|
1 |
一、本要點依新北市市有財產管理自治條例第二十五條第二項規定訂定之
。
|
|
2 |
二、本要點之執行機關為新北市（以下簡稱本市）市有（以下簡稱市有）
非公用土地之管理機關。
|
|
3 |
三、本要點之名詞定義如下：
（一）毗鄰土地：與市有非公用土地相連者，或與市有非公用土地在同一
街廓內，且能與市有非公用土地合併為同一開發基地範圍者。
（二）合作開發基地：指依本要點辦理合作開發之市有非公用土地及經廠
商申請與新北市政府（以下簡稱本府）合作開發納入同一合作開發
範圍之毗鄰土地。
（三）廠商：指提供資金或併同提供毗鄰土地參與合作開發並興建建築物
之公司法人。
（四）合建型合作開發：指本府提供市有非公用土地，廠商提供資金或併
同提供毗鄰土地於合作開發基地興建建築物，於興建完成後，雙方
依約定分回房地所有權之開發方式。
（五）收益型合作開發：指本府提供市有非公用土地，廠商提供資金或併
同提供毗鄰土地於合作開發基地興建建築物，於興建完成後，雙方
依約定由廠商支付價金取得本府應分配房地權利價值之開發方式。
|
|
4 |
四、執行機關應考量市有非公用土地面積規模、權屬完整性、臨路情形及
周邊地區發展等，評估辦理合作開發之可行性。
市有非公用土地經評估具辦理合作開發之可行性，執行機關應就合作
開發範圍、公用或分配房地需求、開發方式及預估財務效益等，擬定
合作開發計畫簽報本府核定，並完成土地法第二十五條規定程序。
執行機關擬定前項合作開發計畫前，應先由本府財政局統籌各機關提
報需求資料，經確認有公用或分配房地需求者，執行機關應採合建型
合作開發；如無需求者，執行機關應採收益型合作開發。
|
|
5 |
五、執行機關完成前點所定程序後，應查估土地價值、估算開發總工程費
及核算本府與廠商間權益分配比率或本府獲分配權利價值，提報本府
市有非公用不動產價格審議委員會（以下簡稱價審會）審定通過，作
為公告徵求廠商之底價。
前項底價之計算原則，依新北市市有非公用土地與民間合作開發底價
訂定作業原則（以下簡稱本原則）辦理。
|
|
6 |
六、執行機關應以市有非公用土地為公告徵求範圍，並擬定申請須知、合
作開發契約等文件，公告徵求廠商。
|
|
7 |
七、執行機關於前點公告徵求期間屆滿後，應依申請須知規定之資格條件
審查合格申請廠商，並依下列方式擇定最優申請廠商：
（一）合建型合作開發：綜合評選。
（二）收益型合作開發：公開競標。
|
|
8 |
八、執行機關辦理合建型合作開發綜合評選時，應成立評選會，並依下列
規定擇定最優申請廠商：
（一）執行機關應就下列評選項目明定配分與及格標準，再由評選會進行
評分或評定序位：
1、廠商實績。
2、財務計畫。
3、興建計畫。
4、本府與廠商間權益分配比率或本府獲分配權利價值，二者擇一納
入。
5、其他經評估須納入之項目。
（二）評選會應就達及格標準之廠商，擇總評分最高或序位合計值最低者
為最優申請廠商。如總評分或序位合計值有二件以上相同時，應依
申請須知所定方式擇定之。
合建型合作開發案經執行機關依前項第一款第五目規定評估須納入毗
鄰土地整合計畫項目者，應要求廠商檢附毗鄰土地所有權人同意合作
開發證明文件。
|
|
9 |
九、市有非公用土地位於廠商辦理開發範圍內，且有下列情形之一者，執
行機關得免辦理公告徵求程序，逕與該廠商辦理合作開發：
（一）廠商開發計畫係依都市危險及老舊建築物加速重建條例（以下簡稱
危老條例）辦理之重建。
（二）市有非公用土地為持分土地。
依前項第一款規定辦理合作開發，市有非公用土地如屬危老條例第三
條第二項規定之合併鄰接之建築物基地或土地者，其面積不得超過該
條例第三條第一項之合法建築物基地面積。
|
|
10 |
十、執行機關依前點規定逕與廠商辦理合建型合作開發案之程序如下：
（一）依第四點第一項評估具辦理合建型合作開發可行性後，並審核廠商
