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法規名稱: 新北市市有非公用土地設定地上權作業要點 (民國 109 年 10 月 27 日 修正)
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一、本要點依新北市市有財產管理自治條例第二十六條第四項規定訂定之
    。
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二、本要點所稱執行機關為市有非公用土地之管理機關。
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三、市有非公用土地設定地上權,應以公開招標方式為之。
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四、執行機關應依下列程序辦理市有非公用土地設定地上權作業:
(一)擬訂土地設定地上權開發計畫。
(二)完成土地法第二十五條規定程序。
(三)擬訂設定地上權權利金底價及地租,提新北市政府(以下簡稱本府
      )市有非公用不動產價格審議委員會(以下簡稱價審會)審定。
(四)擬訂申請須知、設定地上權契約等招標文件簽報本府核定。
(五)公告招標。
(六)簽訂地上權契約。
(七)辦理地上權設定登記。
    前項第五款之公告期間,不得少於一個月。
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五、設定地上權之存續期間,自地上權登記完成之日起算,不得逾七十年
    。
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六、設定地上權之權利金底價,依下列規定計算:
(一)委託不動產估價師事務所依不動產估價技術規則等相關法令規定查
      估。
(二)權利金底價應達土地市價三成以上,並提請價審會審議後,以審定
      之金額為權利金底價。
(三)執行機關得視需要,委託不動產估價師事務所建議未標脫時之權利
      金底價調降幅度,其建議調降幅度不得逾底價百分之二十,併同前
      款權利金底價,提請價審會審定。
(四)經公告招標無人投標或廢標者,執行機關得逕行重新訂定權利金底
      價辦理公告招標,其權利金底價累計調降幅度不得逾前款審定之調
      降幅度。
    權利金底價經審定後,逾一年者,或遇有市價急劇波動、法令變更等
    影響價格事由,應依前項規定重新查估。
    因政策需要,經執行機關報本府專案核准者(以下簡稱專案核准案件
    ),得由執行機關依個案需要訂定權利金底價簽報本府核定,不適用
    第一項第二款、第三款及第四款規定。
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七、權利金以一次繳清為原則。但經執行機關評估確有需要者,得簽報本
    府核准後採分期付款方式辦理,並將期數、利息計算及收取方式等納
    入招標文件。
  8    /
八、設定地上權之地租,依下列規定計算後,提價審會審議:
(一)以土地申報地價年息百分之一至百分之五計算,並分為隨申報地價
      調整及不隨申報地價調整。
(二)隨申報地價調整之地租,按當年度土地申報地價乘以隨申報地價調
      整之年息率計算。
(三)不隨申報地價調整之地租:
     1、按訂約當年度土地申報地價乘以不隨申報地價調整之年息率計算
        。
     2、依前目計算之金額,應加計通貨膨脹率,使其貨幣價值相當於訂
        約當年度之價值。
     3、各年度收取金額,其計算公式如下:
    依前項規定收取之地租,低於依法應繳納之地價稅時,應按地價稅計
    收。
    專案核准案件得由執行機關依個案需要訂定地租額度簽報本府核定,
    不適用第一項規定。
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九、地上權契約內容應包含下列事項:
(一)雙方當事人。
(二)設定地上權之土地標示及其權利範圍。
(三)地上權存續期間。
(四)地上權權利金及給付方法。
(五)地租數額及計付方法。
(六)土地用途及使用限制。
(七)建物所有權第一次登記及預告登記。
(八)土地、地上物出租、出借之限制。
(九)地上權、地上物轉讓、信託及抵押權設定之限制。
(十)地上權人就設定地上權土地申請接受容積移入之處理方式。
(十一)稅捐及規費負擔。
(十二)得終止地上權之事由。
(十三)地上權消滅後地上物之處理。
(十四)違約罰則。
(十五)履約保證金。
(十六)其他事項。
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十、執行機關決定最優申請人之方式如下:
(一)權利金金額最高者為最優申請人。
(二)依綜合評選結果評定最優申請人。
    依前項第一款規定決定者,如最高權利金有二件以上金額相同時,以
    重新比加價一次或抽籤擇定最優申請人。比加價仍相同者,抽籤擇定
    之。
    依第一項第二款規定決定者,依下列方式之一擇定最優申請人:
(一)將權利金、財務計畫、整體開發構想、營運實績及其他必要條件納
      入評選項目,以總評分最高者或序位合計值最低者為最優申請人。
      如總評分或序位合計值有二件以上相同時,應依招標文件所定之方
      式擇定最優申請人。
(二)將前款權利金以外條件納入評選項目,依評選結果擇出合格者為入
      圍申請人,再辦理權利金比價作業,以權利金金額最高者為最優申
      請人。如最高權利金有二件以上金額相同時,依前項規定擇定最優
      申請人。
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十一、執行機關決定最優申請人後,應依申請須知規定期限與最優申請人
      辦理簽約及設定地上權登記。
