說 明:一、依本市建成地政事務所 96 年 2 月 2 日北市建地一字第 0963016
8900 號函及本市士林地政事務所 96 年 2 月 5 日北市士地二字
第 09630197400 號函辦理。
二、副本抄送臺北市地政士公會、臺北市地政士志願服務協會、本府法規
委員會、本處曾主任秘書秋木、本處秘書室(請刊登地政法令月報)
、本處第一科(以上均含附件)。
附 件:臺北市政府地政處簡化各地政事務所請示案件處理研討會(96 年第 4
次)會議紀錄
壹、時間:96 年 2 月 5 日(星期一)下午 2 時
貳、地點:市政大樓北區 4 樓 402 會議室
參、主席:曾主任秘書秋木 紀錄:黃雅惠 廖秉毅
肆、出席單位及人員:(略)
伍、列席人員:(略)
陸、討論事項及結論:
提案一 提案單位:臺北市士林地政事務所
案由:關於林○○地政士代理廣義建設股份有限公司申辦「A/C 機電
設備」所有權第一次測量及登記案,提請討論。
說明:一、依據:依本市士林地政事務所 95 年收件士林建字第 l21
9 至 1277 號建物測量申請書辦理。
二、案情說明:
本案係林○○地政士代理廣義建設股份有限公司申辦本市
士林區○○街○○號等 54 戶建物所有權第一次測量及登
記案,其中各層陽臺前設有「A/C 機電設備」,並已計入
樓地板面積,且屬各層專有部份。
現申請人擬就該「A/C 機電設備」以附屬建物方式申辦建
物第一次測量及登記。
三、法令及疑義分析:
(一)法令依據:
1.地籍測量實施規則第 273 條 3 款規定:「前 2
款之建物,除實施建築管理前建造者外,其竣工平面
圖載有陽臺、屋簷或雨遮等突出部分者,以其外緣為
界,並以附屬建物辦理測量。」。
2.臺北市政府辦理建物第一次測量僅勘測建物位置圖免
再勘測建物平面圖作業要點第 4 點規定:「下列各
款建物不得勘測轉繪平面圖:……(三)露臺、花臺
、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等。但使用執照竣工
平面圖已計入樓地板面積者,不在此限。」
(二)疑義分析:
依前揭地籍測量實施規則及臺北市政府辦理建物第一次
測量僅勘測建物位置圖免再勘測建物平面圖作業要點規
定,「A/C 機電設備」均非屬其列舉之附屬建物,且該
機電設備位置係位於陽臺外面,而非直接突出於建物外
牆。是以,「A/C 機電設備」於建築技術規則中並無明
文規定,惟其又已計入樓地板面積,究可否以附屬建物
辦理測量辦理建物所有權第一次測量及登記,因乏前例
可循,致生疑義。
四、擬處理意見:
「A/C 機電設備」既非「地籍測量實施規則」及「臺北市
政府辦理建物第一次測量僅勘測建物位置圖免再勘測建物
平面圖作業要點」規定所稱之附屬建物,擬不同意「A/C
機電設備」辦理建物第一次測量及登記。
五、結論:
(一)「建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮
者,得以附屬建物登記外,其他如露臺、花臺、雨棚、
雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。但使用執照竣工
平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者,不在此限。」
、「下列各款建物不得勘測轉繪平面圖:……(三)露
臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等。但使用執
照竣工平面圖已計入樓地板面積者,不在此限。」為建
物所有權第一次登記法令補充規定第 11 之 3 點及臺
北市政府辦理建物第一次測量僅勘測建物位置圖免再勘
測建物平面圖作業要點第 4 點所明定,是以本案各層
陽臺外側已計入樓地板面積之「A/C 機電設備」部分,
依上開規定得以附屬建物辦理建物第一次測量及登記。
(二)本案「A/C 機電設備」辦理建物第一次測量時,其建物
測量成果圖中附屬建物主要用途欄應依使用執照竣工平
面圖所載用途填載,辦理建物所有權第一次登記時,標
示部附屬建物用途欄則以「見使用執照」代碼登錄,並
將上開附屬建物用途登錄於該部別其他登記事項欄,以
資明確。
提案二 提案單位:臺北市建成地政事務所
案由:關於義務人呂○○君依土地法第 34 條之 l 規定辦理本市萬
華區○○段○○小段 350、356-2、356-4 地號土地所有權移
轉登記疑義一案,提請討論。
說明:一、依據:依本市建成地政事務所(以下簡稱建成所)96 年
1 月 9 日收件萬華字第 005470 號至 005490 號登記申
