主    旨：為承租人○○○君因耕地租約終止事件提起行政救濟，有關本府依平均地
          權條例第 77 條規定核算承租人補償費，該通知業佃雙方函之性質疑義乙
          案，復請查照。                                                  
說    明：一、復貴處 95 年 7  月 17 日北市地三字第 09531898700  號函。    
          二、卷查本市士林區福洲字第 4  號耕地租約光華段 2  小段 1031、103
              2 地號土地，承租人於 94 年 1  月 3  日及出租人於 94 年 1  月
              5 日，請本府依本市稅捐稽徵處士林分處 94 年 1  月 5  日北市稽
              士林甲字第 09460011400  號函所提供申請終止租約當期之公告土地
              現值，預計土地增值稅資料，重新核算承租人補償費。案經本府核算
              出租人給予承租人之補償費為新臺幣 22,762,346 元整，本府遂於  
              94  年 1  月 12 日以府地三字第 09402065400  號函通知業佃雙方
              。嗣出租人以承租人拒絕受領補償金而將補償金提存，經檢附提存書
              送請本府依法辦理終止租約。本府乃於 94 年 1  月 31 日以府地三
              字第 09402478000  號函准予終止租約，並副知本市士林區公所辦理
              租約終止登記，承租人不服提起訴願，經內政部訴願決定駁回後，承
              租人提起行政訴訟。                                          
          三、本案承租人係因不服本府 94 年 1  月 31 日處分而提起行政救濟，
              惟臺北高等行政法院法官認為承租人提起行政救濟所持理由，係針對
              本府計算承租人應領之補償，實係不服本府 94 年 1  月 12 日府地
              三字第 09402065400  號函之處分，爰囑本府出庭人員先釐清前揭函
              之性質，究為終止租約前之另一個行政處分，抑或僅為終止租約前之
              準備行為，於下次開庭提出說明。                              
          （一）按本府 94 年 1  月 31 日府地三字第 09402478000  號函係本府
                核准出租人終止租約之處分，該函作為區公所辦理租約終止登記之
                通知。至本府 94 年 1  月 12 日府地三字第 09402065400  號函
                則係通知業佃雙方，有關本府核算出租人給予承租人之補償費金額
                ，並囑業方準備金錢，佃方等候領取。                        
          （二）卷查承租人提起行政訴訟，係主張其所領取之補償費，應依土地稅
                法第 33 條第 2  項規定減徵百分之 50 及依平均地權條例第 42 
                條第 4  項規定減徵百分之 40 ，亦即本府計算預計土地增值稅時
                未以優惠稅率計算。惟承租人於接獲本府 94 年 1  月 12 日府地
                三字第 09402065400  號函後，並未提起行政救濟，似無從據以提
                起行政爭訟，是本府 94 年 1  月 12 日府地三字第 09402065400
                號函之法律性質，尚涉及承租人可否訴訟之權益。              
          （三）查行政程序法第 92 條第 1  項：「本法所稱行政處分，係指行政
                機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發
                生法律效果之單方行政行為。」按本府 94 年 1  月 12 日府地三
                字第 09402065400  號函通知業佃雙方，有關本府核算出租人給予
                承租人之補償費金額，並囑業方準備金錢，佃方等候領取，雙方租
                約登記尚未變更，尚難謂行政處分。卷查本案出租人前於 92 年  
                11  月 10 日業申請終止租約，經本府依規定計算承租人應領之補
                償，以 93 年 1  月 2  日函知業佃雙方準備及領取，嗣業佃雙方
                未即依本府通知辦理，迄一年後，至 94 年 1  月 3  日及 94 年
                1 月 5  日業佃雙方再請本府重新核算承租人補償，足證本府 94 
                年 1  月 12 日函與 93 年 1  月 2  日函，對業佃雙方之權益，
                均尚未影響，非屬行政處分。                                
          （四）查平均地權條例第 78 條規定：「依第七十六條規定終止耕地租約
                時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請，
                經審核其已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約；其經審核尚
                未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調。承租人拒不接受協調
                或對補償金額有爭議時，由直轄市或縣（市）政府，依前條規定標
                準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提存者，
                准予終止耕地租約。」按出租人依平均地權條例第 76 條規定申請
                終止租約時，已與承租人協議成立者，應准終止耕地租約；尚未與
                承租人達成協議者，經邀集業佃雙方協調不成，依同條例第 78 條
                規定由直轄市或縣（市）政府，依平均地權條例第 77 條規定標準
                ，計算承租人應領之補償，並通知領取，經領取（或提存）准予終
                止耕地租約。其間如業佃雙方私下達成協議，仍可依其協議內容辦
                理；因租賃雙方補償之問題，本質上屬私權範圍，當事人自行達成
                協議，自應准其終止租約，無須審核其地價補償標準；如未達成協
                議，直轄市或縣（市）政府，僅依規定標準核算承租人補償，囑業
                佃雙方準備及領取，並無終局之規制作用，如出租人未即備妥補償
                金，並通知承租人領取，現行法令亦無強制履行之規定，即租約無
                從終止。有關貴處認本府 94 年 1  月 12 日府地三字第 0940206
                5400  號函，係屬准予終止租約行政處分前之準備行為，本會敬表
                同意。