臺北市政府法規委員會
本案授權書認證雖經撤銷，惟戶政機關業據原授權書內容核發印鑑證明， 且已辦竣所有權移轉登記予善意第三人，基於土地法立法意旨及第三人信 賴利益保護，該登記似應受法律之保障，尚不得由登記機關逕為塗銷
主 旨：有關我國駐外單位已認證之授權書嗣經外交部撤銷，則撤銷前已依該授權 書內容辦竣不動產所有權移轉登記予第三人之登記效力疑義乙案，復請查 照。 說 明：一、復貴處九十三年八月十七日北市地一字第０九三三二四三三０００號 函。 二、卷查汪○○之配偶葉汪○○於九十三年五月二十一日，向我國駐英國 代表處辦理授權其國內親友全權代理印鑑證明、土地出售、出租、抵 押、出典、補（換）發書狀、收益處分等行為之授權書認證，經認證 完竣之授權書共十八份，編號自Ｌ○○之○至Ｌ○○之○○，其內容 係授權其弟媳婦郭○○就本市至善路○段○○巷○○號、新生南路○ 段○○之○號、行義路○○巷○○號三樓及四樓、敦化南路○○號二 樓之三及之五、松江路○○號十二樓之二及之三、金門街○○巷六之 五號等建物及其基地，辦理印鑑申請、出售、出租、抵押、出典、補 （換）發書狀、收益處分等行為。嗣郭○○君委任地政士謝○○檢具 葉○○出賣之契約書及印鑑證明等文件（並無檢具該授權書），分別 於九十三年六月十五日向本市建成地政事務所辦竣本市新生南路○段 ○○之○號建物及其座落基地之所有權移轉登記予陳○○君；九十三 年六月三十日向士林地政事務所辦竣本市行義路○○巷○○號三樓及 四樓之建物及其座落基地之所有權移轉登記予游○○君，游○○並向 中國國際商業銀行貸款且於九十三年七月一日辦竣抵押權登記。 三、嗣外交部於九十三年七月二十一日以部授領三字第○○號至第○○號 等六函知本市士林、建成、士林、松山、中山、古亭等建物所在地政 事務所，撤銷上開編號Ｌ○○之○至Ｌ○○之○○等授權書之認證， 並囑停止受理該不動產之所有權登記以及若已轉讓、設定之再行登記 。有關貴處以外交部撤銷該授權書，致生撤銷前，憑印鑑證明等文件 已辦竣所有權移轉予第三人之登記，是否應予塗銷登記之疑義，本會 意見如下： （一）查行政程序法第一百十八條規定：「違法行政處分經撤銷後，溯及 既往失其效力。但為維護公益或為避免受益人財產上之損失，為撤 銷之機關得另定失其效力之日期。」有關我國駐英國代表處認證之 授權書（編號自Ｌ○○之○至Ｌ○○之○○）之行政處分，既經外 交部於九十三年七月二十一日以部授領三字第○○號至第○○號等 六函撤銷，則上開授權書之認證自溯及既往失其效力。 （二）次查行政程序法第一百十八條規定：「受益人有下列各款情形之一 者，其信賴不值得保護︰一以詐欺、脅迫或賄賂方法，使行政機關 作成行政處分者。二對重要事項提供不正確資料或為不完全陳述， 致使行政機關依該資料或陳述而作成行政處分者。三明知行政處分 違法或因重大過失而不知者。」卷查汪○○之配偶葉○○，向我國 駐英國代表處辦理授權其弟媳婦郭○○全權代理土地處分等行為之 授權書認證，按其弟媳婦郭○○自始即知我國駐英國代表處所認證 之授權書可能有瑕疵；惟買受人如非屬明知亦無通謀虛偽意思表示 之情事，似仍應受信賴利益之保護。 （三）又依土地法第四十三條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。 」及土地登記規則第七條規定：「依本規則登記之土地權利，除本 規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登 記。」之規定，將登記事項賦予絕對真實之公信力，應係為保護第 三人，是陳○○君、游○○君因信賴登記所取得之土地權利應予保 護，似不應因該代理本人印鑑證明書等事項之授權書之認證，嗣後 經外交部撤銷而受影響。 （四）綜上所述，本案授權書認證雖經撤銷，惟戶政機關業據原授權書內 容核發印鑑證明，且地政機關據該印鑑證明已辦竣所有權移轉登記 予善意第三人，基於土地法相關立法意旨及第三人信賴利益保護， 該登記似應受法律之保障，本會同意貴處之意見，尚不得由登記機 關逕為塗銷。