請案及林○○先生 96 年 1 月 10 日申請書辦理。
二、案情說明:
(一)本案係陳○○地政士代理呂○○君(以下簡稱呂君)於
96 年 1 月 9 日以收件萬華字第 005470 號至 005
490 號登記申請案,就其所有本市萬華區○○段○○小
段 350、356-2、356-4 地號土地依土地法第 34 條之
l 規定辦理所有權移轉登記予洪○○君,送件後未會同
申請之他共有人林○○君(以下簡稱林君)於 96 年 1
月 10 日就本案提出異議書稱:「本人與呂○○共有本
市萬華區○○段○○小段 356-2、356-4 地號土地,…
…呂○○於 95 年 11 月 1 日函知本人擬依土地法第
34 條之 1 規定處分前開土地,為確保本人之權益,
本人亦於 95 年 11 月 10 日以存證信函告知……,如
呂○○確有與第三人接洽並簽訂書面買賣契約,本人當
於接函後 10 日內回覆願否優先承購,惟呂○○並未再
函覆本人,即逕予出售。為維護本人之權益請駁回土地
買賣移轉案件。」主張未放棄共有人對該 2 筆土地之
優先購買權,惟按行政程序法第 9 條「行政機關就該
管行政程序,應於當事人有利及不利之情形,一律注意
。」,建成所乃就林君指陳呂君不利部分以 96 年 1
月 16 日北市建地一字第 09630058600 號函通知呂君
,期就林君所提異議提出說明俾憑審查。
(二)嗣林君於本案仍在處理暨審酌林君異議函時,於 96 年
1 月 12 日以建成所 96 年萬華字第 009050 號登記案
申請夫妻贈與登記,將其所有萬華區○○段○○小段 3
56-2、356-4 地號土地移轉部分持分予林□□君,因 2
案分由不同初審人員承辦致未發現其同宗土地權利前已
受理呂君依土地法第 34 條之 1 申請移轉土地全部登
記在先,復由共有人之一林君申辦夫妻贈與登記在後,
乃准收件在後之夫妻贈與案辦竣登記。嗣呂君檢附理由
書稱:「(一)申請人處分共有土地前,已事先以存證
信函通知其是否依同一條件主張優先購買共有土地。…
…(二)又林○○君於異議期間將其共有土地部分贈與
其妻,其行為在申請人依法向法院提存其應得對價之後
,且法院已通知其提領,該夫妻贈與行為已妨害買受人
權益,其贈與行為無效。(三)申請人向法院辦理對價
提存,提存書之提存原因及事實……,應非屬貴所審查
範圍。」。
(三)查本案陳○○地政士檢具呂君之理由書聲明本案已依相
關規定通知共有人林君,惟林君檢具申請書稱其尚未回
覆願否優先承購而涉私權糾紛,請求建成所禁止本市萬
華區○○段○○小段 356-2、356-4 地號土地所有權移
轉登記,又林君於本案仍在處理中,復將部分土地持分
辦理夫妻贈與登記完竣,因涉登記疑義,爰提請討論。
三、法令及疑義分析:
(一)法令依據:
1.土地法第 34 條之 l 第 2 項規定:「共有人依前
項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通
知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。」
2.土地登記規則第 57 條規定:「有下列各款情形之一
者,登記機關應以書面敘明理由及法令依據,駁回登
記之申請:……三、登記之權利人、義務人或其與申
請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。」
3.土地登記規則第 61 條第 1 項後段規定:「除法令
另有規定外,同一宗土地之權利登記,其收件號數在
後之土地,不得提前登記。」
4.土地登記規則第 97 條第 3 項規定:「依前 2 項
規定申請之登記,於登記完畢前,優先購買權人以書
面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優
先購買或出賣人未依通知條件出賣者,登記機關應駁
回其登記之申請。」
5.土地登記規則第 144 條第 l 項規定:「依本規則
登記之土地權利,有下列情形之一者,於第三人取得
該土地權利之新登記前,登記機關得於報經直轄市或
縣(市)地政機關查明核准後塗銷之:……(二)、
純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。」
6.土地法第 34 條之 l 執行要點第 9 點第 1 款規
定:「本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更
登記時,登記申請書及契約書內,應列明全體共有人
