主 旨:有關我國駐外單位已認證之授權書嗣經外交部撤銷,則撤銷前已依該授權
書內容辦竣不動產所有權移轉登記予第三人之登記效力疑義乙案,復請查
照。
說 明:一、復貴處九十三年八月十七日北市地一字第0九三三二四三三000號
函。
二、卷查汪○○之配偶葉汪○○於九十三年五月二十一日,向我國駐英國
代表處辦理授權其國內親友全權代理印鑑證明、土地出售、出租、抵
押、出典、補(換)發書狀、收益處分等行為之授權書認證,經認證
完竣之授權書共十八份,編號自L○○之○至L○○之○○,其內容
係授權其弟媳婦郭○○就本市至善路○段○○巷○○號、新生南路○
段○○之○號、行義路○○巷○○號三樓及四樓、敦化南路○○號二
樓之三及之五、松江路○○號十二樓之二及之三、金門街○○巷六之
五號等建物及其基地,辦理印鑑申請、出售、出租、抵押、出典、補
(換)發書狀、收益處分等行為。嗣郭○○君委任地政士謝○○檢具
葉○○出賣之契約書及印鑑證明等文件(並無檢具該授權書),分別
於九十三年六月十五日向本市建成地政事務所辦竣本市新生南路○段
○○之○號建物及其座落基地之所有權移轉登記予陳○○君;九十三
年六月三十日向士林地政事務所辦竣本市行義路○○巷○○號三樓及
四樓之建物及其座落基地之所有權移轉登記予游○○君,游○○並向
中國國際商業銀行貸款且於九十三年七月一日辦竣抵押權登記。
三、嗣外交部於九十三年七月二十一日以部授領三字第○○號至第○○號
等六函知本市士林、建成、士林、松山、中山、古亭等建物所在地政
事務所,撤銷上開編號L○○之○至L○○之○○等授權書之認證,
並囑停止受理該不動產之所有權登記以及若已轉讓、設定之再行登記
。有關貴處以外交部撤銷該授權書,致生撤銷前,憑印鑑證明等文件
已辦竣所有權移轉予第三人之登記,是否應予塗銷登記之疑義,本會
意見如下:
(一)查行政程序法第一百十八條規定:「違法行政處分經撤銷後,溯及
既往失其效力。但為維護公益或為避免受益人財產上之損失,為撤
銷之機關得另定失其效力之日期。」有關我國駐英國代表處認證之
授權書(編號自L○○之○至L○○之○○)之行政處分,既經外
交部於九十三年七月二十一日以部授領三字第○○號至第○○號等
六函撤銷,則上開授權書之認證自溯及既往失其效力。
(二)次查行政程序法第一百十八條規定:「受益人有下列各款情形之一
者,其信賴不值得保護︰一以詐欺、脅迫或賄賂方法,使行政機關
作成行政處分者。二對重要事項提供不正確資料或為不完全陳述,
致使行政機關依該資料或陳述而作成行政處分者。三明知行政處分
違法或因重大過失而不知者。」卷查汪○○之配偶葉○○,向我國
駐英國代表處辦理授權其弟媳婦郭○○全權代理土地處分等行為之
授權書認證,按其弟媳婦郭○○自始即知我國駐英國代表處所認證
之授權書可能有瑕疵;惟買受人如非屬明知亦無通謀虛偽意思表示
之情事,似仍應受信賴利益之保護。
(三)又依土地法第四十三條規定:「依本法所為之登記,有絕對效力。
」及土地登記規則第七條規定:「依本規則登記之土地權利,除本
規則另有規定外,非經法院判決塗銷確定,登記機關不得為塗銷登
記。」之規定,將登記事項賦予絕對真實之公信力,應係為保護第
三人,是陳○○君、游○○君因信賴登記所取得之土地權利應予保
護,似不應因該代理本人印鑑證明書等事項之授權書之認證,嗣後
經外交部撤銷而受影響。
(四)綜上所述,本案授權書認證雖經撤銷,惟戶政機關業據原授權書內
容核發印鑑證明,且地政機關據該印鑑證明已辦竣所有權移轉登記
予善意第三人,基於土地法相關立法意旨及第三人信賴利益保護,
該登記似應受法律之保障,本會同意貴處之意見,尚不得由登記機
關逕為塗銷。
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