三、視覺景觀模擬分析，採用『中華民國臺灣地區像片基本圖』（航照圖
）及『新北市都市計畫航測地形圖』為底，依下列步驟製作基地關係
平面配置及高度限制斷面圖：
（一）以申請基地為圓心作一與淡水河對岸龍米路（或中正東路）成交點
之圓，訂定最近距離可視點之位置，進行建築物高度放寬前後視覺
景觀模擬分析。
（二）以龍米路（或中正東路）該點與申請基地連線並延伸至大屯山系（
或觀音山系）作一直線，此為申請案之景觀模擬分析軸線。
（三）龍米路（或中正東路）該點水平延伸至大屯山（或觀音山）底為基
底高程（詳見附件一），並自龍米路（或中正東路）高程點與大屯
山（或觀音山）頂高程點連線，成為一立面三角型。
（四）依高程計算大屯山之（或觀音山）自然天際線 20% 高度，不受建
築物各點遮蔽範圍（含屋頂突出物），並繪出斷面圖，以確定申請
基地之限制高度。
（五）使用 Sketchup 與 Google Earch 應用軟體進行分析，檢驗建築物
是否遮蔽山脊線（操作手冊詳見附件一）。
（六）依上述規定進行視覺模擬分析，符合下列條件者得以檢驗建築物是
否遮蔽「最高山脊線」（對岸 6 個視點中有 3 點通過合格，並
須建置鄰近 500 公尺範圍內建築量體於 Google earth 視覺模擬
圖說檢核天際線之和諧）：
1、基地面臨淡水河前側或兩側之現有建築物高度已超過申請高度，
並與鄰近周邊建築物產生和諧天際線，且經本市都市設計審議委
員會大會同意。
2、放寬前高度未超過最鄰近山脊線，但因山勢之高低起伏或兩側山
勢較低，其放寬後高度明顯低於鄰近基地容許放寬高度，形成新
的人造天際線，並經本市都市設計審議委員會大會 3/4 以上出
席委員不記名投票同意，得以「最高山脊線」方案檢核。
（七）依土地使用分區管制要點第二十四點第二項：「符合前項規定者，
其建築高度可酌予放寬，惟其樓層應在三十層以下且高度在 100
公尺以下」之「建築高度」依建築技術規則相關規定檢討，屋突或
屋脊裝飾物應小於 9 公尺，惟 Google earth 視覺模擬及剖面檢
討大屯山（或觀音山）之自然天際線 20% 高度範圍仍應不受建築
物各點遮蔽（含屋頂突出物）。
（八）有關個案認定不妨害天際線和諧之原則，應先檢討基地與鄰近建築
物 500 公尺之天際線關係模擬，並提大會確認。
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