,並於登記申請書備註欄記明『依土地法第 34 條之
l 第 1 項至第 3 項規定辦理,如有不實,義務人
願負法律責任。』,登記機關無須審查其通知或公告
之文件。……」
7.土地法第 34 條之 l 執行要點第 9 點第 2 款規
定:「涉及對價或補償者,應提出他共有人已領受之
證明或已依法提存之證明文件,並於申請書備註欄記
明『受領之對價或補償數額如有錯誤,由義務人自行
負責。』……至對價或補償之多寡,非登記機關之審
查範圍。」
8.土地法第 34 條之 l 執行要點第 11 點第 1 款規
定:「部分共有人依本條規定出賣共有土地,就該共
有人而言,仍為出賣其應有部分,對於他共有人之應
有部分,僅有權代為處分,並非剝奪他共有人之優先
承購權,故應在程序上先就其應有部分通知他共有人
是否願意優先購買。」
9.土地法第 34 條之 l 執行要點第 11 點第 2 款規
定:「徵求他共有人是否優先承購之手續,準用土地
法第 104 條第 2 項規定,即優先購買權人於接到
出賣通知後 10 日內不表示者,其優先購買權視為放
棄。」
10.土地法第 34 條之 l 執行要點第 11 點第 5 款規
定:「本條項規定之優先購買權係屬債權性質,如出
賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與
他人,並已為土地權利變更登記時,他共有人如認為
受有損害,得依法向該共有人請求損害賠償。」
11.臺北市政府地政處 78 年 5 月 4 日北市地一字第
18732 號函釋:「……(二)土地登記申請案依土地
登記規則第 47 條(修正後第 53 條)規定審查結果
有左列各項情形之一者,得依土地登記規則第 49 條
第 1 項第 3 款(修正後第 57 條第 1 項第 3
款)規定予以駁回:『……他共有人於收件後登記完
畢前,對優先購買權有所爭執並以書面提出異議,經
審查結果其切結或簽註不實,優先購買權人依法並未
視為已放棄優先購買權者。』……」
12.臺灣高等法院 87 年抗字第 1003 號裁判:「按提存
,乃債務人將其應為之給付,提存於國家設置之提存
所,以代清償或達到法律上某一目的之行為,其性質
屬於非訟程序,而非判斷私法上權利義務之訴訟程序
,故提存所僅得就提存之程序為形式上之審查,凡提
存人主張之原因事實合於提存法第 9 條及其施行細
則第 3 條規定之審查之範圍,即應准予提存,而關
乎實體之原因事實,提存所並無審查權。」
(二)疑義分析:
1.呂君於 96 年 1 月 9 日收件申辦買賣移轉登記,
而林君於 96 年 1 月 12 日申請夫妻贈與登記,斯
時收件在先之買賣移轉案仍於審查中,然後收件之夫
妻贈與案卻已登記完竣,是否應依土地登記規則第 1
44 條第 1 項規定塗銷該夫妻贈與登記?
2.林君檢具申請書稱其尚未回覆願否優先承購而涉私權
糾紛,請求駁回土地買賣移轉登記,其主張得否視為
優先購買權未依法放棄?是否依土地登記規則第 57
條規定及本處 78 年 5 月 4 日北市地一字第 187
32 號函釋予以駁回本案之申請?
3.本案登記申請書業經申請人切結「依土地法第 34 條
之 l 第 1 項至第 3 項規定辦理,如有不實,義
務人願負法律責任。」,並檢附對價已依法提存之證
明文件及理由書主張其確已踐履相關法定程序,惟案
附部分提存書卻載有「持分 38185/l050000 分配價
金 47,335 元,扣除『之前已付 47,235 元』剩餘分
配金額 100 元」(以洪□□提存書為例)等語,涉
及呂君與各共有人之債權債務關係,雖依土地法第 3
4 條之 l 執行要點第 9 點第 2 款規定:「對價
或補償之多寡,非登記機關之審查範圍」,但是所稱
「之前已付 47,235 元」之提存書內容,登記機關是
否亦均無須審查?不無疑義。
四、擬處理意見:
本案因涉土地法第 34 條之 1、土地法第 34 條之 1 執
行要點及土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款法令規
定適用疑義,擬處理方案如下:
(一)本案呂君於 96 年 1 月 9 日依土地法第 34 條之 l
規定辦理首揭標的共有土地全部買賣移轉登記案收件在
先,且仍於審查程序中,而林君於 96 年 1 月 12 日
另行申請之夫妻贈與登記案收件在後,依土地登記規則
第 61 條收件號數在後之土地,不得提前登記之規定,
林君申請之 96 年萬華字第 009050 號夫妻贈與案本應
待呂君申辦之萬華字第 005470 號至 005490 號登記案
