情事變更，法院應為增減給付 或變更其他原有效果之判決者，以法律行為成立後，因不可歸責於當 事人之事由致情事變更，非當時所得預料，而依原有效果顯失公平為 要件。如於法律行為成立時，即預見情事將有變更，對於應如何調整 給付已有約定者，自無情事變更原則之適用。」 四、依本契約第 24 條約定：「乙方應於承租期間內提供總車位數百分之 六十供本大樓攤商及住戶使用，並優惠每月停車費租金為＄1500.... ..（下略）。」依貴處來函說明二所述，似認為契約條文所稱「總停 車位數」，因未明定究為「法定停車位（25 位）」？抑或「實際可 供使用之總車位數（53 位）」，故發生契約條文解釋上之疑義，甚 至可能構成情事變更而需作契約之調整、變更。惟本會以為，本契約 第 24 條所指之「總停車位數」，當指經主管機關依法核准並記載於 建築物使用執照中之「法定停車位」而言，否則，豈非有默許此等違 規使用之狀態之虞？且當初投標須知所附之車位圖面積數量，以及臺 北市停車管理處 93 年 5 月 19 日所發之臺北市停車場登記證，亦 將停車場數量限定為「立體式小型車二十五格（含身心障礙停車位一 格）」（此亦有卷附好停企業有限公司 95 年 3 月 13 日好停字第 940106 號函影本可資佐證），對於此項法定停車位之數量，由始至 終均為 25 格，並無所謂之情事變更。尤其係因違規使用致實際可供 使用之總車位數增加，更無援用情事變更原則之理，蓋如前揭最高法 院見解所言，所謂之情事變更，須以不可歸責於當事人所生者為限（ 雙方不可預料），且有舉證責任之問題。貴處既為安東市場地下停車 場之管理機關，應本於權責對建築物之合法使用為合理之監督、管制 （必要時得另依建築法第 73 條第 2 項、第 91 條之規定，令其改 正或予以裁罰）。另對於訂約時之車位總數與實際需求不符之原因為 何？亦應一併予以檢討。至於其停車位總數是否確實不敷使用而有增 加之必要，亦僅屬得否另依程序辦理變更之問題。對於安東市場地下 停車位是否有另行規劃之必要？仍請貴局與大樓住戶及商家等，儘速 協商處理。