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十二、辦理市有非公用土地設定地上權,地上權人如將土地或地上物出租
      、出借或以其他方式供他人使用者,其使用應符合契約約定、都市
      計畫、區域計畫及其他法令規定,並不得將土地出租或出借他人作
      建築使用。
      依前項規定使用者,其使用權存續期間之末日,不得在地上權存續
      期間末日之後。
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十三、地上權存續期間,執行機關不得同意地上權人將地上權及地上物之
      一部或全部讓與他人。但受讓人承諾繼受原地上權契約之各項權利
      義務,並願一併受讓地上權及地上物之一部或全部,且報經本府核
      准者,不在此限。
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十四、地上權人於地上權存續期間申請辦理地上權及地上建物信託時,執
      行機關審核符合下列各款規定者,得同意辦理:
  (一)信託之受託人(即地上權之受讓人)為兼營信託業務之金融機構
        。
  (二)以地上權人為信託之委託人及受益人。
  (三)受託人承諾繼受原地上權契約之各項權利義務,並願一併受讓地
        上權及地上物之全部。
  (四)地上權應連同地上建物辦理信託;無地上建物或地上建物未經登
        記,而地上權人承諾於地上建物完成建物所有權第一次登記之次
        日起三個月內辦理信託登記者,得僅先就地上權辦理信託。
  (五)信託契約期限之末日,不得在地上權契約存續期限末日之後。
  (六)設定地上權契約終止、期間屆滿或因其他原因消滅時,信託契約
        應隨同終止或消滅。
      依前項規定辦理信託者,應將設定地上權契約列為信託契約之一部
      分。
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十五、地上權人於地上權存續期間,得經執行機關同意後向金融機構辦理
      抵押貸款,並依下列規定辦理地上權與地上建物之抵押權設定及登
      記:
  (一)抵押權人以經政府核准於國內經營金融業務之銀行、信用合作社
        或保險公司為限。
  (二)地上權應連同地上建物共同擔保辦理抵押權設定。但地上無已登
        記之建物時,不在此限。
  (三)僅就地上權設定抵押權者,地上權人應承諾於地上建物完成建築
        並辦竣建物所有權第一次登記後,三個月內就建物辦理抵押權設
        定登記,並就原設定部分辦理抵押權內容變更登記。
  (四)抵押權契約書約定之擔保債權確定期日及債務清償日期,不得在
        地上權存續期間末日之後。
  (五)抵押權人應承諾,於地上權屆期消滅後,不論債權是否已獲清償
        ,均拋棄其於地上建物之抵押權。
  (六)以地上權或地上建物供擔保之債權額度,按地上權人向抵押權人
        申請授信,經抵押權人核發授信核定通知書或其他足以證明文件
        所核貸之金額為限。以二者共同擔保者,以其合計之核貸金額為
        限。
  (七)地上權人如應於地上建物興建完成後辦理部分地上建物所有權移
        轉登記予市有者,應於移轉時,塗銷其對應土地持分之地上權及
        設定負擔之登記。
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十六、地上權人於地上權存續期間申請以設定地上權土地作為接受容積移
      入基地,並依下列方式辦理者,執行機關得予同意:
  (一)移入之容積應無條件贈與為市有,地上權人不得請求任何補償。
  (二)辦理容積移轉所需規費及其他各項費用(含代金)均由地上權人
        負擔。
  (三)未能完全使用其獲准移入之容積者,地上權人不得申請移轉至其
        他土地。
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十七、設定地上權時應與地上權人約定,於地上權存續期間,有下列情形
      之一者,執行機關得終止地上權契約,並塗銷地上權登記:
  (一)地上權人未於約定繳款期限內繳清權利金。
  (二)地上權人或經其同意為使用之第三人違反第十二點規定使用土地
        。
  (三)地上權人以信託以外之其他方式將土地供他人作建築使用。
  (四)地上權人未經執行機關事前書面同意,擅將地上權及地上建物之
        一部或全部讓與第三人或設定抵押權。
  (五)地上權人積欠地租金額達二年以上之總額。
  (六)其他依法令規定或契約約定之終止原因發生。
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十八、地上權消滅後,執行機關應視地上建物情形,通知地上權人依下列
      規定處理地上建物:
  (一)地上建物尚有使用價值者,其所有權應無償移轉登記為市有。
  (二)地上建物無使用價值者,地上權人應自行拆除地上物。
      地上權賸餘價值,依權利金乘以地上權賸餘月數占總月數之比例估
      算,並以四捨五入計算至元整。
      依前點第六款規定終止契約,塗銷地上權登記時,如屬不可歸責於
      地上權人之事由,執行機關應按前項規定之地上權賸餘價值及雙方
      同意之鑑價機構就該地上建物賸餘價值所查估金額補償地上權人,
      鑑價費用由執行機關負擔。
      地上權因都市更新或政府機關辦理區段徵收、市地重劃、撥用而消
      滅者,其地上權及地上建物之處理及補償,其他法令另有規定者,
      從其規定。
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十九、市有非公用土地,經委託其他政府機關(構)辦理設定地上權者,
      得依各該機關(構)相關規定辦理。