提供之合作開發計畫及計畫範圍內全體私有土地及合法建築物所有
權人同意書等資料。依前點第一項第一款辦理者，應一併審核建物
結構安全性能評估相關證明文件。
（二）擬定合作開發計畫簽報本府核定，並完成土地法第二十五條規定程
序。
（三）依本原則核算本府與廠商間權益分配比率或本府獲分配權利價值，
並提報價審會審定通過。廠商提出之權益分配比率或分配權利價值
不得低於前述價審會審定通過之結果。
（四）與廠商簽訂合建型合作開發契約，其契約內容應包含第十二點及第
十三點規定應載明之事項。
|
|
11 |
十一、執行機關辦理收益型合作開發公開競標時，應以申請廠商提出有效
投標單中，本府獲分配權利價值最高者為最優申請廠商。最高權利
價值有二件以上相同時，以重新比加價一次擇定最優申請廠商，比
加價仍相同者，抽籤擇定之。
|
|
12 |
十二、執行機關擇定最優申請廠商後，應依申請須知規定通知該廠商簽訂
合作開發契約。
前項合作開發契約內容應載明下列基本事項：
（一）土地標示。
（二）開發時程。
（三）請領建造執照。
（四）稅捐及費用負擔。
（五）廠商預售時點。
（六）信託方式。
（七）土地產權移轉。
（八）違約罰則。
（九）契約終止及解除之規定。
（十）其他經評估應列入契約約定之事項。
|
|
13 |
十三、合建型合作開發契約除前點第二項所定基本事項外，並應載明下列
事項：
（一）地上物及他項權利之處理。
（二）本府與廠商間權益分配比率或本府獲分配權利價值。
（三）合作開發完成之房地及車位分配方式、順序及差額找補方式。
（四）交屋及保固期。
（五）損鄰爭議及紛爭處理。
前項第三款合作開發完成之房地及車位，應按前項第二款本府權益
分配比率或權利價值分配。但廠商有將毗鄰土地納入合作開發基地
之情形時，執行機關應考量基地合併後之效益，依市有非公用土地
占合作開發基地之價值貢獻比例重新計算本府權益分配。
|
|
14 |
十四、收益型合作開發契約除第十二點第二項所定基本事項外，並應載明
下列事項：
（一）合作開發價金金額。
（二）廠商各期合作開發價金之給付期數及時程。
（三）合作開發期末價金之檢核計算方式。
前項第三款期末價金應由執行機關依建造執照內容重新檢核市有非
公用土地合作開發後之增值效益，並考量合作開發基地間之價值貢
獻比例及廠商投資貢獻等，再由廠商依檢核結果繳交之。
|
|
15 |
十五、執行機關與廠商完成合作開發契約簽訂後，得出具土地使用權同意
書予廠商，並應要求廠商辦理不動產開發信託，以確保合作開發案
之執行。
前項不動產開發信託契約應約定續建機制並由信託機構擔任起造人
。交付信託之財產，至少包含合作開發基地、興建中或完工後之地
上物及興建資金。廠商如有辦理預售，應併同將預售屋買賣價金交
付信託。
前項交付信託之合作開發基地不包含市有土地。
|
|
16 |
十六、合建型合作開發之房地價值應於建造執照核發後，由三家不動產估
價師事務所評估，提報價審會審定通過後，以三家不動產估價師事
務所評估各戶房地價值之平均值，作為本府與廠商分配房地之依據
，並與廠商簽訂分屋協議書。
前項不動產估價師事務所由執行機關及廠商各自委託一家，第三家
以隨機方式自新北市都市更新權利變換專業估價者建議名單選任，
並由雙方共同委託。
|
|
17 |
十七、執行機關得同意廠商辦理預售。但以合建型合作開發方式辦理者，
應依前點簽訂分屋協議書後，廠商始得就其分配部分辦理預售。
|
|
18 |
十八、執行機關於合建型合作開發廠商檢具使用執照或收益型合作開發廠
商繳清全部價金後，始得核發產權移轉證明書。
|
|
19 |
十九、執行機關辦理合建型合作開發分得之房地，應依第四點第二項報府
核定結果交由接管機關作公用使用或由本府財政局統籌辦理收益；
辦理收益型合作開發分得價金應解繳本市市庫。
|