為准駁之裁量後方得續行處理,而誤准其提前登記,因
現未再有第三人取得該土地權利,應得依土地登記規則
第 144 條第 1 項規定塗銷夫妻贈與之登記,回復為
審查狀態,俟呂君之登記案確定後再為准予登記或依土
地登記規則第 57 條第 1 項第 2 款依法不應登記予
以駁回之裁量。
(二)本案業依土地法第 34 條之 1 執行要點第 9 點第 1
款規定於登記申請書切結「依土地法第 34 條之 1 第
1 項至第 3 項規定辦理,如有不實,義務人願負法律
責任。」,登記機關自無須審查其通知或公告之文件,
又同意移轉之應有部分合計已逾三分之二並檢附林君對
價已依法提存之提存書,其買賣契約應已視為依法成立
,縱林君提出異議,然無法提出確已主張優先購買權之
書面證明文件,僅係文字上聲明異議,而呂君方面則以
理由書聲明確已踐履相關法定程序,衡量雙方主張,林
君之異議應無理由,無本處上開 78 年 5 月 4 日函
釋之適用,本案應續行審查辦理登記。
(三)另提存書內容是否為登記機關審查範圍一節擬具以下方
案:
甲案:土地法第 34 條之 l 執行要點第 9 點第 2
款規定:「涉及對價或補償者,應提出他共有人
已領受之證明或已依法提存之證明文件,並於申
請書備註欄記明『受領之對價或補償數額如有錯
誤,由義務人自行負責。』……至對價或補償之
多寡,非登記機關之審查範圍。」
本案既已檢附提存書,並依規定於申請書備註欄
切結負責,則登記機關僅須核對提存書之提存物
受取人及標的是否相符即可,餘皆非審查範圍,
若提存物受取人不服提存書內容亦應依其切結由
義務人自行負責。
乙案:提存之性質屬於非訟程序,而非判斷私法上權利
義務之訴訟程序,故提存所僅得就提存之程序為
形式上之審查,關於實體之原因事實提存所並無
審查權。(臺灣高等法院 87 年抗字第 1003 號
裁判參照)本案於洪□□等人之提存書內容註明
「扣除之前已付 47,235 元」等字樣,所稱之前
已付金額,似非提存所審查範圍,似應另行提出
該提存物受取人已領受之證明,方符土地法第 3
4 條之 l 執行要點第 9 點第 2 款規定。
丙案:本案是否應審查提存書中之內容,因無案例可循
,建請核示。
五、結論:
(一)按「…除法令另有規定外,同一宗土地之權利登記,其
收件號數在後之土地,不得提前登記。」及「依本規則
登記之土地權利,有下列情形之一者,於第三人取得該
土地權利之新登記前,登記機關得於報經直轄市或縣(
市)地政機關查明核准後塗銷之:…二、純屬登記機關
之疏失而錯誤之登記。」為土地登記規則第 61 條第 1
項及第 144 條第 1 項所明定。本案於 96 年 1 月
9 日受理呂○○君依土地法第 34 條之 l 規定辦理共
有土地買賣移轉登記案(收件號:96 年萬華字第 005
470 號至 005490 號),該案尚於審查程序中,復於 9
6 年 l 月 12 日受理收件號數在後之林○○君與林□
□君就同一標的之夫妻贈與所有權移轉登記案(收件號
:96 年萬華字第 009050 號),並經辦竣登記,其程
序上自有瑕疵,依上開規則規定及內政部 88 年 11 月
5 日台(88)內中地字第 8821414 號函示,本案於未
有第三人取得該土地權利之新登記前,同意提案單位建
成所(以下簡稱該所)提案單擬處理意見一辦理,即依
土地登記規則第 144 條第 1 項規定塗銷收件號在後之
夫妻贈與登記並回復為審查狀態,俟收件號數在先之呂
君登記案確定後,再為准駁之處分。
(二)本案依呂○○君會中提出之 95 年 11 月 1 日台北北
門郵局第 5282 及 5283 號存證信函內容,已列明本案
之標的、處分方式、價金分配、出賣金額及償付方式等
,並告知他共有人如願按同一條件購買,請於函到 10
日內以書面意思表示,惟觀之異議人林君 95 年 11 月
10 日所為之函復內容,並無行使優先購買權之意思表
示,其優先購買權應視為放棄,故同意該所提案單擬處
理意見二辦理。
(三)復依土地法第 34 條之 l 規定,於為權利變更登記時
,應提出他共有人已為受領或為其提存之證明,案附洪
□□等人之提存書內容既註明「扣除之前已付 47,235
元」等字樣,自應另行提出該提存物受取人已領受之證
明文件,惟本案經提存人呂君會中稱洪□□等人之提存
金額,業經洪君等人向臺灣臺北地方法院提存所領竣,
並無異議,則本案如經檢具洪君等人確已向提存所領竣
提存款之證明文件,即可視為洪君等人已受領之證明。
柒、散會:(下午 4 時 30 分)
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